深化地产领域改革

行业研究|行业周报 看好（维持） 深化地产领域改革 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年07月22日 核心观点 本周市场回顾。第29周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-2.6%。沪深300指数报收3539.02，周度涨幅为1.9%；创业板指数报收1725.49，周度涨幅2.5%；房地产指数（申万）报收 1774.97，周度涨幅为-0.7%。 地方政策方面。广州、南京降低房贷利率。哈尔滨优化住房公积金政策。合肥、海南、湖北推出购房补贴政策，放宽购房限制。青岛实施“以旧换新”政策，保留新区旧房所在学区学校的入学资格。广西发布多子女家庭再购房按首套认定，小区车 位可对外销售。贵阳、江苏进一步完善相关政策，促进房地产市场健康发展。 第29周新房销量较第28周增加，二手房销售量较第28周增加。第29周44大城市新房销售为1.6万套，较第28周增加16.7%；21大城市二手房销售1.9万套，较第28周增加21.7%。一线城市新、二手房交易较第28周分别增加24.7%、增加 25.8%；二线城市新房、二手房交易较第28周分别增加15.9%、增加19.0%。库存量较第28周增加，库销比较第28周增加。截至第29周，18大城市库存为87.2万 套，较第28周增加0.2万套；库销比为19.2个月，较第28周增加0.2个月。第29 周土地市场活跃度较第28周上升。第29周36大城市市本级合计成交土地7块。 土地出让金增加。2024年第29周36大城市市本级土地出让金为43.3亿元，较第 28周增加41.9亿元。平均溢价率保持不变。2024年第29周36大城市市本级土地 成交平均溢价率0.7%，与第28周持平。第29周36大城市流拍或中止、取消及延 迟交易的地块数量为3块。 重点公司公告。海泰发展、招商蛇口、中国铁建、天健集团等公司发布2023年分红情况。招商蛇口、万科A、合肥城建等公司为子公司提供贷款担保。华侨城A、华润置地等公司披露2024年6月经营数据。天健集团、南国置业、我爱我家、ST数 源等公司等发布2024上半年预测数据。广汇物流回购并注销股份。*ST和展发布关于股票交易异常波动的公告。 投资建议与投资标的 7月18日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）。《决定》指出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《决定》强调了居民端住房制度的革新，旨在促进租购并举的模式，着重于增加保障性住房的建设和供应以确保工薪阶层的基本住房需求得到满足。同时，支持城乡居民根据自己的需求改善住房条件。在政策实施方面，赋予地方政府更大的市场调控自主权，实施差异化策略，“因城施策”助力房地产市场企稳。改革还触及到房地产开发的融资方式和商品房预售制度，未来对于房地产开发建设的融资环节或进行更严格化管理，预售制度潜在的风险也有望进一步解决。此外，《决定》提及将对房地产税收体系进行完善，旨在建立一个更加合理、公平的税收环境。整体来看，中央对于房地产的指导体现其对于行业长期健康发展的重视。未来通过采取更加灵活和差异化的政策来应对不同地区的市场状况、租购并举打造多层次住房结构、优化改革融资、财税、土地、销售等基础性制度等举措，促进房地产市场长期的高质量发展。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 美联储降息预期升温，周五地产股反弹2024-07-16 5.17以来政策回顾2024-07-08 北京新政落地2024-07-01 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第29周市场行情回顾（2024.07.13~2024.07.19）4 1.1第29周行业指数表现4 1.2第29周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.13~2024.07.19）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾9 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第29周44城新房成交套数5 图2：2024年第29周21城二手房成交套数5 图3：2024年第29周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第29周跟踪城市库销比6 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）7 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第29周市场行情回顾（2024.07.13~2024.07.19） 1.1第29周行业指数表现 第29周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.6%。沪深300指数报收3539.02，周度涨幅为1.9%；创业板指数报收1725.49，周度涨幅2.5%；房地产指数（申万）报收1774.97，周度涨幅为-0.