Heimstaden 有望进行资产私有化以减少债务 ， 流动性担忧持续存在 - 1Q24 信用报告和展望

Q12024 通过友好的家园丰富和简化生活 简化的公司结构 FredensborgAS 持有普通股 在纳斯达克第一北部增长市场上市的优先股，股票代码 为HEIMPREF Heimstaden是一家工业投资者，并与长 期机构投资者共同拥有HeimstadenBostad，他们分享Heimstaden的常青和可持续住宅投资理念。Heimstaden还是 业主 集团 管理 Agreement 最大的机构投资者 Aleecta FolksamGroup爱立信养老基金 瑞典养老金机构 HeimstadenBostad的集团经理。 Heimstaden有直接房地产持有瑞典和丹麦。 直接房地 国家管理和物业公司 产 Investments 机构合作伙伴 安联1 1HeimstadenBostad/Allianz合伙企业拥有瑞典和德国投资组合的一部分。合并为集团公司。 2HeimstadenBostad发布了自己的合并财务报 表。 CONTENTS|HIGHTS综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 Contents 亮点3 综合季度审查4 产品组合概述13 财务信息14 替代绩效指标30 独立信息33 括号内的数字是指前一年的相应期间，除非另有说明 HEIMSTADENFTIHRISRTDQQUAARRTTEERR220022432 CONTENTS|HIGHTS综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 亮点 •持续强劲的运营环境使NOI增长抵消了适度扩大的收益率，导致房地产价值增长0.8％（- 3.9％） •实际经济占用率为98.3%(98.2%) •租金收入为38.76亿瑞典克朗（3698英镑），同类租金增长5.2%（5.0%） •NOI利润率为66.4%（64.9%），LTMNOI利润率为67.7%（64.9%） •净LTV为59.0%（54.9%），ICR为1.7倍（2.4倍） •ThePrivatisationPlanachieveda31.5%premiumtobookvalueon265unitssold.Proceedswillbepriorisedforliabilitymanagement •Fredensborg完成了对冰岛投资组合的出售，Heimstaden获得了约7.5亿瑞典克朗的现金总延期购买价格 •惠誉从BB下调至B，前景为负面 关键数字 Q12024 Q12023 2023财年 Financials租金收入SEKm 3,876 3,698 15,253 增长y-o-y% 4.8 17.2 15.5 净营业收入SEKm 2,573 2,402 10,278 净营业收入利润率% 66.4 64.9 67.4 综合收益/亏损总额m瑞典克朗 5,008 -12,567 -27,355 资本支出SEKm 873 2,436 8,353 投资组合指标投资性房地产的公允价值SEKm 331,957 341,809 320,607 房屋单位 162,346 160,766 161,553 实际经济入住率，住宅% 98.3 98.2 98.2 同类租金收入增长% 5.2 5.0 5.1 信用指标净贷款价值百分比 59.0 54.9 58.9 净负债/总资产% 53.1 48.2 51.5 利息覆盖率(ICR) 多个 1.7 2.4 1.8 3320亿26亿 租金收入 百万瑞典克朗 实际经济占用 % 净贷款价值比(LTV) % 投资性房地产，SEK 59.0% 贷款净值 净营业收入，瑞典克朗 1.7x 利息保障比率 3,6983,8003,9053,8503,87657.257.958.959.0 54.9 98.298.298.198.398.3 Q124 Q423 Q323 Q223 Q123 Q123 Q123 Q323 Q223 Q124 Q423 Q223 Q124 Q423 Q323 HEIMSTADEN第一季度20243 租金收入 百万瑞典克朗 3,850 17 -21 78 -48 3,876 Q42023 收购撤资and Q12024 空缺库存 站立 资产 外币影响 按需增长和核心CPI的发展 同比，% 7.4 6.3 5.1 3.6 2.8 5.6 4.2 5.6 5.2 Q123 Q223 Q323 Q423 Q124 4.8 CONTENTS|HIGHTS综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 合并季度审查 除非另有说明，括号内的数字是指前一年的相应时期。 业务审查 Income 租金收入增长了4.8％，达到38.76亿瑞典克朗（3,698英镑），主要是由于年度指数化和租户流失后的租金回归，被2023年冰岛的撤资所抵消。约92％（92％）或3,5.6亿瑞典克朗（3,392）来自住宅租金，其余8％包括商业，车库和停车场。Heimstade的子公司HeimstadeBostad的私有化计划影响了收入，减少了约2100万瑞典克朗。 同类租金收入增长达5.2％（5.0％），同类开发中反映的可比投资组合占总租金收入的95％。这是Heimstaden的同类租金收入增长超过该季度的混合核心CPI2.8％的第二季度 ，进一步证明了租金增长高于CPI的能力。 国家同类租金收入 Q1 2024 Q42023 Q3 2023年 Q22023 Q12023 Lfl(%) 核心 CPI (%) Lfl(%) Lfl(%) Lfl(%) Lfl(%) 瑞典 6.8 2.7 5.2 4.8 5.4 3.1 Germany 5.2 3.3 8.5 3.6 5.3 3.2 丹麦 1.1 2.0 2.4 0.5 1.0 2.6 荷兰 6.1 3.1 4.6 4.1 4.8 4.9 Czechia 7.4 2.8 9.0 10.1 15.8 15.6 挪威 6.3 4.9 7.6 6.3 8.0 7.4 UnitedKingdom 6.8 4.7 5.3 5.1 3.0 7.1 芬兰 5.9 3.4 4.5 3.5 0.8 0.5 波兰 13.0 -5.9 N/A N/A N/A N/A Total 5.2 2.8 5.6 4.2 5.7 5.0 在我们所有的市场中，我们看到了持续强劲的增长，超过了核心CPI，丹麦除外。