全球资本市场概览 2024年第一季度物流

2全02球4年资第本一市季场度概物览流 全球展望 第一太平戴维斯全球资本市场概览2024年第一季度：物流 经济维持韧性但仍处于低谷 全所转球变经，济已依出然现保触持底韧反性弹。迹PM象I，数但据是显对示经，济经迅济增速长好势转头的有预期动力并，不2强02烈4年；尽经管济通很胀可放能缓仍和然利低率迷下。降将在年内提供一些 美将其国归经诸济于仍“旧美是国个例例外外论，”遥，遥而领还先有于些其观他点国认家为。这部是分巨观额点财政率赤已字经的高结于果预。期两，强种劲观的点需都求有引一发定了道对理通，但胀近的几担个忧月。通胀 为人工智能推高的牛市踩下刹车，并支持美元普遍走强。 利息，率而预目期前因该而预急期剧仅逆有转一，次年。初美市国场国曾债六收次益预率测再美次国突年破内4.降5%， 欧需求洲驱的动经的济通前景胀更反能弹风接险纳。降德息国，停经滞济的尤增为长挣几扎乎，在不能会源导价致格和冲英击国和央全行球都贸发易出放了六缓月的政阴策影利中率难以转着向手的发信展号，。预欧计洲今央年行 下半年将降息75-100个基点。 缘政治事件仍会是社会和投资者关注的头条。 3一月个份相，对日积本极央的行现结象束。了在长制期造的业负的利支率撑，通下，胀中在国这经里济仍增然长是在日益20引24发年了第对一产季出度销意往外何上处扬的，担但忧中（国尽国管内中需国求实依际然上疲是软在，输整出个2通0货24紧年缩。）再。加鉴上于乌今克年兰是和美中国东大地选区年冲，突紧持张续局不势断将，贯地穿 100 90 美元十亿$,4季度移动平均值 80 70 60 50 40 30 20 10 0 全球物流投资成交量 ■美洲地区■EMEA■亚太地区物业数量（右轴） 6000 5400 物业数量,4季度移动平均值 4800 4200 3600 3000 2400 1800 1200 600 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 0 2007 2008 2009 2010 来源：第一太平戴维斯研究部引用MSCIRCA数据。基于物业及资产组合独立报告。不含开发地块。 欧洲物流市场不是新翻一页，而是另起篇章。物流2.0时代现已开启。 MarcusdeMinckwitz,EMEA工业和物流部主管 2 第一太平戴维斯全球资本市场概览2024年第一季度：物流 3 周期性动态使投资者保持谨慎 情以来最疲软的一个季度。但尽管在本轮周期中大体量写 全球物流投资同比下降近16.5%至365亿美元，这是自疫 因主要在于2023年初由新加坡主权基金GIC牵头的合资企 的板块，尤其是在美国长租公寓之外。因此，大型资产包 字楼投资的流动性已基本枯竭，物流业仍是唯一具有规模和并购活动可能会使数据产生偏差。季度内同比下降的原业以44亿美元完成了对加拿大SummitREIT的收购。 在上升。 然（4而Q，M投A资）表活明动活正动朝趋着近消于极2的01方6向年发的展水，平四。在季度本移轮动周平期均中线，得板块益的于对强增烈长偏基好，本这面在的目坚标定配信置念的，变投化资上者有仍所显体示现出。对但物短流期赁活来看动，降周至期十性多动年态来仍的需最谨低慎水对平待，大。例多如数，市季场度的内空美置国率的都租 随物着流今业的年交推易进过，租程金更预具计挑会战出。欧现一洲定市程场度内，的虽均然值平回均归空，使置率继上续升保了持1两50位-2数0的0个涨基幅点。，然但而过空去置1率2个和月租中金，的核关心系市预场计租将金重已新显耦现合这，一从趋而势使。今年的租金增长下降。其他地区的数据 空上置加率剧上了升市、场投的资分者化更，加在谨近慎年，来这核两心个地因段素定也义在明一显定缩程小度的化，欧特洲别尤是为在明新显增。供其应他作市为场空的置租率金主和要价推值动也力出的现地了一区些。以分日第本一为季例度，的东7.京1%首。