动态跟踪：商业助力穿越周期，积极保障交付进度

事件：公司发布《2024年6月份及第二季度经营简报》；中指研究院发布《2024上半年中国房地产企业交付规模排行榜》，公司位列第七名。 点评：公司销售有待提升，商业规模稳步提升，积极保障交付，短债压力可控。 销售表现有待修复，销售格局保持稳定：2024年6月，公司实现销售额38.0亿元，同比-43.3%，环比-7.3%，边际修复相对缓慢。2024年1-6月，公司累计实现销售额235.5亿元，同比减少44.5%，销售同比略低于百强房企同期表现（-41.8%）；销售均价7221元/平米，同比-12.0%，价格端受供货结构与市场需求影响表现较弱；其中，公司销售额内部排名前三的省份为江苏（74亿元，同比-49%）、天津（23亿元，同比-26%）、山东（20亿元，同比-46%），销售额占比分别为31.3%、9.6%、8.3%，江苏省作为公司销售大本营贡献稳定。 开发规模逐步降低，积极保障交付进度：截至23年末，公司共有220个子项目在建；总建筑面积达3706万平米（含合联营项目），同比-31.0%。24年上半年公司暂未公告新增拿地，随着开发业务规模降低，低毛利项目影响将逐步消减，公司盈利水平有望逐步回升。公司积极保障交付进度，24年上半年，公司完成竣工面积690万平米，达成年度目标的50.8%，据中指研究院统计，公司完成交付5.7万套，同比增长12.9%，预期年内结算进度有保障。 商业表现稳健向上，利润贡献持续提升：2024年1-6月，公司累计实现租金收入58.0亿元（不含税），同比增长19.4%，商业运营总收入62.1亿元，同比增长19.4%，稳定贡献经营现金流。截至24年6月，公司已开业及委托管理的在营商业物业共166座，较23年末增加4座，物业总建面1531万平米，规模稳步扩张；整体出租率97.35%，较23年末提升0.9pct，经营效益稳步提升。2023年，公司商业物业出租及管理总收入106.3亿元，在营收中占比8.9%，贡献毛利74.3亿元（毛利率70%），毛利占比32.7%。 有息负债有序压降，24H2公开债务压力可控：截至23年末，公司有息负债570.8亿元，同比减少19.9%。截至24年7月15日，公司24年下半年待偿还公开债务仅剩7亿美元海外债（8月和12月分别到期2.5亿美元、4.5亿美元）。23年末公司非受限投资性房地产价值412亿元，24年一季度末公司在手货币资金178.5亿元，抵押物与在手资金储备相对充足。 盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下滑及房价下行或导致开发毛利率修复缓慢、减值压力持续等影响，下调公司24-25年EPS预测为0.24元、0.38元（原预测为2.41元、3.03元），新增公司26年EPS预测为0.70元；当前股价对应24-26年PB分别为0.36/0.36/0.35倍，公司商业稳步发展，提升穿越周期实力，利润率有望逐步回升，财务保持稳健，PB估值处于低位，维持“买入”评级。 风险提示：地产销售/交付/商业经营不及预期、现金流弱化、市场下行超预期等。 公司盈利预测与估值简表