润中国际控股2024年年报

润中国际控股有限公司2024年年度报告 目录 公司资料2 管理层报告书3 董事及高级管理人员简历10 企业管治报告书13 环境、社会及管治报告26 董事会报告书62 独立核数师报告书71 综合损益表77 综合损益及其他全面收益表78 综合财务状况表79 综合权益变动表81 综合现金流量表82 综合财务报表附注84 五年财务概要171 主要物业概览172 公司资料 董事会 执行董事 陈懿先生姜孝恒先生周支柱先生 非执行董事 姜照柏先生（主席） 独立非执行董事 何耀瑜先生高明东先生吴志彬先生 董事委员会 审核委员会 何耀瑜先生（委员会主席）高明东先生 吴志彬先生 薪酬委员会 何耀瑜先生（委员会主席）高明东先生 陈懿先生 提名委员会 高明东先生（委员会主席）何耀瑜先生 陈懿先生 公司秘书 刘志乐先生 上市资料 股份代号：202 每手买卖单位：5,000股 注册办事处 香港湾仔 告士打道151号资本中心 15楼1506室 网站 www.everchina202.com.hk 核数师 国卫会计师事务所有限公司执业会计师 香港中环 毕打街11号置地广场告罗士打大厦31楼 律师 高盖茨律师事务所麦家荣律师行 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 本人谨代表润中国际控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）之董事（“董事”）会（“董事会”），向阁下欣然提呈本集团截至二零二四年三月三十一日止年度之年度业绩。 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团来自持续经营业务的收益约为102,484,000港元（二零二三年：117,777,000港元），较去年减少约13%。年内亏损（包括持续经营及已终止经营业务）约为322,522,000港元（二零二三年：197,419,000港元），较去年增加约63.4%。每股基本亏损（包括持续经营及已终止经营业务）为4.385港仙，而去年则为每股基本亏损2.694港仙。 业务回顾 年内，本公司主要从事农业业务、物业投资业务及资源业务。 农业业务 本集团的农业业务为于玻利维亚从事农业耕作及养牛业务。于二零二四年三月三十一日，本集团于玻利维亚合共拥有约18,730公顷农地，账面值约334,057,000港元（二零二三年三月三十一日：345,213,000港元）。于二零二四年三月三十一日，本集团种植大田作物约为19,662,000港元（二零二三年三月三十一日：26,255,000港元）及饲养牛只3,424头（二零二三年三月三十一日：2,492头），总值约为10,663,000港元（二零二三年三月三十一日：6,408,000港元）。于本年度，农业业务产生的收益减少17.7%至约73,901,000港元（二零二三年：89,749,000港元），占本集团总收益的72.1%。销售作物之收益约为72,756,000港元（二零二三年：87,777,000港元），而销售牛只之收益为1,145,000港元（二零二三年：1,972,000港元）。此农场的主要作物为大豆。于年内已种植约11,500公顷（二零二三年：11,130公顷）的大豆，平均产量为每公顷2.2吨（二零二三年：每公顷2.03吨），谷物产量约为25,000吨（二零二三年：22,600吨）。由于市场供应过剩，大豆的平均售价约为360美元╱公吨，与去年相比下降了21.7%。此分部录得亏损约10,967,000港元（二零二三年：溢利21,780,000港元）。亏损主要归因于本年度就物业、厂房及设备确认减值亏损约11,156,000港元及大豆平均售价下降致使毛利下降所致。 根据目前可获得的信息，这表明中国市场的需求正在下降，然而，受益于天气条件，主要南美国家巴西和阿根廷的大豆产量正在上升。