全球资本市场概览：2024年第一季度物流

全球展望 经济维持韧性但仍处于低谷 欧 洲 的 经 济 前景 更 能 接 纳 降息，停滞的 增长 几乎不 会导 致需求 驱动 的 通 胀 反弹风 险 。德 国 经 济尤 为挣扎，在 能 源 价格冲 击和 全 球贸易放 缓 的 阴影 中难以着手发 展。欧 洲 央 行和英 国 央 行 都发出了六 月政 策 利率 转向 的 信号，预 计 今 年下半 年 将 降息75 -10 0 个 基点。 全 球 经 济 依 然保 持 韧 性 。PMI数 据 显 示，经 济增长 势 头 有所转变，已出现 触 底 反弹迹 象，但 是 对经 济 迅 速 好 转 的 预期 并 不 强 烈；尽管 通 胀 放 缓 和 利率 下 降 将 在年内 提 供 一 些动力，20 24 年 经 济 很可能 仍 然低 迷 。 美 国 经 济 仍旧是 个 例 外，遥 遥领 先 于其他 国家 。部分观 点将其归诸 于“ 美 国 例 外论”，而 还 有些 观 点认 为这 是巨额 财政赤字的 结果 。两 种 观 点都 有一定 道 理，但 近 几个月通 胀率已 经高于 预 期，强 劲 的需求引发了对通 胀 的 担忧 。 3月份，日本央 行 结 束了长 期 的负利率，通 胀在 这 里仍 然 是一 个相 对 积极 的现象 。在制 造 业的支 撑 下，中国 经 济增长在 20 24 年第一 季度 意 外上 扬，但中国 国 内需求依 然 疲 软，日益引发了对产出销 往何处 的 担忧（尽管中国实际 上 是在输出通 货紧 缩 ）。鉴 于 今 年是 美 国 大 选 年，紧张 局势将贯 穿整个20 24 年 。再加上乌克 兰和中东地 区 冲 突 持 续 不 断，地缘 政 治事件仍 会是 社 会 和 投 资 者关 注 的头 条。 利率预期因而急剧逆转，年初市场曾六次预测美国年内降息，而目前该预期仅有一次。美国国债收益率再次突破4.5%，为人工智能推高的牛市踩下刹车，并支持美元普遍走强。 欧洲物流市场不是新翻一页，而是另起篇章。 物流2.0时代现已开启。 Marcus de Minckwitz,EMEA工业和物流部主管 周期性动态使投资者保持谨慎 全 球 物 流 投 资同比下 降 近 16 . 5 %至 3 6 5 亿美 元，这 是自疫情以 来 最 疲 软 的 一 个 季度 。但尽管在 本 轮周期中大体量写字 楼 投 资的 流 动 性已 基 本 枯 竭，物 流 业仍是 唯 一具有 规 模的 板块，尤 其 是在 美 国长租公寓之 外。因 此，大 型 资 产 包和并 购 活 动可能 会 使 数 据 产 生偏 差 。季度内同比下 降 的原因 主 要 在于20 2 3 年 初由新加 坡 主权基金 G I C 牵 头的 合 资 企业以4 4亿美 元 完 成了对 加 拿大S ummi t R EI T 的收 购 。 空 置率上 升、投 资 者更 加 谨慎，这 两个 因 素 也在一定程 度上 加 剧了市 场的 分 化，在 近 年来核心 地 段 定 义明 显 缩 小的 欧 洲 尤 为明 显 。其他 市 场的 租 金 和价 值也出现了一 些 分化，特 别 是在 新 增 供 应作为空 置率主 要 推 动力的 地 区 。以日本为例，东 京 首都 圈 的空 置率已从 近乎 零上 升到 20 24 年第一 季度 的 7.1% 。 高端 市 场需求保 持 韧 性，应该 足以 支 撑定价 稳 定 。在 东北亚 地 区，由于租 户市 场前景 疲 软 和 供 应 严重 过 剩，中国 大陆、中国 香 港 和 韩 国 的 核心 收 益率仍面临 进 一步上 升的压力。但在 欧 洲 和 北 美，调 整 已 基 本 结 束 。随 着 未 来 1 2 个月利率 下 降，伦敦 和马 德 里等 市 场收 益率 将 受 到压 缩 。 然而，投 资活 动正朝 着消极的方向发 展，四季度 移动 平均线（4 QM A ）表明活 动 趋 近于2016 年的水平。