丹麦的指数化是根据10月份的总体CPI数字得出的，该数字为0.5％。由于租户改善计划，瑞典的增幅继续超过谈判的增幅。在波兰，由于可比投资组合相对较新，只有37%的收入包含在13%的同类增长中。13%的增长同样可以归因于空置减少和租金增加。 4 HEIMSTADEN第一季度2024 实际经济居住 % 98.2 98.2 98.1 98.3 98.3 Q123 Q223 Q323 Q423 Q124 经济占用率 非市场空缺调整 财产费用 百万瑞典克朗 1,741 7 89 -29 1,809 Q42023 收购 常设资产 外币影响 Q12024 2.4 95.8 1.9 96.4 1.8 96.5 2.2 96.0 1.9 96.3 CONTENTS|HIGHTS综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 实际经济占用率 实体经济占用率稳定在98%以上，小幅上升至98.3%（98.2%）。 国家实际经济占用率 Q12024 Q42023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 % % % % % 瑞典 98.9 99.0 99.0 99.3 99.1 Germany 99.7 99.7 99.2 98.8 99.2 丹麦 97.6 97.4 97.2 96.9 96.6 荷兰 99.7 99.7 99.7 99.7 99.8 Czechia 95.7 97.0 96.4 96.8 97.1 挪威 99.0 99.6 99.6 99.2 99.3 UnitedKingdom 97.9 94.7 83.2 83.8 85.7 芬兰 93.7 95.5 93.6 93.3 93.8 波兰 96.1 98.0 97.1 92.4 96.3 Total 98.3 98.3 98.1 98.2 98.2 与租金收入类似,服务费几乎全部来自4.73亿瑞典克朗(492)或94%(95%)的住宅单位。 物业费 物业费总额小幅增加至18.09亿瑞典克朗（1813），主要受一般费用增加推动。公用事业成本增加至7.24亿瑞典克朗（723）。由于市场之间的租赁制度不同，不可收回成本的季节性影响会影响净营业收入利润率。可收回的公用事业支出与出现在单独的项目“租户支付的服务费”中的服务费相匹配。 维修和保养支出减少至1.76亿瑞典克朗（198），主要是由于对成本效益措施的关注增加。由于在除雪和除冰等项目上的设施管理支出增加，财产和设施管理略有增加，总计6.13亿瑞典克朗（577）。 5 HEIMSTADEN第一季度2024 净营业收入 净营业收入提高至25.73亿瑞典克朗（2,402），导致季度净营业利润率为66.4％ （64.9％）。在过去十二个月（LTM）的基础上，净营业收入增加至67.7％（ 净营业收入和利润率 过去十二个月（LTM），百万瑞典克朗/% 10,449 9,432 9,885 10,278 8,925 66.2 66.4 67.4 67.7 64.9 Q123 Q223 Q323 Q423 Q124 LTM净营业收入 LTM净营业收入利润率 HEIMSTADEN第一季度2024 CONTENTS|HIGHTS综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 资产管理 资本支出、维修和保养 常备资产总支出为8.56亿瑞典克朗（1,309），相当于公允价值的0.26%（0.37%）。不 包括远期购买合同的在建物业投资达2.29亿瑞典克朗（965），因为在建房屋数量减少到1, 901（4,103）。大多数在建的剩余房屋已接近交付，大部分支出已完成。 净营业收入 64.9％）。 Q12024 Q42023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 % % % % % LTM 67.7 67.4 66.4 66.2 64.9 季度 66.4 66.0 67.9 67.0 64.9 资本支出 百万瑞典克朗 Q12024 Q12023 损益表项目维修和保养费用1 213 231 资产负债表项目常备资产的资本化成本 644 1,078 常备资产支出 856 1,309 在建投资性房地产 229 965 资本支出 873 2,044 1不包括团体淘汰，见附注3。 Heimstaden将资本支出分配到四个主要部分：维护，可持续性，租户改进和增值。 资本支出的四大支柱 百万瑞典克朗 Q12024 Q12023 Maintenance 230 308 可持续性 23 80 租户改进 225 456 增值 71 210 Other 96 24 Total 644 1,078 常备资产的资本支出是由非重复项目组成的，目的是升级、扩展或提高现有资产的质量和寿命。鉴于与其支出相关的法律和长期承诺有限，这些领域的承诺保持高度的选择性和灵活性。为应对资金环境，2024年资本支出预算比2023年水平低30%。对于租户改进和增值的收益要求已经 增加到10%的成本收益，只有执行立即增加收入覆盖率和其他信用指标的项目。保值维护资本支出的数量减少，而总体维护符合长期目标，即资产总值的0.4％。分析框架决定了修复与替换的决定，始终将长期价值保存和资本成本考虑在内。 按国家分列的常备资产资本支出 Q1 2024 2023财年 Q12023 %1 SEK million %1 SEK million %1 SEK million 瑞典 0.2 150 1.9 1,680 0.4 373 Germany 0.3 237 1.1 873 0.2 202 丹麦 0.1 47 0.7 5