房地产行业周报：5月新房房价同环比下降，推动县级以上城市收储

核心观点：5月新房房价同环比下降，推动县级以上城市收储 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国内信用债单周发行同环比下降，累计发行规模同比下降。本周国家统计局发布1—5月地产市场基本情况，新房成交面积同比虽继续下降，但降幅有所收窄。政策端央行行长潘功胜推出地产支持政策组合，住建部明确推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房，用作保障性住房工作，着力推动存量商品房去库存。地方端城中村改造平稳推进，珠海、惠州、中山市共8个项目获得两家政策性银行授信326亿元。东莞市预计获得总额不超过8亿元的城市更新中央财政补助资金。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：推出地产支持政策组合，广州发布第三批“以旧换新” 中央层面：央行：6月19日，中国人民银行行长潘功胜在2024陆家嘴论坛上表示，推出房地产支持政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。 地方层面：广州：广州发布全市第三批住房“以旧换新”项目清单，新增22个项目和23家中介机构参与。目前，广州共有206个商品住房项目参与“以旧换新”活动，涉及68家房地产开发企业和67家中介机构。武汉：2024年6月15日至12月31日期间黄陂区购房者可获契税50%消费券补贴。黄陂区农村户籍居民购房每套奖10平方米，非本市户籍居民奖5平方米。 市场端：新房、二手房成交环比增长，南京成交史上第二高价地 销售端：2024年第25周，全国64城商品住宅成交面积268万平米，同比下降22%，环比增加28%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5637万平米，累计同比下降41%。全国17城二手房成交面积为176万平米，同比增速68%，前值-7%；年初至今累计成交面积3860万平米，同比增速-12%，前值-14%。 投资端：2024年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1563万平方米，成交土地规划建筑面积2092万平方米，同比下降29%，成交溢价率为0.9%。 南京：6月19日南京公开拍卖3宗低密度宅地，总出让面积约6.3万㎡，总规划建面约6.58万㎡，总起始价19.7亿元。最终，3宗地块均溢价成交，揽金约22.82亿。其中奥体建设47轮斩获南京史上第二高价地，成交楼面价43888元/㎡。 融资端：国内信用债发行规模同环比下降 信用债发行34.8亿元，同比减少53%，环比减少63%，平均加权利率2.44%，环比增加3BP。信用债累计发行规模2117.6亿元，同比减少5%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、推出地产支持政策组合，广州发布第三批“以旧换新” 中央层面：（1）国家统计局：6月17日，国家统计局发布2024年1—5月份全国房地产市场基本情况。1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。 其中，住宅待售面积增长24.6%。（2）国家统计局：6月17日，国家统计局发布数据显示，2024年5月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格环比和同比均呈现下降趋势。具体数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降2.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.9%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，同比下降1.6%。（3）央行：6月19日，中国人民银行行长潘功胜在2024陆家嘴论坛上表示，推出房地产支持政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。（4）住建部：6月20日中国政府网显示，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 地方层面：（1）广州：6月17日，广州市房地产行业协会与广州市房地产中介协会联合发布了全市第三批住房“以旧换新”项目清单，新增22个项目和23家中介机构参与，进一步扩大了活动的市场覆盖面，激活了市场经营主体力量，促进了广州“5.28”楼市新政后的市场回暖。目前，广州共有206个商品住房项目参与“以旧换新”活动，涉及68家房地产开发企业和67家中介机构。（2）武汉：武汉市黄陂区推出房地产刺激措施，包括购房契税补贴和奖励面积。2024年6月15日至12月31日期间购房者可获契税50%消费券补贴，此前购房者契税补贴为20%。黄陂区农村户籍居民购房每套奖10平方米，非本市户籍居民奖5平方米，以促进房地产市场健康发展。（3）广东省：6月17日，广东省住房和城乡建设厅发布消息，珠海、惠州、中山市共8个项目获得两家政策性银行授信326亿元，其中珠海市高新区永丰村城中村改造项目获得首笔全国第二批城中村改造专项借款，其他项目正在办理放款手续中。（4）南昌：6月18日，南昌住房公积金管理中心发布通知，为响应国家“认房不认贷”政策，将对住房公积金贷款住房套数认定标准进行优化。自2024年7月1日起，首套住房执行首套贷款政策，二套住房执行二套贷款政策，不再发放第三套及以上住房贷款，规范市场，促进房地产健康发展。（5）苏州：6月18日，苏州市住房公积金中心近日发布了《关于优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准的通知》。该通知规定，购房合同网签日期在2024年6月1日以前，若缴存人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在苏州行政区域内名下无自住住房，则该住房将被认定为首套房。