房地产 ® 新兴趋势 ： 2023 年全球展望

全球展望 CHAPTER2 碳定价 关于 THEREPORT 你在这里 CONTENTS CONTENTS 欢迎 CHAPTER1 执行摘要 管理预期 你在这里执行摘要 执行摘要 “从房地产中赚钱不会像过去10年那样容易。你必须为你的钱工作 再次，不知何故。你必须真正考虑质量、位置和所有的基本面。" 欧洲房地产贷款人 PREVIOUS CONTENTSNEXT 新加坡 关于2023年房地产的基本叙述是谨慎的 ，尽管在过去12个月的高通胀和利率上升的不稳定影响之后，今年晚些时候有可能重新进行投资活动。 为2023年全球房地产®新兴趋势调查的高级房地产专业人士从资本市场的宏观和货币政策背景改善的迹象中感到欣慰。他们正在努力使通货膨胀和基准利率将在2023年达到峰值。 但他们也承认，在可预见的范围内，市场仍将应对利率升高的环境。 未来与全球金融危机（GFC）之后的零百分比年相比。熟悉的流动性，宽松的货币政策和上限利率压缩似乎已经结束。 正如许多受访者所暗示的那样，房地产必须更加努力地获得回报，其优先于其他资产类别的地位不再那么确定。 围绕大多数受访者预期的“U型”经济复苏和类似的反应，仍然存在重大挑战和假设 在房地产资本市场。随着这种逐步复苏的展开，随着公司应对更高的成本和更低的收入，一些公司将搁置扩张计划。占领区的市场将需要时间来加快速度 。 可以说，今年完成投资交易的最大障碍归结为持续的不确定性，即利率将进一步上升多少以及价值何时确定。总体价格差距被描述为买卖双方之间的“虚假战争”，对于何时结束尚无共识。 自2022年最后一个季度发布区域新兴趋势报告以来 ，投资者对定价的信心仍然脆弱的迹象已经很明显，机构和散户投资者纷纷寻求将其持有的各种私人开放式基金兑现。正如受访者所承认的那样，这一举动引发了有关私人房地产估值的问题。 对于机构投资者来说，从这些资金中撤出至少部分是对所谓的“分母效应”的反应，因为他们的股票和债券投资组合的价值下跌可能会阻碍他们投资私人房地产的金额。实际上，与其他资产类别相比，它们对私有财产的分配相对于下跌的股本增加了，私有财产的重估速度较慢，流动性较低。 和债券价值，因此阻止了进一步的投资或迫使资产出售。访谈表明，分母效应对机构投资者的限制可能在今年仍然是一个重要问题，特别是在美国和欧洲。 债务供应也是一个主要问题。在全球市场上，银行处于“观望模式”，将现有客户优先于新借款人。对于新开发项目而言，融资尤其稀缺，在新开发项目中 ，高昂的建设成本和对占用者需求的疲弱前景给大多数银行（如果不是全部的话）增加了太多风险。 在不久的将来，银行对房地产情绪的主要决定因素将来自现有贷款的再融资。当市场不得不吸收不良贷款投资组合时，没有人期望GFC的规模会陷入困境。但是，许多投资者无疑会感受到利率上升带来的痛苦 。 对于再融资，普遍的观点是，银行以及更普遍的贷方将使一些赞助商承受压力，以相对较低的价格迅速出售资产。但是，对于替代贷方是否会像GFC后那样填补财务缺口存在疑问，尤其是因为一些夹层债务的提供者很可能不得不自己处理遗产问题。 你在这里 执行摘要 美国纳什维尔 NEXT CONTENTS PREVIOUS 你在这里 执行摘要 在对债务融资的怀疑中，行业领导者设想在基础资产方面“转向质量”，尽管这可以接受广泛的解释。这一点在办公领域最为明显。在COVID-19爆发三年多以来，在混合工作世界中，有多少公司及其员工将使用办公楼仍然存在很大的不确定性。 这里对过时的现象有着压倒一切的担忧，而且强烈的感觉是，在办公领域，已经开始经历那种震撼零售财产的破坏 。即便如此，地区情绪的波动也很明显。美国的一些投资者在短期内完全避开了办公室。相比之下，欧洲和亚太地区的受访者表示，尽管该行业存在困难，但他们更愿意寻求价值创造机会。 