6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势

市场月报·6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势 文/克而瑞研究中心 6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。 1、新增供应：环比增11%，沪穗镐等显著增加紧贴销售窗口期 6月供应规模止跌回升，30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，同比下降37%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%，上半年累计同比降幅为29%。 图：2019-2024年分月份全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一线供应稳中有增，环比增幅略高于二三线，仅深圳持平上月。4个一线城市整体预计供应面积227万平方米，环比上升34%，同比下降33%，较一季度月均水平增41%。仅深圳一城持平上月，供应节奏略有放缓；而北京、上海、广州供应环比均有不同程度上升，以上海为例，房企推盘积极性稳步上升，本月有近20个楼盘加推，超4000套房源入市。 二三线城市供应环比小幅微增，武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显，成都、西安仍保持高位。26 个重点二三线城市合计供应820万平方米，环比微增6%，同比下降38%。其中成都、西安等延续高位，单月供应量均超高100万平方米，且上半年累计同比降幅仍在2成以内。从变化情况来看，苏州、宁波、南 能级 城市 6月 环比 同比 较一季度 月均 上半年 累计同比 能级 城市 6月 环比 同比 较一季度月均 上半年 累计同比 一线 北京 46 42% -26% 35% 205 -8% 二三线 无锡 20 -24% -16% 114% 88 -28% 上海 85 37% -31% 50% 387 -15% 合肥 20 0% -58% 52% 109 -59% 广州 55 59% -30% 44% 268 -28% 济南 17 -18% -65% -28% 149 -49% 深圳 41 1% -45% 29% 198 -26% 重庆 16 -55% -71% -25% 141 -47% 合计 227 34% -33% 41% 1058 -20% 长春 15 37% -62% 21% 91 -39% 二三线 成都 142 11% -9% 55% 673 -13% 昆明 13 -7% 28% 12% 88 -18% 西安 113 61% -2% 88% 462 -6% 郑州 13 -67% -72% -27% 132 -24% 杭州 84 14% -12% 83% 365 -31% 惠州 12 -45% -83% -52% 158 -48% 佛山 47 86% -10% 70% 198 -32% 珠海 11 -11% 98% -38% 98 -10% 长沙 47 17% -30% 141% 189 -35% 厦门 9 -7% -71% 45% 47 -57% 天津 45 3% -12% 1% 286 -25% 福州 6 68% -37% 56% 30 -56% 武汉 42 -28% -56% 3% 295 -41% 常州 3 -53% -54% -57% 54 -32% 苏州 34 53% -36% 58% 145 -47% 徐州 3 -17% -80% -47% 33 -65% 青岛 31 6% -73% 7% 185 -54% 嘉兴 1 -88% -94% -91% 33 -52% 南京 31 14% -43% 107% 127 -52% 合计 820 6% -38% 35% 4378 -28% 宁波 23 67% 25% 131% 103 -38% 总计 1047 11% -37% 37% 5436 -29% 南宁 21 60% -5% 34% 99 -43% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、新房成交：环比增17%创年内新高，上广深杭环增四成显著放量 6月因核心一二线密集利好政策叠加+房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。据CRIC监测数据，6月30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比降39%，降幅收窄4个百分点。 图：近6年来全国30个重点城市商品住宅月度成交对比情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，4个一线环比持增46%，韧性显著好于二三线。4月末以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户入市，尤其是上海、广州、深圳环比增幅均在35%以上，6月成交量显著好于一季度月均。以上海为例，527新政之后楼市热度显著提升，第七批次新房项目中已有３个项目触发积分制，前期项目来访、认购稳步回升已在成交端有所体现。 二三线城市成交表现平平，环比增12%，同比持降20%。可以将各城市划分为以下几类： （1）短期内热点恒热的西安、成都等中西部大市，市场热度微降，但是仍处于相对高位。单月成交规模均在100万平以上，位列二三线单月成交规模TOP3，与一季度热度持平，累计同比降幅均在3成以内。主要得益于适销对路的改善盘入市，支撑市场成交热度延续。 （2）内陆二三线表现平平，成交不增反降，以天津、郑州、长沙、济南等为典型代表，短期内降首付、降利率政策落地对市场提振效果一般，主要源于该政策出台前，开发商积极自救，已经出台了低首付甚至“0首付”购房，透支了一波需求，目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导，购买力降级已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。 （3）还有部分城市诸如杭州、南京、南宁、厦门、珠海等迎来了阶段性放量，除杭州热度延续外，其余城市均经历了长时间低迷行情，本月成交略有修复，但是累计同比降幅仍处高位，成交增长持续性存 疑。 能级 城市 6月 环比 同比 较一季度 月均 上半年 累计同比 能级 城市 6月 环比 同比 较一季度月均 上半年 累计同比 一线 北京 43 21% -26% 41% 206 -37% 二三线 苏州 32 20% -46% 19% 166 -51% 上海 81 66% -20% 78% 322 -38% 郑州 31 -14% -44% 18% 175 -47% 广州 83 48% 11% 98% 320 -30% 长春 30 6% -38% 24% 167 -30% 深圳 39 38% 2% 64% 170 -19% 宁波 29 27% -12% 79% 116 -42% 合计 247 46% -10% 74% 1018 -33% 昆明 28 5% -17% 41% 138 -37% 二三线 成都 115 -8% -18% 22% 638 -23% 惠州 27 -19% -50% -5% 175 -53% 青岛 106 70% -52% 139% 352 -45% 合肥 25 6% -34% 72% 112 -59% 杭州 99 50% -7% 90% 372 -44% 珠海 24 105% 37% 72% 91 -38% 西安 80 9% 21% 35% 397 -3% 无锡 18 23% -13% 32% 89 -44% 武汉 73 13% 21% 87% 300 -53% 厦门 15 46% -27% 108% 58 -52% 天津 70 -6% 0% 18% 384 -32% 徐州 12 -18% -17% 16% 65 -47% 佛山 54 13% -7% 77% 229 -42% 常州 12 -23% -27% -16% 82 -42% 重庆 45 -1% 0% 13% 279 -23% 福州 7 4% -31% 12% 42 -47% 南京 41 39% -8% 133% 155 -54% 嘉兴 5 2% -52% -7% 32 -49% 济南 38 -12% -37% 6% 221 -46% 合计 1088 12% -20% 48% 5124 -41% 长沙 38 -7% -12% 75% 170 -51% 总计 1335 17% -19% 52% 6142 -39% 南宁 36 73% 55% 116% 119 -49% 表：2024年6月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、项目去化：平均去化率27%与上月持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升 6月受年中冲刺影响，房企推盘积极性略有回升，全月27个重点城市首开和加推共计266次，去化率与上月基本持平，据CRIC调研数据，重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍处于低位波动。 分城市来看，大体可分为以下几类：一是上海、广州、杭州得益于短期利好新政刺激，市场活跃度持续提升，去化率环比持增；二是西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；三是长沙、天津、合肥、郑州、济南等6月去化率大幅回落，主要源 于供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。 城市 首开或加推 项目个数 2024年6月去化率 2024年5月去化率 环比 2023年6月去化率 同比 2024年Q1月均去化率 较2024年Q1月均去化率 北京 7 16% 45% -29pcts 83% -67pcts 56% -40pcts 上海 21 40% 26% 14pcts 69% -29pcts 39% 1pcts 广州 23 10% 8% 2pcts 17% -7pcts 12% -2pcts 深圳 10 10% 13% -3pcts 40% -30pcts 13% -3pcts 无锡 1 76% 57% 19pcts 无项目开盘 / 34% 43pcts 成都 6 75% 82% -7pcts 74% 1pcts 72% 3pcts 杭州 55 70% 56% 14pcts 55% 15pcts 49% 21pcts 长沙 5 62% 74% -12pcts 74% -12pcts 55% 7pcts 天津 4 51% 67% -16pcts 59% -8pcts 50% 1pcts 嘉兴 1 48% 42% 6pcts 38% 10pcts 14% 34pcts 昆明 6 41% 21% 20pcts 17% 24pcts 18% 23pcts 西安 20 35% 28% 7pcts 66% -31pcts 36% -1pcts 武汉 13 24% 22% 2pcts 15% 9pcts 13% 11pcts 青岛 6 23% 20% 3pcts 41% -18pcts 12% 11pcts 厦门 4 16% 8% 8pcts 49% -33pcts 5% 11pcts 合肥 21 15% 30% -15pcts 85% -70pcts 22% -7pcts 福州 2 15% 无项目开盘 / 40% -25pcts 8% 7pcts 郑州 4 14% 25% -11pcts 27% -13pcts 9% 5pcts 重庆 5 14% 19% -5pcts 27% -13pcts 22% -8pcts 佛山 6 13% 8% 5pcts 13% 0pcts 8% 5pcts 珠海 3 11% 2% 9pcts 6% 5pcts 6% 5pcts 宁波 7 11% 6% 5pcts 73% -62pcts 17% -6pcts 南京 21 10% 7% 3pcts 21% -11pcts 8% 2pcts 东莞 1 8% 无项目开盘 / 82% -74pcts 7% 1pcts 苏州 1 7%