华联股份机构调研纪要

华联股份机构调研报告 调研日期:2024-07-23 2024-07-24 2024-07-23 董事长、总经理王锐,董事会秘书周 剑军,北京华联美好生活百货有限公司董事长谢丹,证券事务代表田菲 特定对象调研,线上会议公司会议室 华安证券股份有限公司证券公司- 上海承风金萍私募基金管理有限公司基金管理公司- 深圳市前海鼎晖国际投资控股有限公司投资公司- 兴业证券证券公司- 翼敦(上海)私募基金管理有限公司基金管理公司- 华福证券有限责任公司证券公司- 华金证券股份有限公司证券公司- 深圳常喜门资产管理有限公司资产管理公司- 深圳阜华私募证券基金管理有限公司基金管理公司- 深圳友传企业咨询有限公司其它- 杭州金蟾蜍投资管理有限公司投资公司- 华西证券股份有限公司证券公司- 杭州杰新投资合伙企业(有限合伙)投资公司- 问题一:请介绍一下公司控股股东的情况,SKP和DT51的运营情况。 答:公司控股股东北京华联集团三十多年来专注于实体零售行业的发展、创新和升级,旗下有SKP和其他社区业务两个业务板块。北京华联集团连续五年保持盈利,营业收入的平均增长率远超全国社会消费品零售总额的增长率。北京SKP连续四年荣获“全球店王”称号,年销售额达到246亿元,年复合增长率达到高双位数增长。北京SKP及陆续开业的西安SKP、成都SKP均保持强劲的双位数增长,武汉SKP在试营业期间也获得市场高度认可。DT51是SKP根据北京市政府有关“发挥自身优势,下沉赋能社区零售,给市民群众提供良好的消费体验”的要求进行的改造试点。DT51自2023年1月6日开业以来,销售和利润都超出预期。 问题二:请介绍下公司旗下项目的分布情况,大致的运营模式,商家的经营情况及会员运营情况。 答:公司目前核心业务为面向社区消费者的购物中心的运营与管理,在国内多个城市运营近30家购物中心。目前在北京地区购物中心数量达15家,是公司的核心经营区域。在运营模式上,公司通过对购物中心统一的经营管理获取租金和管理费收益。在会员运营方面,公司在全国项目拥有会员数量524万,会员消费占比达35%。2023年度客流同比增长31%,场内商户销售额同比增长13%。 问题三:控股股东、DT51的供应链情况,其供应链与市场其他竞争者相比,优势在哪里? 答:控股股东北京华联集团、DT51已具备完善的供应链能力,在时尚商品方面,已经自建了全国供应链仓储配送能力,具备全球供应链体系保证、国际贸易公司的通关能力、全国时尚商品物流配送能力、专属品牌和艺术家联名品牌开发和生产能力。 在食品供应链的开发和保障方面,拥有遍布全国的配送中心和物流保障能力,已建设40个生鲜采购基地,具备食品加工生产能力,包括低温 萃取饮料、烘焙工厂、Pizza工厂等。此外,产品研发、生产、加工和供应链保障能力也逐步完善。 问题四:公司收购控股股东旗下的DT51,是出于什么战略目的?未来控股股东是否持续对DT51提供供应链共享与支持? 答:SKP通过自身能力培育了DT51强大的专业能力,DT51注入上市公司,有利于对公司存量商业进行赋能,大幅度提高效益:1)发挥DT51强大的品牌资源,对公司现有购物中心资产赋能,提供内容差异化。DT51拥有强大的买手团队,全球采购超过800个时尚 、先锋品牌,引入京北商圈超过400个品牌,这些增量资产将带动整个项目的流量增加和坪效产出的增加。2)运营模式升级:通过统一运营管理的体验驱动,改变购物中心单一的租赁模式,升级为自营+联营+租赁的统一管理模式,建立以体验驱 动的品牌价值创造,提升核心竞争力。3)通过强大的数据分析管理和深入的顾客关系管理,全面建立独特的会员制体系。 4)DT51具备轻资产运营管理能力,能够进入SKP市场以外的地区拓展新项目。 