克而瑞研究专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/15 中专国题房地产 文/杨科伟俞倩倩李诗昀 透支后的长期回落? 合肥:楼市趋冷是暂时调整还是 措施。究竟一二手此消彼长背后逻辑如何?短期和中长期合肥市场是否存在一些结构性机会呢? 一、合肥住房需求总量收缩,新房热度加速减退,区域冷热两极化显著(本节有删减) (一)合肥限价摇号等长期严苛,2024年对需求和供给的制约基本放开(本节有删减) 长期以来,合肥房地产政策在二线城市中当属严苛,政策严控下楼市总体保持平稳运行,库存量整体偏低。2021-2024年间,合肥房地产调控政策经历由持续收紧向应放尽放的全面转向。 2021年,合肥调控政策持续收紧。4月初,合肥“楼市新八条”发布,限购、限价、限贷、限售等全面加码,滨湖、高新、政务及部分热点学区所在区域二手房限购,从严控制商品住房定价,土拍前即明确入市售价,且限制地下室销售和楼层价差,加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查。月中,“住房公证摇号”细则公布,合肥开启“摇号+限售”元年,旨在保护刚需购房,打压投机炒房,对于登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘实行摇号销售,且公证摇号销售时应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房,摇到后自取得不动产权证之日起3年限售。8月,为打击学区房炒作之风,合肥扩大二手限购范围,并设立二手学区房指导价。除了需求端之外,供给端,5月、8月,两轮集中土拍规则细化调整,基本建立了“价高者得+竞配建+摇号”的竞拍模式,首次对地块出让设定了毛坯备案均价。 2022年,合肥调控由紧转松。住房端:5月,瑶海、新站、新桥产业园等非核心区域取消限购,放宽二孩及以上家庭限贷条件,多孩家庭首付可以3成起,6月,放宽购房落户社保限制,落户即可购房,无需再提交社保核验,非本市户籍的补缴社保即可购房。11月,放松离婚限购,离婚后再购房不再核查原家庭购房套数,松绑新房摇号规则,触发公证摇号的比例由1.5降低至 1.2。土地端,主要是8月的第三轮土拍开始,部分地块试行现房销售,并提升部分区域项目毛坯限价,比如滨湖区的金融板块,毛坯限价已经与此前同类项目精装备案价齐平。 2023年,合肥“四限”政策逐步放松直至基本放开。4月,限购缩围降槛、限贷放松,庐阳 区大杨镇、三十岗乡等区域购买住房不限购,老年成员、多孩家庭可买3套,持有安徽居住证的非户籍可买1套,购房首套最低首付比例降至20%,二套最低30%,三套有一次未结清的由拒贷改为最低首付40%。9月,合肥全面取消限购、限售,并放松限价、限贷,购房不再审核购房资格,住房取得不动产权证后可上市交易,鼓励优质优价,取消商品住房楼层差价率限制,执行认房不认贷。土地端,年初合肥取消了毛坯限价,11月又取消了地价限制,重回“价格者得”的竞拍模式。 2024年,合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策,鼓励刚需、改善购房。 缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元,单方调整为70万元。5月21日,合肥将首付比例调整至国家规定的下限,即首套房贷首付比例降至15%,二套房贷首付比例降至25%,首套房贷利率也降至3.45%。 表:2021年以来合肥重点房地产政策(略) 2022年以来合肥调控政策已经转向松绑,2023年末限制性政策更是全面放开,可以说目前政策对需求和市场的桎梏几乎已经可以忽略不计,那么是什么导致了合肥新房和二手房的冷热分化呢?新房行情持续冷淡是因为供给约束还是需求约束?二手维持高热动因何在? (二)过去6年一二手住房总需求相对稳定,今年前4月总量同比锐减37%(本节有删减) 2018-2023年的6年间,合肥一二手住房总需求相对稳定在1200万平方米。2020-2021年,合肥新房和二手房年成交总量在1400万平方米左右,2022年,合肥楼市进入深度调整期,一二手总成交规模周跌至967万平方米,同比下降31%,2023年,合肥新房成交继续缩量,但二手房市场“以价换量”,规模有所回升,带动全年一二手总规模回升至1188万平方米,虽与2021 年高位仍有差距(-15%),但基本回到2018-2019年规模。 2024年以来,在政策全面宽松的情况下,合肥一二手住房需求总量显著降级,同比降幅创近 7年之最。2024年前4月,合肥一二手成交总面积为298万平方米,同比跌37%,新房、二手房均有所缩量,新房缩量更为明显,前4月仅成交70万平方米。以此推算,预计合肥今年一二手房成交总规模将跌破千万平。 图:2018年-2024年前4月合肥一二手住房房成交面积及年均值(1210)(万平方米) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 图:2021年1月-2024年4月合肥新房、二手房成交套数(套) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 (三)新房市场:2023年行情坚挺、量跌价升,2024年热度加速减退(本节有删减)1、2024年前4月新房成交累计同比跌66%、跌幅居核心一二线城市之首 2023年,合肥新房市场行情总体坚挺,成交量小幅回调,均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米,同比仅微跌6%。成交均价不降反增,同比增长7%,至 2.2万元/平方米以上。 但进入2024年,合肥新房市场加速降温。2024年前4月,合肥新房供求双双大幅缩量, 累计供应68.5万平方米,同比下降64%,成交累计63.3万平方米,同比下跌66%,成交跌幅居于30个核心一二线城市之首。 克而瑞研究专题 图:2024年前4月30个核心一二线城市商品住宅成交同比增速 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 2、2024年以来项目去化率持续下滑,前4月平均去化率已不足3成(本节有删减) 2023年1月以来,合肥开盘项目去化表现持续下滑,2024年平均去化率进一步走低至3成以下。