都圈的空置率已从近乎零上升到2024年 利率下降，伦敦和马德里等市场收益率将受到压缩。 高亚端地市区，场由需于求租保户持市韧场性前，景应疲该软足和以供支应撑严定重价过稳剩定，。中在国东大北陆力。、中但国在香欧港洲和和韩北国美的，调核整心已收基益本率结仍束面。临随进着一未步来上1升2个的月压 地区展望 第一太平戴维斯全球资本市场概览2024年第一季度：物流 欧洲、中东和非洲(EMEA) 欧有增洲长的。投不资过总这额主接要近得83益亿于美单元一，的与一20笔23大年型第实一体季交度易相。比美略国私了上募市股公权司集In团teTrPvGe以st据O称ffi1c3e亿s&欧W元a（re1h2亿ou美se元s及）的其价遍格布收比购利季度时将和荷是兰十的多年大来型最物疲流软资的产一包年。如。果不考虑这笔交易，第一 货币计算）。 与佳；20英2国3年、一法样国，和传德统国的的三投大资市额场同在比第下一降季1度0-1继5续%（表以现当不地 因而更具挑战性。 租要降金的低强利劲率，增季长度继内续完支成持的区大域量内资的产交包易交活易跃就，而是不证一明定。不需过空，置租率金的预长计期会关出系现，但均这值种回情归况；租不金太增可长能近持期续已，交脱易离环了境与 写字楼相比，核心物业的讨论较少）也限制了交易的活跃程 在一个迅速分化的市场中，核心物业的不确定性（尽管与度；大多数买家将采取把物业管理成核心物业（manage- t易o仍-c然or会e）很的困战难略。，与因此此同，如时，果数没据有中充心分和了自解助退仓出储的等前新景兴，交行 业分支赛道也迅速变得拥挤。 他同类市场相比提供了相对较好的初始回报。 如分地果区利的率定前价景调变整化现不大在，可从能收已益经率完的成角。度我来们看预，计欧在洲未大来部12个基月准内核，心马收德益里率和在伦本敦轮的周收期益中率的将峰会值压达缩到。5这%两以个上城，与市其的 的价值下降。国内投资者基数较小，意味着资本市场活动 租户市场竞争激烈，促进了租金的强劲增长，投资者兴趣 荷兰的核心收益率也可能从目前4.4%的水平下降。近年来因此得以维持。相比之下，德国市场最有可能看到进一步 韧性较弱，而能源密集型出口导向经济的前景依然低迷。 14% 欧洲平均核心租金增长及空置率 12% 年度核心租金增长 10% 8% 6% 4% Q12023 Q22023Q32023Q42023 空耦置合率，使和2租02金4年的的关租系金预增计长将下重降新 2% 3.0%3.5%4.0% 空置率(4QMA) 4 4.5%5.0%5.5% 来源：第一太平戴维斯 北美地区 10亿美元从黑石集团收购了南加州48处物业资产包。 201%24，年是第自一20季2度0年的第物二流季投度资以额来为最16疲6软亿的美一元个，同季比度下。降尽管如会出此现，投时资进者行对大行规业模的部基署本，如面R仍e抱xf有or很d大Ind信u心st，ri愿al意，斥在资机 出现负的净吸纳量。 不率过、拖，租累户租市金场增疲长软，这，新也让增投供资应者和需谨求慎情放绪缓蔓推高延了。第空一置季度而吸全纳国空量置仅率为上1.5升5至亿6平.7方%英，比尺去，是年十同多期年上来升最24疲0个软基的点一，个季心，度通。常洛是杉最矶作先为做一出反个主应要的国市际场，港目口前，却且已经连济续以六消个费季为度中 营规模，可用转租面积达到新高，趋势进一步加剧。 新他主泽西要州市北场部今和年因年兰初恩也派出尔现了地净区（吸I纳nla量n下d降Em。p租ir户e）调等整其经 对自己的假设产生怀疑。以洛杉矶为例，市场租金同比下 收入增长的前景也受到影响，投资者或许在寻求新交易时降了近9%。不过这仍然是例外情况，大多数市场的租金仍 然补保空置持空稳间定。增长。但连续增长也在放缓，业主必须努力填 期的市场则面临短期调整的风险。 在开工全面国积范下围降内，近平70均%租，金将预限计制将空在置今率年进趋一于步稳恶定化。