新发展模式探究：看优秀房企都是怎么做的

新发展模式探究：看优秀房企都是怎么做的 新发展模式探究：看优秀房企都是怎么做的 2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，房企传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以持续。近几年中央经济工作会议等强调房地产行业要探索新发展模式。成熟市场房企发展路径表明，轻重并举将是房企构建新发展模式的重要方向。 （一）房企构建新发展模式策略分析 房企“三高”发展模式难以持续，政策倡导探索新发展模式。2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，行业加速优胜劣汰，房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题的新要求，房企亟须探索新的发展模式。2021年中央经济工作会议首次明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。2022年中央经济工作会议再次提及新发展模式，强调“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2023年中央经济工作会议第三次提及新发展模式时，要求“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。2024年3月《政府工作报告》指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。因此，房企要适应新的发展形势，积极探索新的发展模式。 1.总体策略：房企实施“开发+经营”的轻重并举发展策略 探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略。在具体表述时，代表房企往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。 优秀代表房企“开发+经营”发展策略 企业 发展策略 保利发展 以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局 华润置地 “3（开发销售、经营性不动产、轻资产管理）+1（生态圈要素）”一体化发展 招商蛇口 开发业务、资产运营、城市服务三类业务 龙湖集团 开发、运营、服务三大业务协同发展 新城控股 “住宅+商业”双轮驱动 在“新发展模式”这一理念提出之前，龙头房企普遍早已采取“开发+经营”的发展模式。如保利发展自2002年 便以“三个为主、三个结合”为基本发展战略，强调开发性收入与经营性收入相结合；华润置地早在2007年便确立了“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的发展模式，近些年随着业务不断优化与拓展，构建起“3+1”一体化的发展模式，开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务合力发展。代表房企能够较早地在开发业务之外拓展运营与服务类业务，一方面得益于自身的资源优势，另一方面来自于对市场发展趋势的深刻认知，认识到房地产市场规模逐步见顶，更大的发展空间将来自存量市场。 2.开发业务：以销定投适应行业发展趋势，优化产品重点发展改善型 代表房企开发业务均聚焦核心一二线城市以及自身具有竞争优势的重点三四线城市。同时，随着房地产市场供求关系发生重大变化，代表房企对投资的要求逐渐提高，纷纷采取“以销定投”的投资策略，坚持精准投资，确保较高的投资回报率。 优秀代表房企开发业务发展策略 企业 发展策略 中国海外发展 坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，持续打造适应客户需求的好产品 建发国际集团 坚持深耕长期有稳定需求的高能级城市，优先选择一二线城市及品牌影响力大的三四线城市；把新中式产品进行到底，坚持做改善产品，加强加快加大对产品升级的创新和研发 中国金茂 坚持以高品质开发为核心，采取“以回定投”策略；围绕不同客群的多样化改善性住房需求，推出“金玉满堂”全新产品线 越秀地产 坚持“精准投资”和“以销定投”的稳健投资策略，聚焦核心城市、核心地段持续深耕，重点投向一线城市和优质的二线城市；强化客研，做好产品 同时，随着房地产发展主要解决的问题由“有没有”变成“好不好”，代表房企改变过去以中小户型产品为主的产品策略，已经过渡到以改善性产品为主，并且更加重视客户需求，不断强化客研重要性与产品的迭代创新。如建发国际集团提出坚持做改善型产品，并加强对产品升级的创新和研发，把新中式产品进行到底；中国金茂围绕不同客群的多样化改善性住房需求，在现有产品的基础上推出“金玉满堂”全新产品线。 3.经营业务：着重发力物业管理、商业运营、代建与长租公寓 代表房企以“开发+经营”的发展模式为指引，在住宅开发之外已布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓、产业园区、康养等多元业务，并形成了各自特有的优势领域。代表房企一方面继续夯实在购物中心、写字楼、酒店等传统领域的经营优势；另一方面适应新的发展形势、积极响应政策号召，拓展代建、长租公寓等新的业务领域。 优秀代表房企重点布局经营业务 企业 物业服务 商业运营 代建 长租公寓 产业园区 金融服务 康养 保利发展 √ √ √ √ √ √ 中国海外发展 √ √ √ √ √ √ 华润置地 √ √ √ √ √ 招商蛇口 √ √ √ √ √ 龙湖集团 √ √ √ √ 金地集团 √ √ √ √ √ 新城控股 √ √ √ √ 在探索房地产新发展模式背景下，代建业务因具有高成长、高盈利、抗周期等良好特征而迎来发展机遇，整体发展呈现逆势上扬的趋势。代表房企入局较早，前期积累了大量经验，目前处于行业领导地位。如绿城中国旗下上市代建平台绿城管理坚持轻重并举，以政府代建、商业代建、资方代建为三大代建主业，提供金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，始终处于行业领先地位。 同时，代表房企响应“租购并举”号召，持续发力长租公寓业务，积极拓展规模，优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。一方面，企业聚焦核心一二线城市，紧抓保租房筹建机遇，积极通过政企合作等方式，扩大房源规模；另一方面，企业不断完善多元化产品体系，焕新升级服务体系，提升整体运营水平。如招商蛇口在北京、上海、深圳等核心一二线城市新开项目，并通过多元化社群活动丰富居住体验，升级迭代数字化、智能化平台，提升运营及服务效能。 （二）房企探索新发展模式策略建议 1.开发业务紧抓增量市场，聚焦核心城市，建设好房子 目前，开发业务占房企营收比例整体仍在九成之上，是房企不容忽视的重要业务。一方面，房企应持续聚焦核心一二线城市以及自身具备品牌优势的重点三四线城市，更加审慎地做出投资决策，在保持业务规模稳定的同时增加对于投资回报的考量，做到规模与效益兼顾。 另一方面，房企应从居住本质出发，更多关注改善型产品的市场需求，加大投入建设好房子。房企可根据不同地区和不同消费群体的需求，通过市场调研与分析精准定位目标客群，以回归居住本质为导向，在绿色、低碳、智能、安全等方面不断提升产品品质，在产品设计、功能配置、服务体验等方面实现标准化与差异化，进而提升市场竞争力。 2.把握存量市场盘活机会，住宅与非住物业双管齐下 2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。一方面，多地已推出住房“以旧换新”政策，有利于畅通一二手置换链条，提升楼市活跃度。房企可利用政策契机与相关中介机构、国资平台等加强对接，展开新房二手房交易联动，加速项目去化。同时，房企亦可在住房存量较大的城市积极推动存量住房纳入保障性住房体系。 另一方面，部分城市也推出相关政策，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，这也是盘活、消化存量房产的重要方式。房企可盘点持有非住宅物业，对其中闲置和低效利用的资产重新挖掘潜力，拓展保障性租赁住房业务。 3.拓展轻资产业务，提升运营与服务能力 房地产市场进入存量阶段，增量规模有限，房企发展模式转向建设管理、物业管理务、商业运营等经营业务，经营业务也越来越成为房企重要的利润来源。一方面，房企可探索多元化合作模式拓展轻资产业务。房企可积极寻求与金融机构、运营商、服务商等进行合作，共同开发轻资产项目，实现资源共享和优势互补，通过合作获取更多的项目资源和收入来源，同时降低自身风险。 另一方面，房企应修炼内功，不断提升运营与服务能力。房企应加强运营管理能力，提高项目运营效率和服务质量，通过提供高品质的服务和增值产品，提升项目的附加值和竞争力，实现更高的收益。同时，房企也应重视品牌建设，提升品牌知名度和美誉度，以吸引更多合作伙伴和客户。