地产行业周报：居民降杠杆意愿仍强，收储或有望加速

证券研究报告 居民降杠杆意愿仍强，收储或有望加速 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年6月16日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周河南、苏州、常州等地调整公积金或商贷政策，桂林等地发文支持“以旧换新”活动；央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着力推动再贷款政策落地见效，同时强调“市场化运作”、“商业可持续”，预计后续收储或将加速落地，再次强调一二 线是收储主战场。5月居民新增中长贷维持低位，反映新房销售仍偏弱，同时存量房贷利率高企下居民提前还贷意愿强烈。本周重点城市新房、二手房成交回落，6月前14日50城新房日均成交环比降9.0%，若6月销售仍未明显起色，叠加上周国常会表态，市场关注点将再重回政策端。投资建议方面，当前板块已步入休整期，一方面在经历前期调整后，持仓者基于对未来政策预期，当前减仓概率较小，另一方面尽管板块有所回调，但相比4月底仍有一定涨幅，且目前仍为前期政策效果观察窗口，短期大规模政策出台概率较小，未持仓者仍以观望为主。我们仍建议保持仓位、持续跟踪6月重点城市及房企销售。个股建议关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A，以及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企，如保利发展、越秀地产等。 政策环境监测：央行召开保障房再贷款工作推进会，5月居民新增长贷维持低位。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望改善。本周(6.8-6.14)50城新房成交1.8万套，环比降2.5%，20城二手房成交1.4万套，环比降32.2%；6月（截至14日）新房日均成交环比降9.0%，同比下降39.8%，降幅较5月扩大9.4个百分点。2）库存环比微升，去化周期20.4个月。16城取证库存10225万平，环比升0.3%；去化周期20.5个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地 供应建面2625.5万平、成交建面2814.1万平，环比降32%、升41.5%；成交溢价率3.5%，环比升0.1pct；其中一、二、三线成交建面分 别占比6.2%、36.3%、57.5%，环比分别升1pct、升4pct、降5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行36亿元，环比减少31亿元，境外地产债发行0.7亿美元，环比减少0.1亿美元。2）地 产股：本周房地产板块跌1.47%，跑输沪深300（-0.91%）；当前地产板块PE（TTM）18.01倍，估值处于近五年98.03%分位。 2 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年6月13日苏州 召开保障性住房再贷款工作推进会， 着力推动保障性住房再贷款政策落 地见效 调整公积金贷款政策，跨区购房享 首套房利率 公积金贷款额度调升至120万元， 多子女家庭最高额度144万 实施降低首付比例、降低贷款利率 等十二条举措 2024年6月12日桂林 在老旧小区改造中补足公共服务设 施和基础设施 阶段执行住房“以旧换新”，9月1 日起增加国企收购方式 2024年6月13日自然资源部 2024年6月13日河南 2024年6月13日常州 2024年6月12日央行 南海诸岛 偏松偏紧中性 央行召开保障房再贷款工作推进会，5月居民新增长贷维持低位 事件描述：1）6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作；2）中国人民银行发布2024年5月金融统计数据。 点评：1）央行召开再贷款工作推进会，强调“市场化运作”、“商业可持续”。继“5.17”何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性后，近日国常会再次指出着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。此次央行召开再贷款工作推进会，强调“既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，“按照‘政府指导、市场化运作’的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效”，“坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险”。预计后续收储或将加速落地，再次强调一二线是收储主战场，同时“市场化运作”、“商业可持续”要求下，收储推进或有序稳步进行。 2）存量房贷利率高企，居民提前还贷仍将延续。5月居民新增中长贷514亿元，同比少增1170亿元，一方面反映新房销售仍偏弱（5月50城新房日均成交套数同比降30.5%），另一方面存量房贷利率高企下，居民提前还贷意愿强烈。根据贝壳数据，5月百城首套房贷利率3.45%，二套房贷3.90%，而存量房贷利率尤其是2019-2021年购房者仍维持高位，以深圳为例，当前首套房贷利率为3.5%，而2019年为LPR+30BP， 即4.25%，相差75个BP。考虑38.2万亿存量按揭为银行优质资产，其主动下调概率较小，意味着居民提前还贷仍将延续。 3）市场关注点或重回政策端，短期关注深圳中海超总项目去化。“5.17”新政近一月后，尽管部分城市有散点式复苏，但从备案数据来看并未体现新政效果，本周50城新房成交环比降2.5%，20城二手房成交环比降32.2%，6月（截至14日）50城新房日均成交环比降9.0%，同比降39.8%。若6月销售仍未明显起色，叠加上周国常会表态，市场关注点将再重回政策端，后续财税（增值税、契税）等支持仍有空间。 值得注意的是，本月深圳中海超总项目将入市，预计首推货值超百亿（295套，196平起），若能热销将利于提振深圳楼市信心，而深圳为核心城市最新调整城市，其若企稳信号意义重大。 成交：环比回落，后续有望改善 点评：本周(6.8-6.14)50城新房成交1.8万套，环比降2.5%，20城二手房成交1.4万套，环比降32.2%；6月（截至14日）新房日均成交 环比降9.0%，同比下降39.8%，降幅较5月扩大9.4个百分点。近期一线城市频频跟进“517”新政，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期成交量有望逐渐改善。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.11.1223.3.1223.7.1223.11.1224.3.12 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 0% -20% -40% -60% -80% 2023.62023.82023.102023.122024.22024.42024.6 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期20.5个月 点评：16城取证库存10225万平，环比升0.3%；去化周期20.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.3 22.1.28 22.3.25 22.5.20 22.7.15 22.9.9 22.11.4 22.12.3023.3.3 23.4.28 23.6.23 23.8.18 23.10.1323.12.8 24.2.2 24.3.29 0 24.5.24 土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2625.5万平、成交建面2814.1万平，环比降32%、升41.5%；成交溢价率3.5%，环比升0.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比6.2%、36.3%、57.5%，环比分别升1pct、升4pct、降5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.52023.82023.112024.22024.5W5.27 22.11.723.3.723.7.723.11.724.3.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 120 100 80 60 40 20 0 万平百城土地成交前五城（6.3-6.9） 99 7574 5959 2023.52023.82023.112024.22024.5W5.27 重庆嘉兴江门郑州中山 流动性环境：资金价格多上行 资金价格多上行。R001上行2.29BP至1.80%，R007上行0.76BP至1.84%。截至6月 14日，OMO存量（MA10）余额为2358亿元，较6月7日减少762亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行0.76BP(%) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/6/72024/6/14涨跌幅 （BP） 1D 1.77 1.80 2.29 R 7D 1.83 1.84 0.76 14D 1.88 1.86 -1.80 1M 1.98 1.99 0.96 1D 1.73 1.74 1.75 DR 7D 1.77 1.82 4.80 14D 1.82 1.83 1.22 1M 1.90 1.93 2.80 ON 1.72 1.73 1.30 SHIBOR 1W 1.75 1.81 6.20 1M 1.90 1.90 0.20 3M 1.95 1.94 -1.00 资金价格多数上行（%） 境内房地产债发行 本周（2024.6.7-2024.6.14）境内地产债发行量36亿元，总偿还量为88亿元，净融资额为-52亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2628.44亿，同比23年约增加4.66%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约295.87亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -150 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W