5)DT51共享控股股东现有的国际供应链、国内物流配送体系和产品研发能力的资源,同时也共享集团的数字化支持平台,将推动公司进行数字化转型升级。 问题五:控股股东旗下的各个商业品牌拥有的会员数量巨大,消费能力强,公司是否未来会在SKP,DT51的会员运营基础上,能够加大数据分析能力,为会员提供更加优质和全面的服务? 答:控股股东北京华联集团各业务板块积累了大量的活跃会员,正在进行集团数字化整合,通过提供有针对性地高质量、有竞争力的产品组合,可以触达到全国范围的不同商圈和社区,满足顾客基本生活需求。同时,集团正在寻找业务战略合作伙伴,一是向上游产业延伸,进一步有效提供商品研发、商品生产、商品物流的保障能力;二是利用合作伙伴数字化技术服务能力,通过大数据、云计算和AI等技术支持,赋能到DT51和上市公司。 问题六:公司通过股权投资基金投了哪些企业?公司也有少量参股地平线,公司未来会考虑直接投资新质生产力的优秀企业吗? 答:公司目前投资的基金主要有两个:一是长山兴(青岛)商业资产投资中心(有限合伙),主要投资于北京的购物中心物业,目前所投资的购 物中心均由公司进行经营管理;二是通过子公司所投资的以地平线等财务性投资为投资方向的基金。证监会近期公布了在资本市场上引导更多资源要素向新质生产力聚集的会议精神,公司也在积极探索业务层面和股权层面与新质生产力相结合的机会。 问题七:DT51大概什么时候能全部纳入上市公司? 答:公司正在加快推进DT51收购相关的审计与评估工作,待相关工作完成后将提交公司董事会及股东大会进行审议。问题八:介绍一下公司回购的情况,以及回购股份的用途? 答:公司目前正在履行已公告的回购计划,公司将按照相关规则要求披露回购进展,请留意随后发布的相关公告。本次回购计划以维护公司价值为目的,回购的股份将根据相关规则择机出售,未出售的股份将依法予以注销。 问题九:现在股价已经接近1块,公司有没有什么措施来改善市场对公司的信心? 答:1)管理层增持:管理层已通过二级市场增持股份,后续如管理层继续增持,公司将按照规则进行披露。2)控股股东增持:控股股东已发布了增持计划并正在履行,后续如控股股东继续增持,公司将按照规则进行披露。 3)上市公司回购:上市公司已公告了回购计划并正在履行,后续如继续回购股份,公司将按照规则进行披露。 4)政府支持:北京华联集团是北京市最大的商业零售集团之一,是北京市市民基本生活的保供企业,SKP是北京市建设国际消费中心城市的最重要的世界级名片,北京市给予北京华联集团极大的关注和信任,提供了各方面政策支持。 5)注入优质资产DT51,赋能公司业务,大幅度提升现有存量资产的坪效产出,提高管理输出能力。 6)寻找业务战略合作伙伴,一是向上游产业延伸,进一步有效提高商品研发、商品生产、商品物流的保障能力;二是利用合作伙伴数字化技术服务能力,通过大数据、云计算和AI等技术支持,赋能到DT51和上市公司,优化商品组合、商品供给能力和顾客关系管理。 7)业务模式的扩张:按照国家部委建立多场景开发的方针,推动社区时尚中心和邻里中心消费场景的建设,助力内循环,增强便利性,提升人民群众美好生活的获得感。 问题十:公司控股股东未来有没有将旗下资产证券化的计划? 答:公司控股股东目前持有部分商业物业资产。经了解,控股股东不排除将旗下商业物业做各类资产证券化的尝试,包括近期国内已经获准发行的消费类REIT。 问题11:国家部委提出打造新消费场景,助力内循环,提升人民生活指数的要求,公司作为中国领先并具有核心竞争力的零售集团,请问是怎样理解并响应国家号召的? 答:按照国家部委建立多场景开发的方针,在DT51收购完成后,公司将推动DT51社区时尚中心和邻里中心消费场景的融合式发展,助力内循环,增强便利性,提升人民群众美好生活的获得感。