，全而国租新户需拉求斯也－沃将思在年堡内和得亚到特兰恢大复等。但自洛疫杉情矶以、来因经兰历恩了派显尔著地繁区荣、周达 尽值管显如著增此，加由，于因此近市年场来几市乎场没租有金出增现长困强境劲。，行贷业款基抵本押面资继产续净得从新到有泽西利州条北件部支和撑洛。本杉季矶度的，5我.25们%的到核芝心加收哥益的率6保%不持等不。变， 美国租金增长及空置率风险 达拉斯-沃斯堡 亚特兰大 洛因 新泽西，北部及中部 费城中部 芝加哥 休斯顿 低风险 杉兰矶恩派/奥尔兰地治区县/ 克斯 菲尼 高风险 价格部膨分胀市和场空租置金率下上降升的不风断险增加 900 800 700 空置率峰谷变化（百分点） 600 500 400 300 200 100 020%40%60%80%100%120%140% 四年有效租金增长 来源：第一太平戴维斯，CompStak 5 亚太地区 地区货币升值4-5%，如果不考虑货币效应，增长率会更高。 第20一23季年度第，一亚季太度地以区来投，资美额元增对至日9元4亿升美值元约，12同%比，增对长其2他7主%要。自 中（国按当和日地本货的币市计算场）活，动为显地著区回增升长，提分供别了增支长撑了。60前%者和得9益1%于G近L推P出Ca的p中ita国l收Pa益rt基ne金rs。把如一果个把大这型笔物交流易资排产除包在转外入，投其资最额投实资际圈是来下说降几的乎，没这有也上更升符的合空当间前；的净投需资求依环境然，乏对力有，限不足的以吸12收个新月增上供涨应83，0季个度基内点上。海空置率上升至19.2%，在过去 高端市场。 日增本的市供场应的也强给势投更资好者地带反来映了了挑当战地，东的京动首态都，但圈过的去空几置年率新从2甲0级20和年乙底级的物接业近之零间上的升分到化7.预1%计。会由加于剧新，增租供金应增引长起仅竞限争于， 在本中持国平和。在日澳本大之利后亚，澳，由大于利缺亚乏和强韩烈国的销投售资意活愿动，与价去格年发基现但期是，得第以一延季长度；收几个益突稳出定的主新要建是项由目于销已售完表成明的，交工易业有市限场。仍的买然家具群有活体力和。持随续着的今租年金晚增些长时应候该降能息够措支施持落市地场，活多动样的化 回升。 消化还需要时间。 在动韩。首国尔市首场都内圈，外的国最高资本收缺益率席抑稳制定了在250.52%4年，但初预的计交在易未活来1剩2导个致月了内空仍置将风降险温。这继一20点23在年冷存库量中增尤加为2明5%显之，投后，资供者应也过担利，心净冷租库金的受租到赁影需响求，可尽能管也未已来达供到应顶快峰速。缩业减主，不剩断余增供加应让 核心物流收益率，2024年第一季度（截至3月底） 8% 7% 6% 百分比 5% 4% 3% 2% 1% 中国香港 北新泽西 洛杉矶 休斯顿 芝加哥 悉尼 阿姆斯特丹 克隆 伦敦 首尔首都圈 马德里 巴黎大区 上海 东京 迪拜 新加坡 0% ■净初始■现金 来源：第一太平戴维斯 6 市场观点 MarcusdeMinckwitz,EMEA工业和物流部主管 金融危机以来从未有过的水平。 欧2.0洲时物代流现市已场开不启是。新翻一页，而是另起篇章。物流上结一束章。快在速疫增情长、通戛胀然危而止机，、市加场息不和确乌定克性兰达冲到突自之全后球 所改善。 不藉过。吸，令纳人已鼓经舞恢的复是到，疫数情据前看的起正来常还水是平比，并较且让同人比慰有所始增回长落；供租应金量持仍续然增有长限，收，空益置率率趋将于在稳今定年，需下求半也年有开 然正而呈，现摆新在旧我存们量面分前化的的形趋势势却，业要主复本杂身得也多不。租得户不市应场对以实短现期中经长济期挑增战长，同并时提还高需效要率对。供资本应市链场进还行和投两资年，前很一快样回富归有。竞争力和活力，核心买家虽仍缺位，但将 分市支场行的业重重要要标性注提，而升工。数业据户中外心仓是储（20In1d2年us物tr流ial O场u，t欧do洲o大rS陆to也r