交银国际-领展房托（0823.HK）租金回报具吸引力，收购项目营运不俗，维持买入-240621

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元31.85 目标价 港元47.70 潜在涨幅 +49.8% 2024年6月21日 领展房托(823HK) 租金回报具吸引力，收购项目营运不俗，维持买入 我们近期走访了领展旗下的上海七宝万科广场，领展已于2024年2月完成了对该公司剩余50%股权的收购。以下是主要亮点： 收购于2024年2月完成，折价26.3%。领展已于2024年2月完成从万科手中收购该项目剩余50%权益，收购代价为人民币23.84亿元（参考该物业估值人民币52亿元，估值折让26.3%）。据领展数据，该项目预计年化净物业收入为人民币4.87亿元，预期租金回报率达9%以上。 几乎滿租且有正续租租金调整。据项目人员介绍，即使在2020-22年期间，该项目的出租率也高达约95%，高于其他邻近购物中心的80–90%。该项目在2023年实现约11%的正续租租金调整率，即使在充满挑战的零售环境下，管理人员仍预计在2024年可实现低个位数的正租金调整，主要由餐饮支持。 轻食餐饮表现较优。各行业中，客单价低于100元的轻食餐饮整体表现优于其他行业。同时，高端化妆品和黄金珠宝是销售额最高的行业，其坪效在人民币0.7-1.7万元/平方米/月之间，而整个购物中心的总体销售额约为 人民币2千元/平方米/月。 52周高位(港元) 44.85 52周低位(港元) 30.85 市值(百万港元) 81,340.12 日均成交量(百万) 16.64 年初至今变化(%) (27.37) 200天平均价(港元) 36.91 资产增值、租户结构升级以保持增长。领展一直在优化租户组合，引入一些热门品牌，如Lululemon、Salomon以及其他轻奢品牌，以提高租户的整体租金承受能力。与此同时，购物中心在4/5层约7,000平方米的资产正在进行资产提升计划，预计将于2024年3季度完成。领展表示，该区域大 个股评级 买入 1年单位价格表现 823HK恒生指数 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 6/2310/232/246/24 资料来源:FactSet 基金单位资料 部分面积已预租，预计竣工后可实现两位数的投资回报率，整体出租率将 恢复至95%以上。 维持买入評级。与领展最新的借贷成本相比，项目的成交收益率具吸引力，并可为每股派息提升约1-2港仙。我们认为领展现正更积极地管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。自2024年5月下旬以来，领展股息率与10年期美国国债的收益率差一直保持在300个基点 以上，低于长期估值1.3个标准差，我们维持目标价47.7港元及买入评级。 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入(百万港元) 12,234 13,578 13,767 14,028 14,295 同比增长(%) 5.4 11.0 1.4 1.9 1.9 物业收益净额(百万港元) 8,545 9,304 9,516 9,724 9,937 同比增长(%) 3.4 8.9 2.3 2.2 2.2 可分派收入(百万港元) 6,311 6,718 6,758 6,810 6,914 每单位分派(港元) 2.743 2.627 2.649 2.675 2.722 同比增长(%) -10.3 -4.3 0.9 1.0 1.7 每单位账面净值(港元) 73.98 70.02 70.40 70.81 71.26 分派息率(%) 8.6 8.2 8.3 8.4 8.5 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:收购以及物业资料 收购公布之日期2024年2月9日2021年2月24日 物业——上海闵行区七宝镇七宝万科广场—— 拟收购权益 50% 50% 代价(人民币百万元) 2,383.8 2,772.3 每月现时收入(人民币百万元) 40.6 32.8 年化估算收入(人民币百万元) 487.2 393.0 交易参考价格(人民币百万元) 5,200 6,400 租金回报率基于交易参考价格 9.4% 6.1% 物业落成日期 2016年9月 总建筑面积(平方米) 148,852.84 净出租面积(平方米) 88,882.32 停车场面积(平方米) 85,018.76 出租率(%) 94.5(截至2024年1月31日) 总商户数量 315 业态分布 服装:约40%餐饮：约30% 主力租户：约10%其他：约20% 日均人流量 4-5万 周未人流量 7-8万 资籵來源：公司资籵，交银国际预测 图表2:七宝万科广场-外观图表3:七宝万科广场-中庭广场 资料来源：交银国际资料来源：交银国际 图表4:轻食餐饮中午时段人流量较多图表5:地下一层连接地铁出口 资料来源：交银国际资料来源：交银国际 图表6:领展房托（823HK）目标价及评级 资料来源：FactSet，交银国际预测 图表7:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK领展房托买入 31.85 47.70 49.8% 2024年05月29日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 70.00 110.10 57.3% 2024年02月29日 香港房地产 17HK新世界发展买入 7.23 15.80 118.5% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 21.20 23.84 12.5% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 5.50 10.70 94.5% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.51 