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/07/19) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3539.02 1.9% 1.2% -8.6% 创业板指 1725.49 2.5% 1.7% -26.5% 房地产指数（申万） 1774.97 -0.7% 1.1% -40.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第29周地产板块个股表现 第29周地产板块涨幅居前的公司分别为ST和展、万业企业、张江高科、我爱我家、格力地产。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 *ST和展 6.8% 珠江股份 -9.8% 万业企业 5.4% 三湘印象 -8.3% 张江高科 5.2% 中洲控股 -7.7% 我爱我家 4.9% 万通发展 -7.4% 格力地产 3.5% 天健集团 -7.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.13~2024.07.19） 2.1行业一周要闻回顾 地方政策方面。广州、南京降低房贷利率。哈尔滨优化住房公积金政策。合肥、海南、湖北推出 购房补贴政策，放宽购房限制。青岛实施“以旧换新”政策，保留新区旧房所在学区学校的入学资格。广西发布多子女家庭再购房按首套认定，小区车位可对外销售。贵阳、江苏进一步完善相关政策，促进房地产市场健康发展。 地方政策： 1）广州：四大行首套房利率降至3.2%（7.15）信息来源：观点地产网 2）哈尔滨住房公积金管理中心：取消预留月缴存额3倍的还款限制（7.15）信息来源：观点地产网 3）合肥：高新区推出购房补贴政策单套最高可享10万元优惠（7.15） 信息来源：观点地产网 4）广西横州：多子女家庭再购房按首套认定，小区车位可对外销售（7.15）信息来源：观点地产网 5）海南五指山市：放宽购房限制，支持人才与企业投资兴业购房（7.16）信息来源：观点地产网 6）广西贺州：对城市形象提升有重要贡献的地产项目给予奖补（7.17）信息来源：观点地产网 7）南京：二套房贷利率降至3.05%与首套房利率一致（7.17）信息来源：观点地产网 8）湖北孝感：扩大购房补贴范围首套房商业贷款首付降至15%（7.18）信息来源：观点地产网 9）贵阳：出台20条措施进一步促进房地产市场健康发展（7.18）信息来源：观点地产网 10）广州：已部分出售或全部出售的楼宇更名需征求全体业主表决同意（7.18）信息来源：观点地产网 11）青岛：西海岸楼市“以旧换新“，保留新区旧房所在学区学校的入学资格（7.19）信息来源：观点地产网 12）江苏南通：发布商品房预售资金监管办法10月1日起正式施行（7.19）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第29周新房销量较第28周增加，二手房销售量较第28周增加。第29周44大城市新房销售为 1.6万套，较第28周增加16.7%；21大城市二手房销售1.9万套，较第28周增加21.7%。一线城市新、二手房交易较第28周分别增加24.7%、增加25.8%；二线城市新房、二手房交易较第28周分别增加15.9%、增加19.0%。 图1：2024年第29周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 00 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第26周第40周 第2周 第16周第30周第44周 第7周 第21周第35周第49周第12周第29周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第29周21城二手房成交套数 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第20周第37周第50周第11周第24周第37周第50周第12周第25周第38周第51周第13周第29周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第29周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第26周 2021年 第40周 2022年 第2周 2022年 第16周 2022年 第30周 2022年 第44周 2023年 第7周 2023年 第21周 2023年 第35周 2023年 第49周 2024年 第12周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年 第29周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第28周增加，库销比较第28周增加。截至第29周，18大城市库存为87.2万套，较 第28周增加0.2万套；库销比为19.2个月，较第28周增加0.2个月。一线城市库存量30.8万 套，较第28周增加0.1万套，库销比为14.2个月，与第28周持平。二线城市库存量13.3万 套，较第28周增加0.1万套，库销比为8.2个月，较第28周增加0.3个月。 图4：第29周跟踪城市库销比 18城去化周期（月）一线城市去化周期（