地产行业周报：国常会再提去库存，广州增城平价收储

1 证券研究报告 国常会再提去库存，广州增城平价收储 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年6月10日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国常会再次强调房地产业关系大局，着力推动已出台政策措施落地见效，要求继续研究储备新的去库存、稳市场政策；广州市增城区新塘镇拟以“土地成本+建安成本”购买商品房作为安置房。当前政策从供需两端解决当下库存高企、置业压力大等难题， 或有望带动核心城市楼市企稳，重点关注市场发展及收储进展，未来财税（增值税、契税）支持仍有空间。投资建议方面，当前板块连续三周调整，但势能持续减弱，当下坚守投资者或基于销售复苏信心、或基于政府稳楼市决心，国常会表态有望进一步坚定坚守者持有信念，短期建议保持仓位、高低切换，持续跟踪6月重点城市及房企销售表现。个股建议关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A，以及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企，如保利发展、越秀地产、中国海外发展等。 政策环境监测：国常会再提去库存，广州增城平价收储。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望改善。本周(6.1-6.7)新房成交1.9万套，环比降32.7%，二手房成交2.1万套，环比降1.1%；6月新房日均成交环比降8.1%，同比下降39.2%，降幅较5月扩大8.7个百分点。2）库存环比微降，去化周期20.4个月。16城取证库存10198万平，环比降0.3%；去化周期20.4个月。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面3759万平、成交建 面2719.9万平，环比升18.6%、升36.9%；成交溢价率3.4%，环比升3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.4%、32.2%、62.4%，环比分别降1pct、升3pct、降2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行67.3亿元，环比增加8.3亿元，境外地产债发行0.8亿美元，环比增加0.4亿美元。2）地产股：本周房地产板块跌2.15%，跑输沪深300（-0.16%）；当前地产板块PE（TTM）18.29倍，估值处于近五年98.6%分位。本周沪深 港股通北向资金净流入前三为张江高科、荣盛发展、大名城，南向资金净流入前三为华润置地、建发国际集团、万科企业。 国常会听取关于当前房地产市场形 势和下一步工作考虑的汇报 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求 取消首套住房和二套住房商贷利率政策下限 开展住房租赁资金监管工作 2024年6月5日南昌 2024年6月3日广州 2024年6月7日国务院 2024年6月7日金管局、住建部 南海诸岛 偏松偏紧中性 国常会再提去库存，广州增城平价收储 事件描述：1）国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报；2）广州市增城区新塘镇拟以“土地成本+建安成本”购买市场化商品房，作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）安置房源。 点评：1）再次强调房地产业关系大局，提出继续研究储备新政策措施：继“5.17”何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性后，本次国常会再次指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。会议同时提出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，后续财税（增值税、契税）等支持仍有空间。2）降利率、降首付加速推行，新房回温仍待观察：根据贝壳研究院统计，“5.17”新政落地后，5月百城首套房平均房贷 利率环比下降12BP至3.45%、二套房环比下降26BP至3.9%，自2019年以来首次进入“3字头”。截至5月底，百城中超八成城市明确执行最 低首套首付15%、二套首付25%，沪深首、二套首付比例最低20%、30%。楼市表现方面，50城新房新政后21天累计成交套数较前21天环比增长18.8%，但6月（截至7日）日均成交环比5月下降8.1%；20城二手房新政后21天累计成交套数较前21天环比增长16.7%，6月日均成交亦环比5月增长9.1%。房贷利率、首付比例下调，叠加房价下行，有望切实改善购房负担，但需注意更多需求可能流入价格调整较多的二手房 市场，或带动其率先企稳。3）要求扎实推进存量房产消化等工作，收储或加速落地：近日广州市增城区新塘镇拟购买商品房作为安置房， 房源交易单价以评估方式确定，采用成本法评估，原则上为“土地成本+建安成本”。我们认为收储参与各方（地方政府、开发商、商业 银行）诉求不一，对收购价格、对象存在不同倾向。但考虑保障房需求主要集中在一二线，意味收储将以一二线为主，银行在信贷投放压力叠加一二线风险较小背景下或不局限前期开发贷项目，开发商可能折价出售公寓或较差住宅，地方国企在价格控制下可能通过招标完成收储，实现三方利益平衡，增城“土地成本+建安成本”平价收购方式或难大规模推广。测算全国范围收储或需万亿资金（详见报告《新一轮去库存背景、效果及展望》），但若仅考虑一二线主场，5000亿收储资金或相对充足，持续关注收储进展。 成交：环比回落，后续有望改善 点评：本周(6.1-6.7)新房成交1.9万套，环比降32.7%，二手房成交2.1万套，环比降1.1%；6月新房日均成交环比降8.1%，同比下降 39.2%，降幅较5月扩大8.7个百分点。近期一线城市频频跟进“517”新政，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期成交量有望逐渐改善。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.11.523.3.523.7.523.11.524.3.5 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 3.5 3 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.62023.82023.102023.122024.22024.42024.6 2.5 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期20.4个月 点评：16城取证库存10198万平，环比降0.3%；去化周期20.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.11.26 22.1.21 22.3.18 22.5.13 22.7.8 22.9.2 22.10.2822.12.2323.2.24 23.4.21 23.6.16 23.8.11 23.10.6 23.12.1 24.1.26 24.3.22 0 24.5.17 土地：成交、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3759万平、成交建面2719.9万平，环比升18.6%、升36.9%；成交溢价率3.4%，环比升3pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比5.4%、32.2%、62.4%，环比分别降1pct、升3pct、降2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.42023.72023.102024.12024.4W5.2022.10.2423.2.2423.6.2423.10.2424.2.24 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（5.27-6.2） 193 114979588 2023.42023.72023.102024.12024.4W5.20 长沙扬州温州绵阳潍坊 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格多下行 资金价格多下行。R001下行8.60BP至1.77%，R007下行3.51BP至1.83%。截至6月7日，OMO存量（MA10）余额为3120亿元，较5月31日增加1662亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行3.51BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/5/312024/6/7涨跌幅 （BP） 1D 1.86 1.77 -8.60 R 7D 1.87 1.83 -3.51 14D 1.87 1.88 0.55 1M 1.90 1.98 8.20 1D 1.81 1.73 -8.71 DR 7D 1.87 1.77 -9.57 14D 1.88 1.82 -6.22 1M #N/A 1.90 #N/A ON 1.81 1.72 -8.60 SHIBOR 1W 1.85 1.75 -10.00 1M 1.91 1.90 -0.90 3M 1.96 1.95 -0.60 资金价格多数下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为67.3亿元，总偿还量为87.1亿元，净融资额为-19.9亿元。到期压力方面，2024年全年到期和提前兑付规模总共2628.4亿元，同比23年约增加4.66%；向后看，25年3月为债务到期压力最大月份，月到期规模约295.8亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.8亿美元，环比增加0.4亿美元。2024年5月海外债发行0.38亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 0.9 0.8 0.7 0.6 160 亿美元 2021年2022年20232024 120 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.8