润中国际控股2023年年报
股份代号:202 年报 2023 润中国际控股有限公司 2023年年度报告 目录 公司资料2 管理层报告书3 董事及高级管理人员简历12 企业管治报告书14 环境、社会及管治报告26 董事会报告书63 独立核数师报告书72 综合损益表78 综合损益及其他全面收益表79 综合财务状况表80 综合权益变动表82 综合现金流量表83 综合财务报表附注85 五年财务概要169 主要物业概览170 公司资料 润中国际控股有限公司2023年年度报告 董事会 执行董事 姜照柏先生（主席）林长盛先生 陈懿先生 独立非执行董事 何耀瑜先生高明东先生吴志彬先生 董事委员会 审核委员会 何耀瑜先生（委员会主席）高明东先生 吴志彬先生 薪酬委员会 何耀瑜先生（委员会主席）高明东先生 林长盛先生 提名委员会 高明东先生（委员会主席）何耀瑜先生 林长盛先生 公司秘书 刘志乐先生 上市资料 股份代号：202 每手买卖单位：5,000股 注册办事处 香港湾仔 告士打道151号资本中心 15楼1506室 网站 www.everchina202.com.hk 核数师 国卫会计师事务所有限公司执业会计师 香港中环 毕打街11号置地广场告罗士打大厦31楼 律师 高盖茨律师事务所麦家荣律师行 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 本人谨代表润中国际控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）之董事（“董事”）会（“董事会”），向阁下欣然提呈本集团截至二零二三年三月三十一日止年度之年度业绩。 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集团的收益约为146,392,000港元（二零二二年：149,347,000港元），较去年减少约2%。本公司股东应占年内亏损约为196,544,000港元（二零二二年：233,386,000港元），较去年减少约15.8%。截至二零二三年三月三十一日止年度，每股基本及摊薄亏损约为2.694港仙（二零二二年：3.200港仙）。 业务回顾 年内，本公司主要从事农业业务、物业投资业务、酒店业务、融资及证券投资业务以及资源业务。 农业业务 本集团的农业业务为于玻利维亚从事农业耕作及养牛业务。于二零二三年三月三十一日，本集团于玻利维亚合共拥有约18,730公顷农地，账面值约345,213,000港元（二零二二年三月三十一日：345,213,000港元）。于二零二三年三月三十一日，本集团饲养牛只2,492头（二零二二年三月三十一日：2,304头）。 年内，来自农业业务的收益增加10.3%至约89,749,000港元（二零二二年：81,383,000港元），占本集团总收益的61.3%。销售作物的收益约为87,777,000港元（二零二二年：77,135,000港元），而销售牛只的收益为1,972,000港元（二零二二年：4,248,000港元）。此农场的主要作物为大豆。于年内已种植约11,130公顷的大豆，其平均产量为每公顷2.03吨，而谷物产量约为22,600公吨。大豆平均售价为460美元╱公吨，较去年同期增加21%。该分部录得溢利约21,780,000港元（二零二二年：26,389,000港元）。 鉴于全球的大豆供求量一直增长，我们相信此分部在未来将持续为本集团的收益及现金流作出稳定贡献。 物业投资业务 本集团之物业投资业务主要包括分别位于北京及上海中心的两项投资物业（合称“北京物业”及“上海物业”）。于二零二三年三月三十一日，北京物业价值约545,455,000港元（二零二二年三月三十一日：618,518,000港元）及上海物业价值约354,545,000港元（二零二二年三月三十一日：540,741,000港元）。 根据所进行的独立估值，年内录得投资物业公平值变动亏损约168,966,000港元（二零二二年：50,909,000港元）。下调重新估值乃主要由于新型冠状病毒疫情持续对投资物业市场状况造成不利影响，导致上海物业公平值减少。 上海物业由位于中国上海虹口区东大名路948号白金湾广场1至3层之14个零售单位组成，总面积为8,585.79平方米。白金湾广场为一幢于二零一一年落成的17层商业大楼，其中1至3层指定用作零售用途而4至17层则指定用作办公室用途。其位处中国上海北外滩之黄金地段，毗邻中国上海的航运商贸区及现代商贸区。本集团于二零一六年八月收购上海物业，总代价为人民币616,000,000元，较于二零一五年十二月十一日采用市场法计算的市值人民币685,000,000元折让约10%。该收购构成本公司的主要及关连交易。 由于上海物业乃持作投资用途，其根据市场基准进行估值，并须受现有租约的规限。采用收入资本化法，将现有租约（如有）的租金收入资本化，并按适当的资本化率对上海物业各组成部分的潜在复归作出适当拨备。估值方法与去年相比并无变动。年内就上海物业所采用的资本化率为4.5%（二零二二年：4.5%）。 于新型冠状病毒疫情前，上海物业一直为本集团贡献稳定的租金收入。于二零一九年三月三十一日，平均出租率达91%及市值为人民币557,000,000元。鉴于新型冠状病毒的影响，我们于二零二零年初接获租户提前终止租赁协议的要求。平均出租率于二零二零年三月三十一日降至51%并分别于二零二一年及二零二二年三月三十一日进一步降至43%。上海物业的市值于二零二二年三月三十一日进一步降至人民币438,000,000元。管理层明白，尽管新型冠状病毒的影响于二零二三年初已开始消退，惟其仍将对营商环境及物业市值产生负面影响。年内，我们向一名新租户租出约955平方米。于二零二三年三月三十一日，上海物业的平均出租率微升至54%。然而，可资比较的平均每月每平方米市场租金较去年下滑30%。因此，我们认为上海物业的公平值亏损主要由于市场状况恶化所致。 