全球资本市场概览-2023年第三季度物流（中）

全20球23资年本第市三场季概度览物流 全球展望 物动流因市素场提可供谓支长撑，期但利经好济，短环期境阵及痛未来。投利资率者走继势续的为不电确商定及性供促应使链投持资续者发在展短的期结内构保性持驱谨慎少，。黄不金久地前，段投的资定者义还范在围热也切在投不资断能缩力小范。围内的所有地产资产，但随着活跃买家不断减 降40今%年。第年三初季至度今完，投成资了总近额40为0亿13美00元亿的美物元流，交比去易，年同同比期下下降会因43为%基。但数在效经应历产了生两偏年差的。投虽资然热考虑潮到后，近数期据资与本2价02值2年增长相，比单但个今物年业的交投易资数总量额的已投大资致活恢动复与到22001199年相的比水下平降。了约10%， 个基本点季，我度们核追心踪地的产欧收洲益、率中持东续和上非涨洲，市所场有增美长国1市0场-25增个加基25点缩了。尽风管险如溢此价（，季即度核内心全地球产债收券益收率益与率现大行幅无上风升险，收进益一率步之压间的面临利收差）益，率我上们行看压到力除（迪这拜些、市新场加都坡将和继东续京为以投外资，者所带有来市稳场健均的支现持金市回场报回调）。。市场上可能会出现更多积极卖家，这些都将 核心物流收益率，2023年第三季度（截至9月底） 9 8 7 ■净初始■现金 6 百分比 5 4 3 2 1 新泽西北部 洛杉矶 中国香港 科隆 伦敦 休斯敦 巴黎大区 阿姆斯特丹 芝加哥 首尔首都圈 悉尼 马德里 上海 东京 迪拜 新加坡 0 S来源：第一太平戴维斯研究部 2 全球物流投资规模 ■亚太■美洲■欧洲、中东和非洲 160 140 120 十亿美元$ 100 80 60 40 20 2013 20 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 14 0 暂时性通胀持续走高 策利随率着前暂景时的性主通流胀论过调去。各，“国长央期行走不高遗”余成力为地了让概市括场未相来信政他们央不行会仍很对快市降场息有。影前响瞻力性。指通引过近让来投已资受者到相冲信击利，率但将这继正续表保明持国高国位债，收全益球率债在券10收月益中率旬在曾最短近暂几突个破月5持%。续上升，10年期美 过去问的题经在验于表，明利利率率持不续会走一高直最走终高是，否在会过证去明30只多是年暂里时，美的联。储7月通份常，只首坚次持降六息个或月将就在会明再年次年降初息。然。鉴而于就上目一前次市加场息定是价在而言高，于9当9%前的水可平能。联邦基金利率在2024年1月会议后仍保持或 重大市变场化几，乎从总根本是上错改的，变但对快增速长转和向通的胀前的提看是法全。球事实经表济发明生美联快储速的会货持币续政加策息紧直缩到周发期生之特后定。事投件资；金者融希望危降机往低往利发率，生但在长期真高正利想率要与的软。着陆密不可分，因此低利率可能也不是投资者 来源：第一太平戴维斯研究部引用MSCI数据 际工资增长应能支持家庭消费。 有所国增际加货”，币这基也金是组个织好在消近息期。预那测些中声宣称布全“球软经着济陆将的出可现能更性严天重所下了解滑的情预况期，更全多球是经凭济直软觉着而陆非才事是实正得确出的。判根断据。我家们庭今、企受较业和高金利融率体环系境中的的考透验明。劳部动分力总市体场上几财乎务没状有况倾良覆好迹，能象够，实经 另起新章 市波动率VIX指数已从年中低点回升。 房地然产而市，场目、前乌全克球兰经和济中中东也的存冲在突许、对多美薄国弱地环区节银，包行括业中的国担忧者很等难。从做历出史长背期景决来策看。，这我在们公可开能市正场处上于也焦有虑所高体峰现期，，美投国资股 闻风而动 激；用即国便际是货软币着基陆金，也组未织必的能话给说房，并地不产健投全资的者全带球来经想济要并的不刺能需求给投环境资也者不带能来有多力少支安撑慰租。投赁资和者租如金追。