（6）东莞：6月18日，据广东省财政厅的消息，东莞市被评为中央首批城市更新行动资格城市，预计获得总额不超过8亿元的中央财政补助资金，这是广东首次获得城市更新行动中央补助资金。（7）成都：6月18日，成都公积金中心发布消息，明确表示支持异地缴存职工在成都申请住房公积金贷款。 根据成都公积金中心的回复，异地缴存职工在满足相关贷款条件后，即可在成都办理住房公积金贷款。（8）中山：6月18日，中山市住房公积金管理中心发布通知，通知指出，在中山市购买、建造、翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款的，一名缴存人最高贷款额度从50万元调整为60万元，两名或以上缴存人共同申请的最高贷款额度从90万元调整为120万元。（9）贵阳：贵阳市发布措施，2024年底前购买新建住宅并缴契税的家庭可获50%契税补贴消费券，用于家具家电等，旨在去化存量房，鼓励国企收购商品房，支持企业购买公寓作保障房，提振消费信心，稳定房市。（10）太原：6月19日，太原市召开新闻发布会，宣布加快建设国家区域中心城市，重点解读优化城市功能品质，打造山西民生幸福首善地的计划。2024年，太原市首批配售型保障性住房开工建设4000套，标志着该市在构建房地产发展新模式上迈出重要一步。（11）兰州：6月20日，为响应人民群众对高品质住宅的需求，兰州新区出台了《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》，旨在通过12条措施优化房地产政策，满足居民的住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。这些措施包括优化执行“认房不认贷”政策、支持青年人才购房、吸引周边群众购房、促进二手房交易等。（12）横琴粤澳深度合作区：根据《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，购房人在该合作区范围内购买商品住房时，不再需要审核购房资格，同时取消商品住房的限售年限。（13）佛山：广东佛山金融监管分局数据显示，两批次共47个“白名单”项目获授信112.96亿元，其中37个项目新增融资88.95亿元，占广东省五分之一。首批34个项目在3月获银行授信94亿元，全国第七、广东第一；第二批13个项目4月获授信18.96亿元。第三批白名单项目正在推送中。（14）资阳：四川省资阳市住房和城乡建设局发布《推动房地产市场平稳健康发展二十条措施》征求意见稿，旨在通过优化贷款政策、调整土地规划、简化审批流程及加强监管等手段促进市场稳定。同时，将建立融资协调机制支持符合条件的房地产项目，并停止新建安置房，转而采用货币或现有房源进行补偿安置，以提升效率。（15）凤阳：自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。购买新建商品房（不含二手房)，受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助。 表1：推出地产支持政策组合，广州发布第三批“以旧换新” 2、销售端：新房、二手房成交环比增长 2.1、64大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第25周，全国64城商品住宅成交面积268万平米，同比下降22%，环比增加28%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5637万平米，累计同比下降41%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2024年第25周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第25周64大中城市中一线城市成交面积同环比增长 图5：2024年第25周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第25周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第25周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为19%、-28%、-35%，年初至今累计增速-34%、-46%、-35%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2024年第25周，全国17城二手房成交面积为176万平米，同比增速68%，前值-7%；年初至今累计成交面积3860万平米，同比增速-12%，前值-14%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，南京成交史上第二高 价地 2024年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1563万平方米，成交土地规划建筑面积2092万平方米，同比下降29%，成交溢价率为0.9%。一线城市成交土地规划建筑面积68万平方米，同比下降74%；二线城市成交土地规划建筑面积715万平方米，同比下降23%；三线城市成交土地规划建筑面积1308万平方米，同比下降26%。成都：6月17日，成都市公共资源交易服务中心发布两宗涉宅用地出让公告，分别位于郫都区德源街道74.8亩地块、高新区新川板块30.2亩地块，采用价高者得原则确定竞得人，拍卖时间分别定于7月9日和7月10日。合计11.8亿元，其中高新新川地块起始楼面价17500元/㎡；南京：6月19日，南京公开拍卖3宗低密度宅地，涉及主城夫子庙、河西南、溧水老城区三个板块，总出让面积约6.3万㎡，总规划建面约6.58万㎡，总起始价19.7亿元。最终，3宗地块均溢价成交，分别由奥体建设、中堃置业、昱临置业斩获，揽金约22.82亿。其中奥体建设47轮斩获南京史上第二高价地，成交楼面价43888元/㎡；青岛：6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，分别位于崂山区王家村板块、城阳区白云山板块各一宗。总用地面积8.58万㎡，总规划建面约15.02万㎡，