三中全会再提新型城镇化，强调行业风险化解

行业追踪（2024.7.13-2024.7.19） 中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议于2024年7月15日至18日举行全会提出，城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。 我们认为，本次三中全会对城乡要素平等交换、双向流动和城乡差别缩小的强调，延续了22年《“十四五”新型城镇化实施方案》的城镇化发展思路并提出更高发展要求，即推动城镇化发展进程的同时注重迁移人口的市民化及提供基本公共服务等保障，并注重“要素交换及流动”的加速，其中或涉及到土地、劳动力、资金等多维度现阶段流动受限要素，并在制度层面予以完善与支持，如土地制度改革等。 全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。中央财办分管日常工作的副主任韩文秀在中共中央新闻发布会上表示：下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。“ 今年年初，住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制，随后相关制度不断完善，助力企业项目获得融资支持；5月，央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，推动房地产企业缓解困难和压降债务。以上举措均旨在化解房地产领域风险。我们认为，全会表态反映出政策端将保持积极主动，防范房地产行业风险扩大化，继续传递供给侧积极政策信号。而需求侧在新型城镇化支撑下仍具备发展空间和机遇，两者均是我们判断行业或以“软着陆”方式，完成周期调整并由“增量”向“存量”过渡的重要前提。 7月新房同比增速转负，二手房同比继续回暖 新房市场本周成交217万平，月度同比-3.71%，相较上月改善17.97pct；累计库存11369万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交184万平，月度同比+23.57%，相较上月改善17.62pct。7月8日-7月14日，土地市场成交建面1772万平，滚动12周同比-28.39%；成交总额258亿元，滚动12周同比-54.17%；全国平均溢价率5.03%，滚动12周同比-2.85pct。 本周申万房地产指数-0.72%，较上周下跌1.83pct，涨幅排名17/31，跑输沪深300指数2.64pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.70%，较上周下降8.40pct，涨幅排序8/11，领先恒生指数0.09pct；克而瑞内房股领先指数为-5.58%，较上周下跌7.97pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。 基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：三中全会再提新型城镇化，强调行业风险化解 中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议于2024年7月15日至18日在北京举行。 全会提出，城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。 根据《国家新型城镇化规划2014-2020年》中主要指标的发展目标中，至2020年，常住人口及户籍人口城镇化水平分别计划达到60%、45%左右。截至2020年末，全国常住人口城镇化率达到63.89%，户籍人口城镇化率提高到45.4%，但两者差值扩大。 2022年7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务。目标到2025年，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。户籍改革制度在此过程中发挥重要作用。2023年，户口迁移政策全面放开放宽，城区常住人口300万以下城市的落户限制基本取消，300万以上城市的落户条件有序放宽，超过1.5亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。 我们认为，本次三中全会对城乡要素平等交换、双向流动和城乡差别缩小的强调，延续了22年《“十四五”新型城镇化实施方案》的城镇化发展思路并提出更高发展要求，即推动城镇化发展进程的同时注重迁移人口的市民化及提供基本公共服务等保障，并注重“要素交换及流动”的加速，其中或涉及到土地、劳动力、资金等多维度现阶段流动受限要素，并在制度层面予以完善与支持，如土地制度改革等。 全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。 中央财办分管日常工作的副主任韩文秀在中共中央新闻发布会上表示：“要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。“ 今年年初，住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制，随后相关制度不断完善，助力企业项目获得融资支持；5月，央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，推动房地产企业缓解困难和压降债务。以上举措均旨在化解房地产领域风险。我们认为，全会表态反映出政策端将保持积极主动，防范房地产行业风险扩大化，继续传递供给侧积极政策信号。而需求侧在新型城镇化支撑下仍具备发展空间和机遇，两者均是我们判断行业或以“软着陆”方式，完成周期调整并由“增量”向“存量”过渡的重要前提。 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 7月13日-7月19日，60城商品房成交面积为217万平，移动12周同比增速为-22.17%，增速较上期提升1.50pct；月度同比-3.71%，相较上月改善17.97pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为67、130、20万平，移动12周同比增速分别为-15.60%、-24.66%、-19.23%，增速较上期分别变化+1.53pct、+1.18pct、+4.14pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至7月19日，17城商品房可售面积为11369万平。全国平均去化时长为84周，一线、二线、三线城市去化时间分别为86、71、219周，一线、二线、三线及以下去化加速。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 7月13日-7月19日，17城二手房成交面积为184万平，移动12周同比增速为+10.43%，增速较上期提升4.01pct；月度同比+23.57%，相较上月改善17.62pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为47、129、8万平，移动12周同比增速分别为+27.19%、+1.44%、+342.17%，增速较上期分别变化+7.14pct、+3.13pct、+2.47pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 7月8日-7月14日，全国土地成交建筑面积为1772万平，滚动12周同比增速为-28.39%，较前期上升1.64pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为83、450、1239万平，滚动12周同比增速分别为-32.54%、-26.60%、-29.00%，增速较上期分别提升-2.61pct、+1.96pct、+1.83pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，二线、三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到258亿元，滚动12周同比增速为-54.17%，较前期下降3.59pct。其中，一线、二线、三线城市分别为97、83、78亿元，滚动12周同比增速分别为-66.49%、-51.62%、-47.33%。 全国土地成交平均溢价率为5.03%，滚动12周同比增速为-2.85pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为7.9%、3.56%、3.16%，滚动12周同比增速分别为-4.6pct、-2.39pct、-1.16pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年7月13日-2024年7月19日，房企共发行境内债券10只（其中10只为国企发行），境内债发行金额合计77.9亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年7月（数据截至2024年7月19日），地产债境内、境外债券发行额分别为214.28亿元、0亿元，当月偿还额分别为380.56亿元、142.57亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-166.28亿元、-142.57亿元。 图19：房地产业债券融资及到期归还情况 图20：地产开发企业境内债发行额及其同比 图21：房地产业境外债发行额及其同比 表3：本周新发境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1