随着租消户，费疲需软求的从全商球品 3 转场向销服售都务，在全挣球扎制，造美业国也的已消衰费退支了出一却段打时破间了。经大济多放数缓零的售预市期撑，世但界持最续大事物件流还市需场观的望主。要全港球口贸货易运量量也也在受下到滑影，即响便。是支 金同比下降3.4%。 下降压约力25同%样，去传年导空到了置写率字上楼升1市5场0个。基美点国，租新赁增活供动应迄入今市为节止点同比不下合降时宜约。29欧%洲。租跟赁美市国场一也样在，日放本缓也，在今尽年力迄消今化为过止租剩赁的量新增英供尺应。本。东季京度年空内置新率增升物至流6%存以量上达（到同了比创上纪升录30的0个47基40点万）平，方租 去两但年物相流比市，就场业的和基投数资效活应动也都是出需现要了考一虑定的程重度要的因回素落，，与而过2衡0，1因9年此是与最20后1一9年个相活比动也水许平更基适准宜正。常与的20年1份9年，视相角比也，美更国平的租地区赁，活今动年保迄持今稳为定止，的而投欧资洲量的高租于赁疫量情则前增基长准了的201%9%。在。亚太 应入这市并且不需是求说疲行软业，资没本有市面场临方挑面战，；借写贷字成楼本板过块高仍。有但过目多前供的场主正流趋于观常点态仍化然发认展为，。在长期结构性利好因素的支持下，市 4 区域展望 第一太平戴维斯全球资本市场报告：2023第三季度物流 欧洲、中东和非洲(EMEA) 笔交易，是自2013年以来交易数量最少的一年。 同期第相三比季下度降，约欧5洲5%物，流年资初产至交今易投额资超额过下6降8亿幅美度元也，与与其去相年当今。年基至数今效投应资仍额然下是降重11要%的，降影幅响较因为素温；与和（20美19元年走同强期也相使比情，况今看年迄起今来为比止实M际S更CI糟R糕ea）l。C尽ap管it如al此An，a投ly资tic活s记动录依了然1低,5迷00， 从各个国家的情况来看，荷兰和法国拖累了地区平均水 平了约，而50德%国，但和仍西是班少牙数表现几个出投更资强表的现韧优性于。英疫国情虽前然的同市比场下之降一高，于除20非19最年后（一虽个然季资度本异价常值疲高软于，2否01则9年20的23水年平的，投一定资程总额度将上 使比较结果更为突出）。 中一直是活跃买家。新加坡和加拿大投资者也依然活跃（前 60%，与长期平均水平相差不大。这主要得益于非欧洲投资 跨境投资者仍是主要买家类型，占今年交易活动的近者及总部位于美国的机构；尤其是黑石集团，在过去12个月 者由主权财富基金GIC一家投资者推动）。相比之下，中国资 非CBD写字楼 购物中心高街零售 生命科学/实验室 养老院 CBD写字楼零售仓库长者公寓 学生公寓 长租公寓 大型高标物流 城市物流 欧洲投资者情绪调查：未来12个月内您最有可能在哪个板块内进行投资？ ■2023■2022 020406080100 受访者比例 来源：第一太平戴维斯研究部 金在很大程度上退出了欧洲房地产及与美国地产资本市场。 续。由今于年以优质来，地机段构的一定直义是受净到买挤家压，，但主这要一核情心况买不家太暂可停能活持动的，要活求跃。买此家外池，写可字以楼对市地场段也、租在户走和低建。开筑放质式量基等金提面出临更客严户格赎投回资的组压合内力，有也大将型开写始字出楼售的资基产金。很在可决能定会出被售流哪动些性资提产高时的，物出售流资行产业，所为吸其引他。开有展具中体的专活注动板提块供的资RE金IT。s和开发商也需要 因此更多的积极卖家入局应有助于提前推动价格修正。季 在本轮周期中，存量不足一直是支撑定价的主要因素，度内大多数市场的核心地产收益率继续走高，包括阿姆斯 特+2丹5个（基+1点0个）基，但点预）计、科未隆来（1+22个0个月基所点有）市、场马的德收里益和率伦还敦将（进均 一步走高。 2024年市场的正常发展。 我们不最过新，的从地更区广投阔资的情范绪围调来查看显，投示资，超者过仍8青0睐%这的一受板访块者。表示，超有过意7在0%未的来受12访个者月对内大投型资高城标市物物流流感1（兴20趣2（2高年于约5为55%0）%。）