当期业绩压力显现，骨干增持提升信心

2024年7月9日万科A披露2024年中期业绩预告，预计2024上半年归母净利润亏损70-90亿元，同比下降171%-191%；扣非净利润亏损50-65亿元，同比下降157%-175%。 追求现金流，加大库存去化和资产处置，业绩压力加大：1H24公司归母净利润预计亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利 率显著下降，当期结转利润主要对应2022、2023年销售项目和1H24消化的库存项目，销售情况和毛利率均低于预期；②对部分项目计提减值；③部分非主业财务投资出现亏损；④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。 践行业务重整和化解风险的“一揽子方案”：1H24公司完成房屋交 人民币(元)成交金额(百万元) 付7.4万套；公开市场债务正常兑付；实现销售金额1273.3亿元， 同比-37%，保持行业第一阵营，实现回款1186亿元；实现大宗交易回款93.4亿元；印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。积极应对现阶段困境，长远推动业务转型升级。 骨干员工拟增持公司A股股票，增强投资者信心：2024年7月9日， 公司公告称骨干管理人员拟自筹资金合计人民币2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。 16.00 14.00 12.00 10.008.006.00 230710 成交金额万科A沪深300 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 考虑公司去库存和资产处置带来的业绩压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-49.8亿元、25.7亿元和26.3 亿元（原为125.1亿元、127.5亿元和129.0亿元）。由于公司短期 面临现金流压力，工作重心在业务重整和化解风险，业绩压力加大， 将公司“增持”评级下调至“中性”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 452,798 503,838 465,739 376,850 359,019 342,817 货币资金 149,352 137,208 99,814 89,909 84,938 80,749 增长率 11.3% -7.6% -19.1% -4.7% -4.5% 应收款项 270,832 280,206 262,142 211,661 201,646 192,546 主营业务成本 -353,977 -405,319 -394,784 -338,820 -314,976 -299,557 存货 1,075,617 907,057 701,696 643,294 612,003 603,217 %销售收入 78.2% 80.4% 84.8% 89.9% 87.7% 87.4% 其他流动资产 104,466 90,886 86,609 73,180 69,235 66,512 毛利 98,821 98,519 70,955 38,030 44,043 43,260 流动资产 1,600,268 1,415,356 1,150,260 1,018,045 967,823 943,024 %销售收入 21.8% 19.6% 15.2% 10.1% 12.3% 12.6% %总资产 82.5% 80.5% 76.4% 74.7% 74.2% 74.1% 营业税金及附加 -21,056 -24,394 -18,585 -15,036 -14,325 -13,678 长期投资 233,277 233,191 242,888 239,916 237,394 235,311 %销售收入 4.7% 4.8% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 固定资产 16,219 18,589 22,372 21,530 19,969 17,840 销售费用 -12,809 -12,412 -12,272 -10,175 -9,694 -9,256 %总资产 0.8% 1.1% 1.5% 1.6% 1.5% 1.4% %销售收入 2.8% 2.5% 2.6% 2.7% 2.7% 2.7% 无形资产 23,280 25,826 24,438 22,614 21,398 20,564 管理费用 -10,242 -9,584 -5,767 -4,711 -4,488 -4,285 非流动资产 338,370 341,768 354,590 345,708 337,327 329,352 %销售收入 2.3% 1.9% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 17.5% 19.5% 23.6% 25.3% 25.8% 25.9% 研发费用 -642 -686 -536 -528 -503 -480 资产总计 1,938,638 1,757,124 1,504,850 1,363,753 1,305,150 1,272,377 %销售收入 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 62,344 68,055 65,990 82,448 72,605 74,581 息税前利润（EBIT） 54,071 51,442 33,796 7,581 15,034 15,561 应付款项 522,603 463,146 383,474 336,699 320,050 306,046 %销售收入 11.9% 10.2% 7.3% 2.0% 4.2% 4.5% 其他流动负债 726,499 546,600 372,321 277,730 249,103 231,364 财务费用 -4,384 -2,615 -3,715 -5,601 -5,850 -5,821 流动负债 1,311,446 1,077,802 821,785 696,876 641,758 611,992 %销售收入 1.0% 0.5% 0.8% 1.5% 1.6% 1.7% 长期贷款 154,322 180,773 197,764 191,831 186,076 180,494 资产减值损失 -3,794 -932 -3,868 -6,498 -2,822 -2,991 其他长期负债 80,097 93,558 82,367 80,278 78,408 76,598 公允价值变动收益 4 5 340 0 0 0 负债 1,545,865 1,352,133 1,101,917 968,985 906,243 869,084 投资收益 6,614 4,094 2,688 269 242 230 普通股股东权益 235,953 242,691 250,785 245,803 248,370 251,001 %税前利润 12.7% 7.8% 9.0% -2.3% 4.0% 3.6% 其中：股本 11,625 11,631 11,931 11,931 11,931 11,931 营业利润 52,531 52,007 29,252 -12,249 5,604 5,979 未分配利润 92,698 97,380 93,616 88,635 91,201 93,833 营业利润率 11.6% 10.3% 6.3% n.a 1.6% 1.7% 少数股东权益 156,820 162,300 152,149 148,964 150,537 152,291 营业外收支 -308 379 554 415 395 377 负债股东权益合计 1,938,638 1,757,124 1,504,850 1,363,753 1,305,150 1,272,377 税前利润 52,223 52,386 29,805 -11,834 5,999 6,356 利润率 11.5% 10.4% 6.4% n.a 1.7% 1.9% 比率分析 所得税 -14,153 -14,835 -9,350 3,669 -1,860 -1,970 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 27.1% 28.3% 31.4% n.a 31.0% 31.0% 每股指标 净利润 38,070 37,551 20,456 -8,166 4,139 4,386 每股收益 1.937 1.945 1.019 -0.418 0.215 0.221 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -3,185 1,573 1,754 每股净资产 20.296 20.866 21.020 20.603 20.818 21.038 归属于母公司的净利润 22,524 22,618 12,163 -4,981 2,566 2,631 每股经营现金净流 0.354 0.236 0.328 -0.329 1.694 0.769 净利率 5.0% 4.5% 2.6% n.a 0.7% 0.8% 每股股利 0.976 0.680 0.000 0.000 0.000 0.000 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 9.55% 9.32% 4.85% -2.03% 1.03% 1.05% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.16% 1.29% 0.81% -0.37% 0.20% 0.21% 净利润 38,070 37,551 20,456 -8,166 4,139 4,386 投入资本收益率 5.94% 5.09% 3.19% 0.72% 1.45% 1.50% 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -3,185 1,573 1,754 增长率 非现金支出 11,857 10,232 12,949 13,442 9,844 10,104 主营业务收入增长率 8.04% 11.27% -7.56% -19.09% -4.73% -4.51% 非经营收益 -7,981 -4,478 -2,574 16,268 9,212 8,946 EBIT增长率 -26.68% -4.86% -34.30% -77.57% 98.32% 3.50% 营运资金变动 -37,833 -40,554 -26,918 -25,474 -2,982 -14,257 净利润增长率 -45.75% 0.42% -46.23% N/A N/A 2.54% 经营活动现金净流 4,113 2,750 3,912 -3,930 20,214 9,179 总资产增长率 3.72% -9.36% -14.36% -9.38% -4.30% -2.51% 资本开支 -9,514 -12,749 -7,989 -10,588 -3,639 -3,622 资产管理能力 投资 -28,026 -9,651 -4,021 2,791 2,641 2,202 应收账款周转天数 3.1 4.4 5.8 5.0 5.0 5.0 其他 11,260 9,370 7,395 269 242 230 存货周转天数 1,071.2 892.7 743.7 700.0 720.0 750.0 投资活动现金净流 -26,281 -13,030 -4,616 -7,529 -756 -1,190 应付账款周转天数 322.8 279.0 236.2 210.0 218.0 220.0 股权募资 38,794 14,373 11,868 0 0 0 固定资产周转天数 10.3 12.1 15.2 17.8 16.8 15.1 债权募资 7,619 41,479 3,352 8,627 -17,398 -5,352 偿债能力 其他 -46,295 -36,638 -36