房地产行业：5.17以来政策回顾

行业研究|行业周报 看好（维持） 5.17以来政策回顾 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年07月08日 核心观点 本周市场回顾。第27周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为1.7%。沪深300指数报收3431.06，周度涨幅为-0.9%；创业板指数报收1655.59，周度涨幅为-1.7%；房地产指数（申万）报收 1768.22，周度涨幅为0.8%。 全国性政策方面。6月28日，中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度（总第105次）例会在北京召开，强调加大对“市场+保障”住房供应体系金融支持力度。地方政策方面。黄冈出台房地产新政。太原、海南、六盘水、深圳等地优化住房公积金政策。 第27周新房销量较第26周减少，二手房销售量较第26周减少。本周44大城市新房销售为2.5万套，较第26周减少33.3%；21大城市二手房销售2.0万套，较第26周减少6.2%。一线城市新、二手房交易较第26周分别减少15.8%、增加4.6%； 二线城市新房、二手房交易较第26周分别减少17.1%、减少8.4%。库存量较第26 周减少，库销比较第26周减少。截至第27周，18大城市库存为95.4万套，较第 26周减少1.0万套；库销比为20.5个月，较第26周减少0.6个月。第27周土地市 场活跃度较第26周上升。第27周36大城市市本级合计成交土地30块。土地出让 金增加。2024年第27周36大城市市本级土地出让金为163.0亿元，较第26周增 加105.0亿元。平均溢价率下降。2024年第27周36大城市市本级土地成交平均溢 价率0.2%，较第26周减少5.8pct。 投资建议与投资标的 重点公司公告。外高桥、华发股份发布2023年分红情况。南山控股、中交地产为子公司提供贷款担保。滨江集团宣布赎回“20滨房01”债券。万科A、中交地产、旭辉集团、中梁控股、融创中国、保利置业、绿城中国发布6月经营数据。 5.17政策复盘：4月30日，政治局会议定调：防范化解房地产风险仍是重点，压实各方责任保交房，保障购房人合法权益；统筹消化存量房产和优化增量住房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款；同日，央行、金融监管总局发 布3大地产需求端放松政策，包括降低最低首付比例、取消房贷利率政策下限、以及调降公积金贷款利率等。保障房再贷款政策主要作用是在房企因项目剩余资产法拍而导致项目损失显性化的情况下，为项目注入流动性，为保交房的交付任务托底。但同时，该政策内含以下核心掣肘点：额度、贷款期限、各方的市场化约束 （银行需“自主决策、风险自担”；市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是国企参与的核心约束点；由于收购主体是由地方政府选定，地方政府或需为国企还款兜底）。综合来看，该政策在市场化、法制化框架下，以商业可持续的原则进行收储，为保交房项目提供资金支持。以先前租赁住房贷款计划试点的实例经验为鉴，再贷款额度有望得到更充分的使用，未来全国保交房工作进程将提速。5.17新政需求端三大放松政策力度超预期。全国大多数城市，包括四个一线城市已经相继跟进落实相关政策。信贷政策放松有利于降低居民购房门槛以及购房成本，促进需求释放。从房贷利率调整的绝对值来看，北京、上海调整幅度最大，从23年12月份到现在，两城二套住房LPR加点最高下降130BP，北京首套住房利率下限调整也达到100BP。限购政策方面，北京于今年4月30日便已针对五环外限购政策进 行了优化调整。目前，北京仍是限购最为严格的一线城市，需要连续缴纳5年社保；上海根据区域不同，要求有1年、2年、3年的社保或个税缴纳记录。5.17需求侧放松政策带动成交量提升，目前持续性较好，但未来市场能否持续修复，或更多由居民收入预期以及房价预期决定。后续持续关注再贷款落地进度、地方国企平台申请情况及具体收购方案等。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 北京新政落地2024-07-01 上海二手房网签仍维持2024-06-25 央行推进保障房再贷款工作2024-06-18 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第27周市场行情回顾（2024.06.29~2024.07.05）4 1.1第27周行业指数表现4 1.2第27周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.06.29~2024.07.05）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第27周44城新房成交套数5 图2：2024年第27周21城二手房成交套数6 图3：2024年第27周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第27周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第27周市场行情回顾（2024.06.29~2024.07.05） 1.1第27周行业指数表现 第27周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.7%。