《走过繁荣》出版·周年纪:地产,怎么救?

地产病了，至今未愈。 2022年病在房企，2023年影响到居民，2024年开始关乎到银行。 2022年只是部分房企面临流动性压力，是“疾在腠理”。2023年居民对房地产的预期开始发生变化并调整自己的资产负债表。今年以来，“资产荒”、“金融脱媒”、“资金空转”、“社融罕见负增 长”、“信贷增速连破10%”、“M1增速连续2个月为负”，这些现象可能共同指向银行对实体部门的信用创造受到了约束，地产之疾似乎开始关乎到银行。 准确认识地产之疾，需要同时知道房地产“患有什么疾病”和“病到什么阶段”，“实”“时”二字缺一不可。我在2021M11呼吁优化预售资金监管政策、满足房企合理资金需求、加大刚需刚改支持力度，但从2023年开始很少再提预售资金和融资需求，转而呼吁通过设立收房基金和AMC等方式化解房地产困境。“时”至今日，再谈“房价下跌-销售走弱”负反馈对解决现实问题的意义有限，何况这样的负反馈在普通地产下行周期也会出现。当下，若要给出“绝对房价、房价收入比、房价租金比已跌至2016年前后说明房价已回到合理水平”的结论，需要证明“2016年前后的房价收入比和房价租金比是比较合理的”这个前提假设，但在2021年以前的房地产高速发展时期，特别是在2018年以前套户比很可能明显小于1.0的时期，当期收入或租金恐怕不是当期房价最主要的定价变量。在房地产税尚未推广实施之前，打通“商品房+租赁房”这两个市场首先预示着商品房需要重定价，新旧住房制度的变迁也会带来商品房重定价。在此背景下，当前一线城市投资回报期接近70年与主要二线城市平均回报期超过50年意味着买房收租的商业模式会面临较大的账面压力，而且房屋出租的本质是类似店面或酒店的商业经营，这牵涉到三方关系或四方关系，收购谁的房、按栋收OR按小区收、如何定价、如何装修改造、如何保障出租率、如何平衡大投入与慢回报的关系，这是收购人和金融机构在做“市场化”决策时需要仔细考虑的现“实”问题。 为了促进房地产底部尽快到来，还需要“切中时下”的新思路。 参考海外，90年代日本和2008年美国都曾发生过严重的房地产危机，处理路径不同导致了结果迥异。日本1996年才成立RCC，1998年才通过《金融再生法》，但美国在2008年就开启了首轮QE，并在随后的多轮QE中不断调整国债与MBS的配比以满足市场特别是商业银行和居民部门对“安全资产”的需求，两国在消除银行失灵方面存在重大差异。 但是，我国房地产不存在美日两国的泡沫形成加速机制和危机反身性机制，商业银行也远远未到失灵的地步，祛除我国地产之疾不一定非要QE。若“两化”原则不可动摇，则结合当下的地产“实” “时”，可否考虑对收购商品房用作保障房的执行细节做出调整，比如： （1）成立全国性收房基金。基金把钱转借给地方收购平台，借款期限要足够长且利率要足够低或前几年免息（免息时间可“因城施策”）以减轻早期运营压力，专款专用，在运营公司收到房源后才由基金实际支付，在一定区域内一视同仁满足各类房企符合收购标准的售房需求，基金的资金来源可以是央行或长久期特别国债或特别产品及其组合。 （2）成立全国性保障房运营公司。商业运营的专业度比较高，多数地方平台恐难立即胜任，而且运营租赁房可能还要有一定的规模效应才能更好平衡收支。 从2022年房企流动性承压到2023年居民预期变化，在开始关乎银行信用创造之时，祛除地产之疾的紧迫性更高了。 我们曾一起走过旧繁荣，但趋势的尽头是周期，希望能尽快见证新繁荣，是为周年纪。 最后，特别感谢丰平，谢谢一起共事多年的雨田、文君、海澜、梦天、肖博、严平、王娜、晓溪、芳依等，由于环境，未能在书中致谢，在此感谢并祝好！