预计来年大豆市场价格可能承压。长远而言，我们相信此分部在未来将持续为本集团的收益及现金流作出稳定贡献。 物业投资业务 本集团之物业投资业务主要包括分别位于北京及上海中心的两项投资物业（合称“北京物业”及“上海物业”）。于二零二四年三月三十一日，北京物业价值约453,847,000港元（二零二三年三月三十一日：545,455,000港元）及上海物业价值约264,835,000港元（二零二三年三月三十一日：354,545,000港元）。根据所进行的独立估值，截至二零二四年三月三十一日止年度录得投资物业公平值变动亏损约151,648,000港元（二零二三年：168,966,000港元）。投资物业之公平值亏损主要由于中国商用物业需求持续下降所致。 年内，来自物业投资业务的租金收入略微增加2%至约28,583,000港元（二零二三年：28,028,000港元），占本集团总收益的27.9%。于二零二四年三月三十一日，北京物业及上海物业的平均出租率分别达到80%（二零二三年三月三十一日：91%）及54%（二零二三年三月三十一日：54%）。分部亏损约为 135,549,000港元（二零二三年：152,064,000港元）。有关减少主要归因于本集团投资物业公平值变动产生之亏损较去年同期减少。 本集团将采取各种措施着力提升租金收入水平。本集团亦将密切监控市场状况，且不会排除于必要时及时机适当时变现部分上海物业以增加本集团营运资金的可能性。 资源业务 资源业务主要指本集团于印尼的资源业务。本集团持有采矿牌照，可在印尼东努沙登加拉省(NusantaraTimorTenggara)古邦市(KupangCity)市内进行建设、生产、销售运输及锰矿石之加工╱提纯，为期20年（应于二零三一年十一月四日届满），其估计资源量为约18,800,000吨（“采矿权”）。自本集团于二零一一年十一月收购采矿权以来尚未开展生产活动。此分部于年内并无为本集团贡献任何收益（二零二三年：无）。本年度分部亏损约为53,675,000港元（二零二三年：17,667,000港元），主要由于两个年度采矿权的减值亏损所致。 加上市场需求疲软，锰矿石每吨基准价格（参照南非锰矿石指数(SouthAfricaManganeseOreIndex)品位为35%的锰精矿）由二零二三年三月三十一日的142.96美元下跌至二零二四年三月二十九日的123.69美元，较去年下跌约13.5%。本公司已参考国际评估有限公司编制的独立估值报告采用收入法对采矿权的账面值进行审阅，由于二零二四年三月三十一日锰矿石的市价较去年进一步下降，于年内就采矿权确认减值亏损约52,947,000港元（二零二三年：16,608,000港元）。由于估值采用的平均锰矿石基准价格（即每吨 133.15美元）低于盈亏平衡价格约每吨145美元，采矿权于二零二四年三月三十一日的价值为零（二零二三年三月三十一日：52,947,000港元）。本公司认为采矿权仍应具有可变现价值，但由于缺乏支持性证据，目前无法合理计量。 已采纳收入法进行估值。本集团认为，收入法（而非市场法及╱或成本法）乃就采矿权估值而言属恰当的估值方法，原因在于(i)根据市场法，单一以采矿权进行之同类及相关之可资比较交易数目并不足够；及(ii)于估值时根据成本法无法把握采矿权未来的潜在盈利能力。于二零二四年三月三十一日之估值的主要假设及参数如下： 二零二四年三月三十一日 二零二三年三月三十一日 开展生产活动 二零二四年第三季度 二零二三年第三季度 矿石产量（千吨）附注i (i)首年产量 19 19 (ii)第二年产量 389 389 (iii)第三年产量 779 778 (iv)第四年产量 1,167 1,167 (v)第五至最后一年产量 1,556 1,556 所采纳锰矿石基准价（美元╱吨）附注ii 133.15 148.54 经营成本（千美元）附注iii (i)首年产量 4,247 4,255 (ii)第二年产量 34,256 34,430 (iii)第三年产量 64,172 64,537 (iv)第四年产量 92,421 92,993 (v)第五至最后一年产量 117,848 118,646 所得税率 22% 22% 资本开支（千美元） 9,777 9,777 贴现率附注iv 14% 15% 附注： (i)产量乃根据合资格人士日期为二零一一年十二月的报告所计量及指示资源量厘定。 (ii)所采纳锰矿石基准价乃参照锰矿石基准价（参照南非锰矿石指数(SouthAfricaManganeseOreIndex)品位为35%的锰精矿）而作出估计。于二零二四年三月三十一日之估值中的锰矿石基准价较二零二三年三月三十一日下跌约10.4%。概无就锰矿石基准价估计假设任何增长率。有关处理与于二零二四年三月三十一日及二零二三年三月三十一日所作估值贯彻一致。 (iii)概无就二零二四年起之经营成本假设任何增长率。 (iv)贴现率因正常市场数据波动而微升1%。 本集团将对此业务持保守态度及紧密监察市场状况，以及考虑其他方案，如与在资源业务发展及投资方面拥有经验的其他方合作及╱或于适当时机变现投资。 已终止经营业务 证券投资及融资业务 本集团于二零二三年四月完成出售黑龙江国中水务股份有限公司（“黑龙江国中”）227,312,500股股份后，本集团并无持有任何于按公平值计入损益表之金融资产下列账之证券投资（二零二三年：656,107,000港元）。本集团决定终止证券投资及融资业务，以尽量减低该等业务所涉及的业务风险。该业务于截至二零二四年三月三十一日止年度的综合财务报表呈列为已终止经营业务。于本年度，该分部并无为本集团贡献任何收益，并于本年度录得除税前分部亏损23,000港元（二零二三年：溢利41,770,000港元）。去年溢利主要来自按公平值计入损益表之金融资产之公平值变动产生之收益约41,805,000港元。 酒店业务 于二零二四年三月三十一日，本集团持有的唯一一项酒店物业是位于中国上海市杨浦区之上海五角场智选假日酒店。该酒店高20层，总楼面面积约为15,949平方米，拥有296间客房和2层停车场，总建筑面积为18,329平方米（“酒店物业”）。酒店物业自二零二三年一月八日起一直空置及关闭。因此，本年度酒店业务并无产生收益（二零二三年：28,615,000港元）。该分部于本年度录得除税前亏损约22,069,000港元（二零二三年：溢利为965,000港元）。亏损主要由于(i)年内并无收益；(ii)折旧约13,627,000港元（二零二三年：13,162,000港元）；及(iii)其他行政开支约6,235,000港元（二零二三年：3,367,000港元）。 于二零二三年十二月二十八日，本公司全资附属公司来富国际投资有限公司（“来富”）（作为卖方）、来富的全资附属公司天富（上海）酒店管理有限公司（“天富（上海）”）、上海景奕股权投资合伙企业（有限合伙）（作为合营伙伴）及上海晶耀庭酒店有限公司（作为买方）订立总协议，以载列有关本集团向买方出售酒店物业75%实际权益，以及将酒店翻新及重新打造为服务式公寓品牌，以“ModenabyFraser”品牌继续经营的蓝图。同日，天富（上海）与上海狮瑄企业管理有限公司订立收购协议，以零代价收购买方25%股权，并与合营伙伴订立股东盟议。根据股东盟议，天富（上海）同意出资人民币64,000,000元，占买方注册资本的25%。于二零二四年一月十日，卖方与买方正式订立出售协议，据此，卖方有条件同意出售而买方有条件同意购买酒店物业，代价为人民币360,000,000元（“出售事项”）。根据上市规则，出售事项构成本公司之主要交易。有关该交易之详情载于本公司日期为二零二四年二月二十日之通函。该交易已于二零二四年三月十五日举行的股东大会上获本公司股东批准，并随后于二零二四年四月完成。 前景 鉴于政治及经济形势不稳，业务前景将仍然艰困及挑战重重。为应对充满挑战的环境，本集团将继续采取审慎方针管理现有业务及投资策略