在本 轮周期中，得 益 于对 增长 基 本面的坚 定信念，投 资 者 仍显 示出对 物 流板块 的强 烈偏 好，这 在目标 配 置的变 化 上有所 体 现 。但 短期 来看，周期 性动 态仍需 谨慎 对 待。例 如，季度内美 国 的 租赁活 动 降至十多年来 的 最 低 水平，大 多 数 市 场的空 置率 都在 上 升。 随 着 今 年 推 进，租 金 预 计 会出现一定程 度 的 均 值 回归，使物 流 业的交易过程 更 具 挑 战 。欧 洲市 场内，虽 然平均空 置率上 升了1 5 0 -20 0 个 基点，但 过去1 2 个月中，核心市 场 租 金继 续保 持两 位 数 的 涨 幅 。然而 空 置率 和 租 金 的关系预 计将重 新 耦 合，从而 使 今 年 的 租 金 增长下 降 。其他 地 区 的 数 据已 显 现 这一 趋 势。 地区展望 欧洲、中东和非洲 (EMEA) 欧洲的投资总额接近8 3亿美元，与2023年第一 季度相比略有增长。不过这主要得益于单一的一笔大型实体交易。美国私募股权 集团TPG以据称13亿欧元（12亿美元）的价格收 购了上市公司Inter vest Of f ices & Warehouses及 其 遍布比利时和荷兰的大型物流资产包 。如果不考虑这笔交易，第一季度将是十多年来 最疲软的一年。 to - core）的战略，因此，如果没有充分了解退出的前景，交易仍然会很困难。与此同时，数据中心 和自助仓 储等新兴 行业分支赛道也迅 速变得 拥挤。 如 果利率 前景 变 化 不大，从收 益率的角度 来看，欧 洲 大部分地 区 的定价 调 整 现在可能已 经 完 成 。我 们 预 计在 未 来 1 2个月内，马 德 里和 伦敦 的收 益率 将 会压 缩 。这 两个城 市的基准 核心 收 益率 在 本 轮周期中的 峰 值 达 到 5 %以 上，与其他 同类 市 场 相比 提 供了相 对 较 好 的 初 始 回 报 。 与20 2 3 年一样，传 统 的三大市 场 在 第一 季度 继 续 表 现不佳；英 国、法国 和 德 国 的 投 资 额 同比下 降10 -1 5 %（以当地货币计算）。 荷兰的 核心 收 益率也可能 从目前4.4% 的水平下 降 。近 年来租 户市 场 竞争激 烈，促 进了租 金 的强 劲 增长，投 资 者兴 趣因 此 得以 维 持。相比 之下，德 国 市 场 最 有 可能 看到进 一步的 价 值 下 降 。国 内 投 资 者基 数 较小，意味 着 资本 市 场 活 动韧 性较弱，而能 源 密 集 型出口导向 经 济 的 前景 依 然低 迷 。 租 金 的强 劲 增长 继 续 支 持区域内的交易活 跃，而 不 一定需要 降 低 利率，季度内完 成 的大 量 资 产 包 交易就 是证明 。不过，租 金 预 计 会出现 均 值 回归；租 金 增长 近 期已脱离了与空 置率的长 期 关系，但 这 种 情况不太可能 持 续，交易环境因 而 更 具 挑 战 性 。 在一 个 迅 速分化的市场中，核心物业的不确定性（尽管与写字楼相比，核心物业的讨论较 少）也限制了交易的活跃程度；大多数买家将采取把物业管理 成核心物业（manage - 北美地区 20 24 年第一 季度 的 物 流 投 资 额 为16 6 亿美 元，同比下 降2 1%，是自20 20 年第二季度以 来 最 疲 软 的 一 个 季度 。尽管如 此，投 资 者对 行业的基 本面 仍 抱有 很 大信心，愿意在 机会出现 时进 行 大 规 模 部 署，如 R e x f o r d In du s t r ial，斥 资10 亿美 元 从 黑 石集 团收 购了南加 州 4 8处 物业资 产 包 。 然保 持 稳 定增长 。但 连 续 增长 也在 放 缓，业 主 必须 努力 填补空 置 空间 。 在 全 国范 围 内，平均 租 金 预 计将 在今 年趋于稳 定 。