年内，来自物业投资业务的租金收入减少10.3%至约28,028,000港元（二零二二年：31,257,000港元），占本集团总收益的19.1%。上海物业的平均出租率由二零二二年三月三十一日的43%增加至二零二三年三月三十一日的54%。北京物业的平均出租率由二零二二年三月三十一日的96%减少至二零二三年三月三十一日的90%。分部亏损约为152,064,000港元（二零二二年：34,259,000港元）。该亏损主要归因于年内本集团投资物业公平值变动亏损增加。 本集团将采取各种措施着力提升租金收入水平。本集团亦将密切监控市场状况，且不会排除于必要时及时机适当时变现部分上海物业以增加本集团营运资金的可能性。 酒店业务 于二零二三年三月三十一日，本集团持有的唯一一项酒店物业是位于中国上海市杨浦区之上海五角场智选假日酒店（“酒店”）。酒店高20层，总楼面面积约为15,900平方米，拥有296间客房。酒店参加由上海市杨浦区卫生委员会筹办的医疗观察计划并于二零二零年三月底至二零二三年一月初期间用作检疫酒店。过去两年，酒店的入住率保持在95%。自二零二三年一月八日起，中国境内的免检疫旅行已经恢复，因此酒店不再为检疫酒店。年内平均入住率降至73%左右。 年内，来自酒店业务的收益减少22%至约28,615,000港元（二零二二年：36,707,000港元），占本集团总收益的19.6%。于扣除折旧约13,022,000港元（二零二二年：13,885,000港元）前，该分部录得溢利约9,806,000港元（二零二二年：溢利16,638,000港元），较去年同期减少约41.1%。分部亏损约为3,216,000港元（二零二二年：溢利2,753,000港元）。 酒店物业已于二零零七年竣工且酒店已自二零零七年十二月起开始营业。除定期进行细微的设施升级╱改进外，酒店并无进行重大整修。预期酒店亟需升级设施以满足客户的需求及期望。酒店于二零二三年一月八日后已关停，目前有待翻新或出售。于二零二三年三月三十一日，酒店的账面值约为408,276,000港元 （二零二二年三月三十一日：460,733,000港元）。 本公司认为酒店的业务前景不容乐观。本集团正与潜在买方积极讨论出售酒店的可能性。于二零二三年五月二十四日，本集团与一名有意买方订立一份不具法律约束力的谅解备忘录，内容有关建议按拟定代价人民币360,000,000元（相当于约409,091,000港元）出售酒店。然而，尚未订立任何买卖协议。本集团正在计划于必要时及时机适当时变现酒店价值以增加本集团营运资金。 证券投资及融资业务 年内，本集团并无作出任何新的证券投资或授出任何新贷款。此分部于年内并无为本集团贡献任何收益（二零二二年：无）。年内分部溢利约为41,770,000港元（二零二二年：亏损约62,451,000港元）。转亏为盈主要由于年内确认的按公平值计入损益表之金融资产公平值变动产生之收益41,805,000港元（二零二二年：亏损68,883,000港元）。 于二零二三年三月三十一日，于按公平值计入损益表之金融资产下列账之证券投资总额约为656,107,000港元（二零二二年三月三十一日：667,906,000港元），占本集团总资产2,558,371,000港元（二零二二年三月三十一日：2,902,087,000港元）之25.6%（二零二二年三月三十一日：23.0%）。本集团透过本公司之全资附属公司国中（天津）水务有限公司（“国中（天津）”）仅持有黑龙江国中水务股份有限公司（“黑龙江国中”，其股份于上海证券交易所上市，股份代号：600187）227,312,500股股份，占黑龙江国中已发行股份总数的14.09%。二零二三年三月三十一日于黑龙江国中股份的投资成本为约人民币1.1059元（二零二二年三月三十一日：人民币1.1059元）。 黑龙江国中及其附属公司主要从事提供污水处理、供水及提供环境科技服务。诚如截至二零二二年十二月三十一日止年度的黑龙江国中最新年度报告所披露，黑龙江国中录得收益约人民币287,598,000元（相当于约326,816,000港元）、本年度亏损约人民币119,580,000元（相当于约135,886,000港元）及净资产约人民币3,180,407,000元（相当于约3,614,099,000港元）。黑龙江国中目前于中国经营八个污水项目及一个供水项目（每日总处理量约514,400吨）及一个清洁能源项目。 于二零二二年八月九日，国中（天津）与上海鹏欣（集团）有限公司（“上海鹏欣”，一间由本公司执行董事、主席兼主要股东姜照柏先生（“姜先生”）拥有99%权益的公司）及姜先生订立出售协议（“出售协议”），据此，国中（天津）已有条件同意出售而上海鹏欣及姜先生已有条件同意购买合共227,312,500股黑龙江国中股份，总代价为人民币577,373,750元（相当于约656,107,000港元）。根据上市规则，该交易构成本公司之主要及关连交易。有关该交易之详情载于本公司日期为二零二二年九月二十三日之通函。该交易已由本公司股东于二零二二年十月二十日举行的股东大会上批准，随后已于二零二三年四月十四日完成。 同时，本集团正在考虑停止经营该分部以将更多资源投放于本集团其他分部。 资源业务 资源业务主要指本集团于印尼的资源业务。本集团持有采矿牌照，可在印尼东努沙登加拉省(NusantaraTimorTenggara)古邦市(KupangCity)市内进行建设、生产、销售运输及锰矿石之加工╱提纯，为期20年（应于二零三一年十一月四日届满），其估计资源量为约18,800,000吨（“采矿权”）。自本集团于二零一一年十一月收购采矿权以来尚未开展生产活动。 本公司已参考国际评估有限公司编制的独立估值报告采用收入法对采矿权的账面值进行审阅，由于全球通胀环境导致经营成本（包括维护、人事及办公室费用等）整体上升，于年内就采矿权确认减值亏损约16,608,000港元（二零二二年：1