如或果将欧提洲前的降息通，胀以继支续持沿脆着弱阻的力经最济小。的这道可路能前会进进，一欧步洲推央动行 1第一太平戴维斯欧洲和中东投资者情绪调查，以管理资产超过5,000亿欧元的泛欧投资者为调查对象，调查结果收集时间为2023年9月5日至19日之间。 5 北美 比投资额温和下降了20%。 41%美至国21第0亿三美季元度的。今交年易截活至动目明前显6放40缓亿，美投元资的额交同易比额下同降比下把降204262%年。作但为考比虑较到基近准年或来许投不资太者适对宜物，流但资与产20的19热年衷同程期度相， 但由然于而大市型场机仍构相在对部平署淡资。本单时项表资现产得出更售加支谨撑慎了，市大场型活投动资，组合构今和公年司是自层2面0的17交年易以量来同首比次大成幅为下净降卖。家实。际私上人总买体家来利看用，了机流降动约1性8减%少。的机会进行交易，2023年平均交易规模同比下 负利差，这一态势将继续给房地产收益率带来上行压力。 四个美市国场市基场准定收价益仍率主又要上受升到了利25率个因基素点驱，目动前。报在告5-所6%涵之盖间的。在季度近内期美债国券国市债场收暴益跌率之上后升，在了第80二个季基度点企。虽稳的然希美望联已储破几灭乎肯，定者已推完迟了成对本政轮策加转息，向但的市预场期利。率尤仍其继考续虑走到高与，借部贷分成原本因之是间投的资 证据然表而明值债得务注拖意欠的率是会，大房幅地上产升行。业收的益困率境上极涨小的，同几时乎，没租有金的达持到顶续峰增以长来也，支资撑本了价本值轮总周体期保的持资稳本定价，值而，其自他20行2业2年的中价期格却受。在下跌。这让需要为现有债务再融资的投资者更容易接 正在展放望缓未；这来是，由过于去新两增年供建应设量热超潮过在了今净年吸年纳初量戛，然租而金止增后长留过去下1的2后个遗月症中唯。南一加出州现的负租净金吸出纳现量了的温主和要的市回场调。，洛杉矶是 应而然不而会，出全现国市空场置波率动低（至尽5管.4美%国，足南以部在及短西期南内部吸市收场更显多示供出一置定率的将脆很弱快性趋）于，稳而定且。随总着体新而开言工，项租目金创在下本5轮年周来期的内新应低保，持空 下调都很正常。 稳年以定（来业，全主美条平件均更租为金灵上活，涨提了供64前%所，在未此有基的优础惠上，）任。自何2小01幅9 160 150 140 2019=100 130 120 110 100 90 18年1月 18年4月 18年7月 18年10月 19年1月 19年4月 19年7月 19年10月 20年1月 20年4月 20年7月 20年10月 21年1月 21年4月 21年7月 21年10月 22年1月 22年4月 22年7月 22年10月 23年1月 23年4月 23年7月 80 美国商业地产价格指数 公寓零售产业写字楼 来源：第一太平戴维斯研究部引用MSCI数据 6 亚太地区 元，同相比温欧和洲下和降北2美5，%亚。太年地初区至今第三的季投度资投额资降额幅为与9第7三亿季美度基注意本一的致是，今与年区至域今内区其域他内地写区字的楼明的显投趋资势下也降保了持近一5致0%。值，第得二超季过度了写和字第楼三。季度物流板块吸引到的资金在近17年来首次 资者为则规填避补风了险这，一许空多白大。型所有全地球区投和资行者业更均为呈谨现慎这，而一私特人点投，但买在家，亚占太交物易流量市的场近中4更0%明，显达。到私长人期投平资均者水是平今的年两唯倍一以的上净。 对活跃，投资扩张。新加坡投资者走在趋势前列，约占今年区 正在缩减在该地区的投资活动，总部在欧洲和北美的投资者 跨境资本流动出现了两种截然不同的趋势：全球投资者今年至今投资额已下降70%。相比之下，区域投资者仍然相域投资的10%（新加坡政府投资公司（GIC）是领头羊）。 大影高响利，但率影环响境了尚活未动对水亚平太；地香区港主、要新工西业兰市、韩场国的和定澳价大产利生亚重等量的在急过去剧1放8缓个。月中政策利