尽管办公室的未来普遍引起了人们的极大兴趣，但房地产领导者并没有孤立地看待该行业。他们再次发现自己在应对经济放缓和金融危机，同时解决了人们，生活，工作以及与建筑环境互动方式的结构性变化。 在这种对房地产的短期和长期挑战的不安并置中， 环境、社会和治理(ESG)议程已成为联系每个人的统一线索，无论哪个部门。 大多数受访者指出，不仅价值降低过程仍需在全球许多市场中充分发挥作用，而且还将在优质，“适合目的”的资产与那些能源效率低下的资产之间造成越来越大的鸿沟。二级地区需要大量资本支出。 然而，该行业还有很长的路要走，正如我们在第2章中所阐述的那样，详细分析了迄今为止用于房地产脱碳的潜在重要工具的有限进展：碳定价。 这不是灵丹妙药，但碳定价有可能提高人们对碳排放“真实成本”的认识，并改变房地产公司在衡量和减少投资组合排放时的思维和行为方式。 对于整个行业来说，随着时间的流逝，ESG议程显然变得更加紧迫，并且越来越多地被视为机会而不是义务 。为此，更多地采用碳定价将至关重要。 我们需要解决“污染者付费”原则。出于多种原因，我们非常清楚，我们要实现真正变革的唯一方法是对我们的活动进行适当定价。 物业公司CEO NEXT 西班牙巴塞罗那 你在这里的状态摘要 CHAPTER1 管理预期 “我们距离全球全面运转的房地产市场还有几个季度的距离。” 全球私募股权投资者 韩国首尔 PREVIOUSCONTENTS NEXT 你在这里 管理预期 情绪在商业中很重要，尽管房地产行业对当前的市场状况极为谨慎，但对以后重新进行投资活动仍有一线希望 今年。 在多年受益于充足的流动性和宽松的货币政策之后，房地产必须更加努力地获得回报，其优先于其他资产类别的地位不再那么确定。 在过去的一年中，高通胀、利率上升和全球经济增长放缓对资产类别造成了沉重的损失 价值下跌、债务成本上升和交易大幅下滑。 根据MSCIRealAssets的数据，2022年全球商业地产的已完成销售额总计1.1万亿美元，比上一年下降了21％。标题数字的背后是一个关于价值持续不确定性的故事-以及何时停止下跌-勉强的卖家和潜在买家目前无法在定价上找到中间立场。 交易僵局一直持续到2023年，尽管一些行业领导者为这个全球版的房地产的新兴趋势从投资的宏观和货币背景可能改善的迹象中获得安慰 今年。 早在去年的《全球报告》之前，人们就广泛预测了经济衰退 ，但到目前为止，大多数主要经济体都避免了衰退。正如一位全球投资者所观察到的那样，风险仍然存在，但目前的共识是，美国和欧洲的任何衰退都将比最初担心的要浅和短，从而增强了企业对这一过程的信心。“这总是好的，因为如果你没有商业信心，那也对房地产没有帮助。." 另一位全球投资经理表示，该行业肯定已经从去年的“恐惧和不安情绪”转变为更为积极的前景，尽管在定价和债务可用性方面存在重大警告。2022年的大部分时间都因战争而“陷入混乱和焦虑” 在乌克兰，通货膨胀和利率现在至少在后两个因素周围“更加清晰”。欧洲大部分地区温和的冬季和对能源危机的积极反应也改善了情绪。 这位投资经理承认：“这并不意味着对房地产的损害或影响的规模要小。”“但我认为，投资者可能对他们的战术反应以及在这种环境下他们的战略重点是否仍然可以实现有更清晰的了解。” 然而，围绕大多数受访者预期的“U型”经济复苏和房地产资本市场的类似反应，仍然存在重大挑战和假设。 图1-12007-2022年全球房地产资本流动 $bn1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 美洲EMEA亚太地区 体积YOY变化 %75 50 25 0 -25 -50 -75 2007 2008 2009 201020112012201320142015 2016 201720182019 2020 20212022 来源：MSCI实际资产。