合肥：楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落？

克而瑞研究专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/15 中专国题房地产 文/杨科伟俞倩倩李诗昀 透支后的长期回落？ 合肥：楼市趋冷是暂时调整还是 措施。究竟一二手此消彼长背后逻辑如何？短期和中长期合肥市场是否存在一些结构性机会呢？ 一、合肥住房需求总量收缩，新房热度加速减退，区域冷热两极化显著（本节有删减） （一）合肥限价摇号等长期严苛，2024年对需求和供给的制约基本放开（本节有删减） 长期以来，合肥房地产政策在二线城市中当属严苛，政策严控下楼市总体保持平稳运行，库存量整体偏低。2021-2024年间，合肥房地产调控政策经历由持续收紧向应放尽放的全面转向。 2021年，合肥调控政策持续收紧。4月初，合肥“楼市新八条”发布，限购、限价、限贷、限售等全面加码，滨湖、高新、政务及部分热点学区所在区域二手房限购，从严控制商品住房定价，土拍前即明确入市售价，且限制地下室销售和楼层价差，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查。月中，“住房公证摇号”细则公布，合肥开启“摇号+限售”元年，旨在保护刚需购房，打压投机炒房，对于登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘实行摇号销售，且公证摇号销售时应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房，摇到后自取得不动产权证之日起3年限售。8月，为打击学区房炒作之风，合肥扩大二手限购范围，并设立二手学区房指导价。除了需求端之外，供给端，5月、8月，两轮集中土拍规则细化调整，基本建立了“价高者得+竞配建+摇号”的竞拍模式，首次对地块出让设定了毛坯备案均价。 2022年，合肥调控由紧转松。住房端：5月，瑶海、新站、新桥产业园等非核心区域取消限购，放宽二孩及以上家庭限贷条件，多孩家庭首付可以3成起，6月，放宽购房落户社保限制，落户即可购房，无需再提交社保核验，非本市户籍的补缴社保即可购房。11月，放松离婚限购，离婚后再购房不再核查原家庭购房套数，松绑新房摇号规则，触发公证摇号的比例由1.5降低至 1.2。土地端，主要是8月的第三轮土拍开始，部分地块试行现房销售，并提升部分区域项目毛坯限价，比如滨湖区的金融板块，毛坯限价已经与此前同类项目精装备案价齐平。 2023年，合肥“四限”政策逐步放松直至基本放开。4月，限购缩围降槛、限贷放松，庐阳 区大杨镇、三十岗乡等区域购买住房不限购，老年成员、多孩家庭可买3套，持有安徽居住证的非户籍可买1套，购房首套最低首付比例降至20%，二套最低30%，三套有一次未结清的由拒贷改为最低首付40%。9月，合肥全面取消限购、限售，并放松限价、限贷，购房不再审核购房资格，住房取得不动产权证后可上市交易，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制，执行认房不认贷。土地端，年初合肥取消了毛坯限价，11月又取消了地价限制，重回“价格者得”的竞拍模式。 2024年，合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策，鼓励刚需、改善购房。 缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元。5月21日，合肥将首付比例调整至国家规定的下限，即首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房贷利率也降至3.45%。 表：2021年以来合肥重点房地产政策（略） 2022年以来合肥调控政策已经转向松绑，2023年末限制性政策更是全面放开，可以说目前政策对需求和市场的桎梏几乎已经可以忽略不计，那么是什么导致了合肥新房和二手房的冷热分化呢？新房行情持续冷淡是因为供给约束还是需求约束？二手维持高热动因何在？ （二）过去6年一二手住房总需求相对稳定，今年前4月总量同比锐减37%（本节有删减） 2018-2023年的6年间，合肥一二手住房总需求相对稳定在1200万平方米。2020-2021年，合肥新房和二手房年成交总量在1400万平方米左右，2022年，合肥楼市进入深度调整期，一二手总成交规模周跌至967万平方米，同比下降31%，2023年，合肥新房成交继续缩量，但二手房市场“以价换量”，规模有所回升，带动全年一二手总规模回升至1188万平方米，虽与2021 年高位仍有差距（-15%），但基本回到2018-2019年规模。 2024年以来，在政策全面宽松的情况下，合肥一二手住房需求总量显著降级，同比降幅创近 7年之最。2024年前4月，合肥一二手成交总面积为298万平方米，同比跌37%，新房、二手房均有所缩量，新房缩量更为明显，前4月仅成交70万平方米。以此推算，预计合肥今年一二手房成交总规模将跌破千万平。 图：2018年-2024年前4月合肥一二手住房房成交面积及年均值（1210）（万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图：2021年1月-2024年4月合肥新房、二手房成交套数（套） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （三）新房市场：2023年行情坚挺、量跌价升，2024年热度加速减退（本节有删减）1、2024年前4月新房成交累计同比跌66%、跌幅居核心一二线城市之首 2023年，合肥新房市场行情总体坚挺，成交量小幅回调，均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米，同比仅微跌6%。成交均价不降反增，同比增长7%，至 2.2万元/平方米以上。 但进入2024年，合肥新房市场加速降温。2024年前4月，合肥新房供求双双大幅缩量， 累计供应68.5万平方米，同比下降64%，成交累计63.3万平方米，同比下跌66%，成交跌幅居于30个核心一二线城市之首。 克而瑞研究专题 图：2024年前4月30个核心一二线城市商品住宅成交同比增速 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、2024年以来项目去化率持续下滑，前4月平均去化率已不足3成（本节有删减） 2023年1月以来，合肥开盘项目去化表现持续下滑，2024年平均去化率进一步走低至3成以下。