国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖

行业追踪（2024.6.1-2024.6.7） 国常会再提“收储”，短期政策落地可期 6月7日，李强主持召开国务院常务会议。会议指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。自517国务院政策例行吹风会后，有杭州、昆明、重庆、广州等地出台了存量收储政策。1）从能级看，优先落地收储政策城市以二线为主。2）从规模看，以杭州临安、广州增城为例，建面规模在1-2万平左右。3）从征收对象看，包括①现房、②限定期限交付的期房、③取得预售证期房等。4）从收购价格看，①广州增城采用成本法计算收购价格，原则上为“土地成本+建安成本”。②杭州临安以不超过周边房源的评估价作为收购最高限价；③重庆收购价格采用收益法，由基础价和市场价的加权平均值测算。 我们认为，国常会此次针对收储的政策表态，说明未来通过供给侧调节适应供求关系变化或将具备较强的政策连贯性，继续看好收储政策对基本面筑底进程的加速作用。1）“推动已出台政策措施落地见效”，对应至上述近期各地收储举措快速落地，我们预计短期有望看到更大范围的收储政策落地；2）“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，可理解为收储增量政策空间仍然较大；3）“对存量...工作既要解放思想、拓宽思路”，说明各地收储政策的制定或具备“灵活性”与“自主性”，亦可解释上述已出台收储政策城市模式差异的原因，其主要影响因素或包括区域库存水平、地方财政情况、租购供需关系等。 上海土拍取消“限地价”，市场热度有望回升 24年6月7日，上海公布今年第三批次集中供地名单，共挂牌4宗宅地，地块出让总面积约15.29万平方米，起始总价84.21亿元，计划于7月9日竞拍。此次4宗地块的出让规则作出调整，此前竞拍按“价高者得”的原则确定竞得人，取消10%的最高溢价率限制要求。年内此前三次上海土拍成交热度良好，但平均溢价率呈现下行趋势。据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。我们认为，土拍限价取消的目标是恢复、激发市场活力，适应商品房销售的变化。伴随上海土地限价取消，未来新房限价有望优化，开发商投资积极性有望加强，以更为“市场化”方式推动土拍热度回升。 6月新房同比降幅收窄，二手房同比转正 新房市场本周成交283万平，月度同比-24.47%，相较上月改善6.20pct；累计库存15214万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交196万平，月度同比+6.18%，相较上月改善8.29pct。5月27日-6月2日，土地市场本周成交建面2720万平，滚动12周同比-32.45%；成交总额434亿元，滚动12周同比-46.76%；全国平均溢价率3.42%，滚动12周同比-1.10pct。 本周申万房地产指数-2.15%，较上周提升2.56pct，涨幅排名9/31，跑输沪深300指数1.99pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.44%，较上周提升5.22pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.15pct；克而瑞内房股领先指数为1.88%，较上周提升9.01pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖 国常会再提“收储”，短期政策落地可期 6月7日，李强主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。 自517国务院政策例行吹风会后，有杭州、昆明、重庆、广州等地出台了存量收储政策。 1）从能级看，优先落地收储政策城市以二线为主。2）从规模看，以杭州临安、广州增城为例，建面规模在1-2万平左右。3）从征收对象看，包括①现房、②限定期限交付的期房、③取得预售证期房等。4）从收购价格看，①广州增城采用成本法计算收购价格，原则上为“土地成本+建安成本”。②杭州临安以不超过周边房源的评估价作为收购最高限价； ③重庆收购价格采用收益法，由基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）测算。 我们认为，国常会此次针对收储的政策表态，说明未来通过供给侧调节适应供求关系变化或将具备较强的政策连贯性，继续看好收储政策对基本面筑底进程的加速作用。1）“推动已出台政策措施落地见效”，对应至上述近期各地收储举措快速落地，我们预计短期有望看到更大范围的收储政策落地；2）“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，可理解为收储增量政策空间仍然较大；3）“对存量...工作既要解放思想、拓宽思路”，说明各地收储政策的制定或具备“灵活性”与“自主性”，亦可解释上述已出台收储政策城市模式差异的原因，其主要影响因素或包括区域库存水平、地方财政情况、租购供需关系等。 上海土拍取消“限地价”，市场热度有望回升 24年6月7日，上海公布今年第三批次集中供地名单，共挂牌4宗宅地，地块出让总面积约15.29万平方米，起始总价84.21亿元，计划于7月9日竞拍。此次4宗地块的出让规则作出调整，此前竞拍按“价高者得”的原则确定竞得人，取消10%的最高溢价率限制要求。此前上海土拍成交热度良好，但平均溢价率呈现下行趋势： 1）一批次第一轮：2024年3月15日，上海第一批次首轮土拍出让5宗地块，成交总价约134.1亿元。其中，4宗地块触及限价进入摇号，平均溢价率达到9.07%。2）一批次第二轮：2024年4月16日，上海第一批次轮土拍，出让6宗地块，成交总价约118.9亿元，其中3宗地块摇号成交，平均溢价率5.8%，延续良好热度。3）二批次：2024年5月28日，上海第二轮土拍，出让4宗地块，成交总价约99.84亿元，2宗封顶摇号，1宗底价成交，1宗溢价成交，平均溢价率5.78%，是自21年实行集中土拍以来成交总金额最低的一次。 据中指研究院统计，截至6月7日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。我们认为，土拍限价取消的目标是恢复、激发市场活力，适应商品房销售的变化。伴随上海土地限价取消，未来新房限价有望优化，开发商投资积极性有望加强，以更为“市场化”方式推动土拍热度回升。 第二批白名单落地，银企合作加速 6月7日，金融监管总局和住房城乡建设部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。《通知》明确，各地人民政府要指导地级及以上城市完善协调机制，由城市政府主要负责同志任组长，分管住房城乡建设、金融工作的负责同志任副组长，相关部门及金融机构为成员单位。《通知》要求金融机构按照市场化、法治化原则，评估“白名单”项目融资需求，独立评审、自主决策。明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资，主办银行要建立绿色通道，可单列授信额度。 金融机构要根据《通知》制定尽职免责具体实施细则。两部门已联合成立工作专班，各省、城市也将成立相应工作专班，下一步将持续推动城市协调机制落地见效，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，有力保障购房人合法权益，推进房地产高质量发展。 近期，多地宣告完成第二批“白名单”项目的筛选和推送工作，商业银行有效推动项目快速审批，资金投放持续加码，与此同时，已有地区第三批“白名单”项目的筛选和推送工作有效启动，房地产融资银企合作加速落地。 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 5月31日-6月6日，50城商品房成交面积为283万平，移动12周同比增速为-34.41%，增速较上期提升2.27pct；月度同比-24.47%，相较上月改善6.20pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为68、192、23万平，移动12周同比增速分别为-31.44%、-35.29%、-34.98%，增速较上期分别变化+2.08pct、+2.35pct、+2.15pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月6日，16城商品房可售面积为15214万平。全国平均去化时长为117周，一线、二线、三线城市去化时间分别为95、138、189周，一线、二线、三线及以下去化加速。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 5月31日-6月6日，17城二手房成交面积为196万平，移动12周同比增速为-9.10%，增速较上期提升2.34pct；月度同比+6.18%，相较上月改善8.29pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为42、146、8万平，移动12周同比增速分别为-3.21%、-14.57%、+278.69%，增速较上期分别变化+3.01pct、+2.09pct、+8.96pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 5月27日-6月2日，全国土地成交建筑面积为2720万平，滚动12周同比增速为-32.45%，较前期下降3.92pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为