图表不 包括开发网站。 NEXT 你在这里 管理预期 通过逐步恢复工作 国际货币基金组织（IMF）的最新预测反映了全球经济在2022年下半年表现出的韧性高于普遍预期。IMF表示 ，全球经济增长将从2022年的3.4％放缓至2023年的 2.9％，然后在2024年反弹至3.1％。 这可能不是经济衰退，但按照历史标准，2023年的这种增长仍然疲弱，尽管 比IMF先前的全球预测高0.2个百分点。IMF将宏观前景的乐观归因于美国强劲的劳动力市场和家庭消费 ，以及好于预期的适应 欧洲大部分地区都发生了能源危机，但英国尤其没有。英国对天然气的高敞口是国际货币基金组织认为它将成为今年唯一收缩0.6%的“发达经济体”的一个关键原因。这一结果表明，英国经济比受到制裁打击的俄罗斯还要糟糕。 更令人鼓舞的是，中国经济的当前活动水平支持国际货币基金组织对全球整体增长的修正。受访者认为这是“对亚洲的净收益”，他们认为与西方市场相比，亚洲作为一个显示出更大的经济弹性的地区。这将以多快的速度转化为更大的跨境房地产投资还有待解决 尽管如此，根据MSCIRealAssets的年终数据，中国是2022年该地区交易量最大的市场。 国际货币基金组织的最新预测还表明，今年全球通货膨胀率将从2022年的8.8％降至6.5％。一个全球参与者表达了一个普遍的行业观点，即如果政府和央行在利率趋于平稳或下降的同时“宣布在通胀方面取得胜利”，全球投资活动可能会在夏季开始增加。“我认为，股票市场的价格总是领先于一切，一旦发生这种情况，就会咆哮，这将给很多人信心。." 如果我们处于逐步复苏的领域，则占用市场将需要一段时间才能加快速度。随着公司应对更高的成本和更低的收入，一些公司将搁置扩张计划，这将加剧等待时间和收入增长。 NEXT 上海,中国 你在这里 管理预期 另一位全球参与者发出了更谨慎的警告：“如果我们处于逐步复苏的领域，则占用者市场将需要一段时间才能加快速度。随着占用者应对更高的成本和更低的收入，一些人将搁置扩张计划，这将加剧等待时间和收入增长。” 应对更高的利率 尽管该行业仍在很大程度上坚持房地产作为对冲的旧理论 相对于通货膨胀，高利率的持久影响是一个更强硬的判断。 在所有三个地区，利率都处于或接近商业问题列表的顶部 的版本房地产的新兴趋势这份全球报告的采访表明，在这方面几乎没有自满的迹象。 行业领导者正在努力假设基准利率将在2023年企稳或达到峰值。但他们也承认，在可预见的未来，与全球金融危机之后的零百分比相比，市场仍将应对利率升高的环境。定价、债务资本的可获得性和现有资产的再融资的全部后果仍有待发挥——所有这些都将影响整体投资活动。 “我们认为，基本情况是波动性应该开始下降，价格发现应该变得更加有效。因此，我们将开始看到交易量 一位全球投资经理说：“也就是说，我认为这并不意味着我们已经走出困境。我们的预期是，即使利率不会像现在那样迅速上升，但它们仍然会保持高位 全年。而且可能不会在大多数市场开始显着减少。” 根据牛津经济研究所等较为悲观的评论员的说法，尽管整体宏观状况有所改善，但较高利率的下行风险将继续拖累投资者对房地产的情绪。 事实上，自从该地区公布以来，已经看到了更高的利率的更令人不安的后果之一新兴趋势报告随着机构和散户投资者寻求将其持有的各种私人开放式基金兑现的提款请求的激增。 作为情绪变化的迹象，这些赎回队列在2022年最后一个季度开始形成，当时房地产低迷在美国蔓延，年度价格增长放缓至0.9％-这是过去一年中最慢的涨幅 十年，根据MSCI的数据。这三个月对英国来说是残酷的-仅在该季度，所有房地产资本价值就下降了 非常重 要 12.8％。毫不奇怪，资本外流一直持续到2023年 ，资产管理公司通过限制赎回请求做出了回应。 波动性应该开始下降，价格发现应该变得更加有效。因此，我们将开始看到