沪深300指数报收3431.06，周度涨幅为-0.9%；创业板指数报收1655.59，周度涨幅为-1.7%；房地产指数（申万）报收1768.22，周度涨幅为0.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2024/07/05) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3431.06 -0.9% -1.0% -11.4% 创业板指 1655.59 -1.7% -4.1% -29.5% 房地产指数（申万） 1768.22 0.8% -4.8% -41.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第27周地产板块个股表现 第27周地产板块涨幅居前的公司分别为西藏城投、我爱我家、城建发展、ST数源、城投控股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 西藏城投 18.9% 万业企业 -10.2% 我爱我家 12.6% 华联控股 -7.1% 城建发展 10.7% 大名城 -6.5% ST数源 9.3% 三湘印象 -6.3% 城投控股 8.4% 福瑞达 -6.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.06.29~2024.07.05） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。6月28日，中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度（总第105次）例会在北京召开，强调加大对“市场+保障”住房供应体系金融支持力度。地方政策方面。黄冈出 台房地产新政。太原、海南、六盘水、深圳等地优化住房公积金政策。河南兰考鼓励销售现房并支持国有公司购房作为人才公寓。安徽旌德拟取消新建住宅小区的商品房销售价格并联审查制。 全国性政策： 1)央行：加大对“市场+保障”住房供应体系金融支持力度（6.28）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）河南兰考：鼓励销售现房并支持国有公司购房作为人才公寓（7.1） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 信息来源：观点地产网 2）太原：调整住房公积金缴存基数和比例最高月缴存额达6486元（7.1）信息来源：观点地产网 3）海南：7月1日起调整住房公积金缴存基数范围（7.2）信息来源：观点地产网 4）佛山：调整住房贷款政策挂牌出售或出租房产不计入家庭套数（7.2）信息来源：观点地产网 5）六盘水：提高住房公积金贷款额度买绿色建筑贷款限额最高上浮20%（7.2）信息来源：观点地产网 6）深圳：调整公积金贷款利率助力购房者减轻还款压力（7.2）信息来源：观点地产网 7）贵州遵义：二套房公积金最低首付比20%（7.2）信息来源：观点地产网 8）徐州：首套房首付降至15%取消贷款利率下限（7.2）信息来源：观点地产网 9）河北廊坊：公积金首付款提取方式改为“即买即取”并进一步提高贷款额（7.2）信息来源：观点地产网 10）云南普洱：7月4日起，可提取住房公积金支付购房首付款（7.3）信息来源：观点地产网 11）黄冈市：出台措施促进房地产市场健康发展支持保障性住房建设（7.4）信息来源：观点地产网 12）四川雅安：三孩家庭公积金贷款额度最高可提升20万元（7.4）信息来源：观点地产网 13）莆田市：公积金贷款额度提升多子女家庭最高可贷90万元（7.4）信息来源：观点地产网 14）天津市：调整补充住房公积金缴存额缴存基数上限27525元（7.4）信息来源：观点地产网 15）安徽旌德：拟取消新建住宅小区的商品房销售价格并联审查制（7.4）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第27周新房销量较第26周减少，二手房销售量较第26周减少。第27周44大城市新房销售为 2.5万套，较第26周减少33.3%；21大城市二手房销售2.0万套，较第26周减少6.2%。一线城市新、二手房交易较第26周分别减少15.8%、增加4.6%；二线城市新房、二手房交易较第26周分别减少17.1%、减少8.4%。 图1：2024年第27周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 00 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第25周第39周 第1周 第15周第29周第43周 第6周 第20周第34周第48周第11周第27周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第27周21城二手房成交套数 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第20周第36周第49周第10周第23周第36周第49周第11周第24周第37周第50周第12周第27周注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第27周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第25周 2021年 第39周 2022年 第1周 2022年 第15周 2022年 第29周 2022年 第43