全 国 新开工面 积下 降 近70 %，将限制空 置率进 一步恶 化，而 租 户需求也 将 在年内 得到 恢 复 。但 洛杉 矶 、因 兰 恩派 尔 地 区、达拉 斯－沃 思 堡 和亚特兰 大等自疫 情以 来 经 历了显著 繁 荣 周期 的 市 场则面临 短 期 调 整 的风 险 。 不过，租 户市 场 疲 软，新 增 供 应 和需求 放 缓 推高了空 置率 、拖 累 租 金 增长，这也让 投 资 者 谨慎情 绪 蔓 延 。第一 季度 全 国空 置率上 升至6 .7 %，比去年 同 期 上 升24 0 个 基点，而 吸 纳 量 仅 为1 . 5 5 亿平方英 尺，是 十多年来 最 疲 软 的 一 个季度 。洛杉 矶作为一 个主 要国 际 港口，且 经 济以 消费 为中心，通常是 最 先 做出反 应 的 市 场，目前却已连 续 六个 季度出现负的净 吸 纳 量 。 尽管如此，由于近年来市场租金增长强劲，贷款抵押资产净值显著增加，因此市场几乎没有出现困境。行业基 本面继续得到有利条 件支撑 。本季度，我们的核心收 益率保 持不变，从新泽西州北部和洛杉矶的5.2 5%到芝加哥的6%不等。 新 泽西州北部 和 因 兰 恩派 尔 地 区（Inlan d Emp ir e）等 其他 主 要市 场 今 年 年 初 也出现了净 吸 纳 量下 降 。租 户调 整 经营 规 模，可用转 租面 积 达 到 新高，趋 势 进 一步加 剧 。 收 入增长 的 前景 也受 到影 响，投 资 者或许 在寻求 新交易时对自己 的 假 设 产 生怀 疑 。以 洛杉 矶 为例，市 场 租 金 同比下降了近 9 % 。不过 这仍 然 是 例 外 情况，大 多 数 市 场的 租 金 仍 亚太地区 在中国 和日本之 后，澳 大 利亚 和 韩 国 的 投 资 活 动 与去年 基本 持 平。在 澳 大 利亚，由于 缺 乏强 烈 的 销 售意 愿，价格发现 期 得以 延 长；收 益稳 定 主 要 是由于已完 成 的交易有限 。但 是，第一 季度 几个突出的 新建 项目销 售表明，工 业市 场仍 然 具有活力。随 着 今 年 晚 些 时候 降息措 施 落 地，多样化的买家 群 体 和 持 续 的 租 金 增长 应该能 够支 持市 场 活 动 的回 升。 第一季度，亚太地区投资额增至94亿美元，同比增长27%。自2023年第一季度以来，美元对日元升值约12%，对其他主要地区货币升值4-5%，如果不考虑货币效应，增长率会更高。 中国 和日本 的 市 场 活 动 显著回 升，分别 增长了6 0 % 和 91%（ 按当地 货币计算），为地 区增长 提 供了支 撑 。前者得 益 于G L P C ap i t al P ar t n e r s 把 一 个大 型物 流 资 产 包 转入 其 最近 推出的中国收 益 基金 。如 果 把 这 笔 交易排 除 在 外，投 资额 实际是下 降 的，这也更符 合当前的 投 资 环境，对有限 的投 资 圈 来说 几乎没有上 升的空间；净 需求依 然 乏 力，不足以吸收新 增 供 应，季度内上 海空 置率上 升至1 9. 2 %，在 过去1 2 个月上 涨8 3 0 个 基点。 在 韩 国 市 场内，外 国 资本 缺 席 抑 制了20 24 年 初 的交易活动 。首尔 首都 圈 的 最高收 益率 稳 定在5 . 5 %，但 预 计在 未 来1 2 个月内 仍将 降 温 。继 20 2 3 年 存量 增加 2 5 %之 后，供 应 过剩导 致了空 置 风 险 。这一点在 冷库中尤 为明 显，投 资 者 也担心 冷库 的 租 赁 需求可能 也已 达 到顶 峰 。业 主不 断 增加 让利，净租 金 受 到影 响，尽管未 来 供 应快 速 缩 减，剩 余 供 应消化 还 需 要时间 。 日本 市 场的强 势更 好地反映了当地 的 动 态，但 过去几 年新增的 供 应也 给投 资 者 带 来了挑