1.16 127.5% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 26.90 42.82 59.2% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 2.90 4.20 44.8% 2024年03月27日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 5.06 15.12 198.9% 2023年08月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 4.91 10.80 120.0% 2023年03月23日 物业服务 6626HK越秀服务买入 3.20 5.35 67.2% 2023年03月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.55 0.60 9.1% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测*截至2024年6月21日 财务数据 税前利润 16,214 (283) 8,661 8,785 9,031 税费 (1,006) (1,548) (1,062) (1,078) (1,113) 非控股权益 158 480 487 496 505 净利润 15,366 (1,351) 8,086 8,203 8,424 作每股收益计算的净利润 6,311 6,718 6,758 6,810 6,914 损益表(百万港元) 现金流量表(百万港元) 年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入 12,234 13,578 13,767 14,028 14,295 税前利润 14,566 (2,056) 6,607 6,640 6,914 主营业务成本 (3,036) (3,508) (3,494) (3,547) (3,601) 折旧及摊销 88 93 97 102 107 毛利 9,198 10,070 10,273 10,481 10,694 营运资本变动 (65) 1,276 26 36 37 销售及管理费用 (653) (766) (757) (758) (758) 利息调整 1,648 1,768 2,054 2,145 2,118 经营利润 8,545 9,304 9,516 9,724 9,937 税费 (1,229) (1,006) (1,548) (1,062) (1,078) 财务成本净额 (1,648) (1,768) (2,054) (2,145) (2,118) 其他经营活动现金流 (9,317) 7,361 (1,200) (1,206) (1,213) 其他非经营净收入/费用 9,317 (7,819) 1,200 1,206 1,213 经营活动现金流 5,691 7,436 6,037 6,655 6,884 资本开支 (951) (888) (102) (106) (111) 投资活动 (17,025) 0 0 0 0 其他投资活动现金流 0 0 0 0 0 投资活动现金流 (17,976) (888) (102) (106) (111) 负债净变动 15,168 (351) (1,318) 315 316 资产负债简表(百万港元) 权益净变动 (407) (935) (380) (344) (332) 截至3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 股息 (6,311) (6,718) (6,758) (6,810) (6,914) 现金及现金等价物 13,987 7,184 5,284 4,993 4,837 其他融资活动现金流 (3,467) (5,347) 621 0 0 应收账款及票据其他流动资产 2,2833,564 1,1042,975 1,1192,975 1,1412,975 1,1622,975 融资活动现金流 4,983 (13,351) (7,835) (6,839) (6,930) 总流动资产 19,834 11,263 9,378 9,109 8,975 投资物业 237,469 235,979 241,963 243,275 244,599 物业、厂房及设备 1,463 1,383 1,286 1,184 1,076 无形资产 387 0 0 0 0 合资企业/联营公司投资 6,769 2,151 1,767 1,376 977 其他长期资产 1,997 1,538 1,538 1,538 1,538 总长期资产 248,085 241,051 246,554 247,373 248,190 总资产 267,919 252,314 255,932 256,482 257,165 汇率收益/损失 0 0 0 0 0 年初现金 2,779 13,987 7,184 5,284 4,993 年末现金 13,987 7,184 5,284 4,993 4,837 财务比率年结3月31日202320242025E2026E2027E 每股指标(港元) 每股股息 2.743 2.627 2.649 2.675 2.722 短期贷款 4,133 7,947 10,573 12,592 11,929 每股账面值 73.983 70.021 70.403 70.808 71.258 核心每股收益2.7062.6312.6492.6752.722 应付账款 3,024 2,970 3,011 3,069 3,127 其他短期负债 2,709 2,798 2,312 2,328 2,363 总流动负债9,866 13,715 15,896 17,989 17,419 利润率分析(%) 60,780 51,312 52,672 50,967 51,947 净利率 125.6 (9.9) 58.7 58.5 5