具体来说:2023年2-4月,合肥项目开盘平均去化率维持在60%以上,其中3月首开项目去化率一度达到86%,5月以后去化率稳步走低,但基本维持在40%以上,全年推售的31630套房源平均去化率为55%。而进入2024年,去化率有进一步走低之势,1月去化率跌破 20%,2-4月也在25%以下。 图:2023年1月-2024年4月合肥九区项目开盘去化率走势 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/15 克而瑞研究专题 3、近期项目来访认购量有所回落,成交转化率进一步走低至5%以下(本节有删减) 在相对高位,不过相较于3月,4月的周均来访量环比也下降了8%左右。认购及转化率则是从 去年5月以来就一直在走低,4月更是逐步降到5%以下。 图:2023年5月-2024年4月合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 (四)二手住房:前4月成交量同比降9%、加速“以价换量”致二手份额升至78%(本节有删减) 合肥二手房市场份额持续增长,2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前,合肥二 近期,合肥项目来访量有所回落,成交转化率明显走低。3月第1周-4月第4周,合肥市九区重点监测项目周均来访量为134组,相比较去年5月到今年2月的周均来访88组,仍处 手房市场份额普遍保持在40%左右,逐年小幅增长。2023年,合肥二手房市场份额一举跃升至50%以上,即二手房成交规模超过新房,2024年前4月,合肥购房者继续“卖旧不买新”,二手房成交份额首次达到7成以上,较2023年再增长约18个百分点。 克而瑞研究专题 图:2017年-2024年前4月合肥二手房市场份额 注:二手房市场份额=二手房成交面积/(二手房成交面积+新房成交面积) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统二手房成交走强主要依托“以价换量”,房源折扣下探至95折。2022年,合肥二手房房源 平均可以按照挂牌价的97折成交,而到了2023年,成交价和挂牌价格的比进一步下探到0.95 左右,政务、滨湖、高新区等新城区的“还价空间”超过10万。 区域 成交总价 挂牌总价 总价差 折扣系数 政务 338 355 17 0.951 滨湖 237 248 11 0.956 高新 224 235 10 0.956 经开 194 203 9 0.955 蜀山 174 182 8 0.956 庐阳 173 180 7 0.959 包河 167 174 7 0.959 瑶海 111 116 5 0.96 新站 116 121 4 0.963 表:合肥市区二手房2023年成交房源分区折扣系数 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统二、改善聚焦新房,刚需分流至二手,产业集聚、优质学区导致区域“冷热不均”(本节有删减) (一)一二手客群差异显著,改善聚焦新房,刚需分流二手保证市场维稳(本节有删减) 1、新房主力面积段90-144平、主力总价段150-350万元显著高于二手 合肥新房和二手房存在显著的客群差异,新房主要集中改善客群,二手持续分流刚需,从新房和二手房主力成交面积段我们不难看出端倪,据CRIC监测数据,合肥2024年前4月新房主力 克而瑞研究专题 成交面积段集中在90-144平,二手房主力成交面积段集中在110平以下,二者成交占比均在7成以上;二手房主力成交面积段显著低于新房。 图:合肥2024年前4月新房和二手房成交套数占比情况对比(分面积段) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统从总价段看,二手房市场客群购买力也低于新房。据CRIC监测数据,合肥2024年前4月 新房主力成交总价段集中在150-350万元,二手房则呈现出总价越低,成交占比越高的趋势, 100万以下和100-150万元二手房成交套数占比均在25%以上,二手房主力成交总价段也低于新房。 图:合肥2024年前4月新房和二手房成交套数占比情况对比(分总价段) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 2、改善盘去化优于刚需盘,供应稀缺、配套健全、价格优势成去化利器 聚焦新房市场,即便整体市场韧性不及二手房,仍存在局部区域板块热销的情况。具体来看,我们罗列了合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块,可以看到,板块单价高于2.3万元 克而瑞研究专题 /平方米的刚改、中改、高改板块占据8席,改善片区整体销量优于刚需板块。 究其原因,一方面得益于政府“提质缩量”供地策略,尤其是近2年来包河区五里庙板块、政务东板块、经开区南艳湖板块、滨湖区金融板块等都是推地重点,整体供应放量拉动成交;另一方面,这些热点片区基本都是产业规划利好、医疗配套健全,譬如滨湖区金融板块囊括了多家银行总部、经开区南艳湖板块产业发达,汇聚了医疗制药、高新技术产业等。 表:合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块基本情况 (单位:元/平方米,万平方米,亿元) 排名 区域 板块 定位 成交均价 供应面积 成交面积 供求比 成交金额 1 包河区 五里庙板块 刚改 23685 10.36 8.45 1.23 20.00 2 包河区 省府北板块 刚改 23361 4.32 5.23 0.83 12.23 3 庐阳区 森林公园板块 高改 29637 4.21 4.82 0.87 14.28 4 新站区 职教城板块 刚需 15676 4.63 4.52 1.02 7.09 5 包河区 政务东板块 刚改 26832 3.36 4.18 0.8 11.22 6 经开区 南艳湖板块 中改 27070 2.94 4.16 0.71 11.26 7 滨湖区 金融板块 刚改 25523 2.8 3.49 0.8 8.90 8 新站区 奥体板块 刚需 15677 4.55 3.32 1.37 5.20 9 滨湖区 环湖板块 高改 31416 3.62 3.28 1.11 10.29 10 经开区 翡翠湖板块 中改 27221 2.63 3.12 0.84 8.50 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统细化到项目