具体来说：2023年2-4月，合肥项目开盘平均去化率维持在60%以上，其中3月首开项目去化率一度达到86%，5月以后去化率稳步走低，但基本维持在40%以上，全年推售的31630套房源平均去化率为55%。而进入2024年，去化率有进一步走低之势，1月去化率跌破 20%，2-4月也在25%以下。 图：2023年1月-2024年4月合肥九区项目开盘去化率走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/15 克而瑞研究专题 3、近期项目来访认购量有所回落，成交转化率进一步走低至5%以下（本节有删减） 在相对高位，不过相较于3月，4月的周均来访量环比也下降了8%左右。认购及转化率则是从 去年5月以来就一直在走低，4月更是逐步降到5%以下。 图：2023年5月-2024年4月合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 （四）二手住房：前4月成交量同比降9%、加速“以价换量”致二手份额升至78%（本节有删减） 合肥二手房市场份额持续增长，2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前，合肥二 近期，合肥项目来访量有所回落，成交转化率明显走低。3月第1周-4月第4周，合肥市九区重点监测项目周均来访量为134组，相比较去年5月到今年2月的周均来访88组，仍处 手房市场份额普遍保持在40%左右，逐年小幅增长。2023年，合肥二手房市场份额一举跃升至50%以上，即二手房成交规模超过新房，2024年前4月，合肥购房者继续“卖旧不买新”，二手房成交份额首次达到7成以上，较2023年再增长约18个百分点。 克而瑞研究专题 图：2017年-2024年前4月合肥二手房市场份额 注：二手房市场份额=二手房成交面积/（二手房成交面积+新房成交面积） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二手房成交走强主要依托“以价换量”，房源折扣下探至95折。2022年，合肥二手房房源 平均可以按照挂牌价的97折成交，而到了2023年，成交价和挂牌价格的比进一步下探到0.95 左右，政务、滨湖、高新区等新城区的“还价空间”超过10万。 区域 成交总价 挂牌总价 总价差 折扣系数 政务 338 355 17 0.951 滨湖 237 248 11 0.956 高新 224 235 10 0.956 经开 194 203 9 0.955 蜀山 174 182 8 0.956 庐阳 173 180 7 0.959 包河 167 174 7 0.959 瑶海 111 116 5 0.96 新站 116 121 4 0.963 表：合肥市区二手房2023年成交房源分区折扣系数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、改善聚焦新房，刚需分流至二手，产业集聚、优质学区导致区域“冷热不均”（本节有删减） （一）一二手客群差异显著，改善聚焦新房，刚需分流二手保证市场维稳（本节有删减） 1、新房主力面积段90-144平、主力总价段150-350万元显著高于二手 合肥新房和二手房存在显著的客群差异，新房主要集中改善客群，二手持续分流刚需，从新房和二手房主力成交面积段我们不难看出端倪，据CRIC监测数据，合肥2024年前4月新房主力 克而瑞研究专题 成交面积段集中在90-144平，二手房主力成交面积段集中在110平以下，二者成交占比均在7成以上；二手房主力成交面积段显著低于新房。 图：合肥2024年前4月新房和二手房成交套数占比情况对比（分面积段） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从总价段看，二手房市场客群购买力也低于新房。据CRIC监测数据，合肥2024年前4月 新房主力成交总价段集中在150-350万元，二手房则呈现出总价越低，成交占比越高的趋势， 100万以下和100-150万元二手房成交套数占比均在25%以上，二手房主力成交总价段也低于新房。 图：合肥2024年前4月新房和二手房成交套数占比情况对比（分总价段） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、改善盘去化优于刚需盘，供应稀缺、配套健全、价格优势成去化利器 聚焦新房市场，即便整体市场韧性不及二手房，仍存在局部区域板块热销的情况。具体来看，我们罗列了合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块，可以看到，板块单价高于2.3万元 克而瑞研究专题 /平方米的刚改、中改、高改板块占据8席，改善片区整体销量优于刚需板块。 究其原因，一方面得益于政府“提质缩量”供地策略，尤其是近2年来包河区五里庙板块、政务东板块、经开区南艳湖板块、滨湖区金融板块等都是推地重点，整体供应放量拉动成交；另一方面，这些热点片区基本都是产业规划利好、医疗配套健全，譬如滨湖区金融板块囊括了多家银行总部、经开区南艳湖板块产业发达，汇聚了医疗制药、高新技术产业等。 表：合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块基本情况 （单位：元/平方米，万平方米，亿元） 排名 区域 板块 定位 成交均价 供应面积 成交面积 供求比 成交金额 1 包河区 五里庙板块 刚改 23685 10.36 8.45 1.23 20.00 2 包河区 省府北板块 刚改 23361 4.32 5.23 0.83 12.23 3 庐阳区 森林公园板块 高改 29637 4.21 4.82 0.87 14.28 4 新站区 职教城板块 刚需 15676 4.63 4.52 1.02 7.09 5 包河区 政务东板块 刚改 26832 3.36 4.18 0.8 11.22 6 经开区 南艳湖板块 中改 27070 2.94 4.16 0.71 11.26 7 滨湖区 金融板块 刚改 25523 2.8 3.49 0.8 8.90 8 新站区 奥体板块 刚需 15677 4.55 3.32 1.37 5.20 9 滨湖区 环湖板块 高改 31416 3.62 3.28 1.11 10.29 10 经开区 翡翠湖板块 中改 27221 2.63 3.12 0.84 8.50 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统细化到项目