鼓励政策执行和房地产销售的迹象 ， 重申购买

2024年6月5日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 鼓励政策执行和房地产销售的迹象，重申购买 中国的去库存计划显示出令人鼓舞的进展，广州宣布以成本价购买开发商的未售出库存，这可以为其他城市树立榜样。我们认为，该计划目前可能只会使国有企业/半国有企业受益，因为地方融资公司可能首先需要剥离其融资功能。多个地区在5月17日后积极落实房贷利率相关政策,我们认为北京、上海、深圳仍有进一步调整的空间。517年后新房/二手房政策的每日交易量与517年之前的政策相比增长了23％/21％，显示了房地产销售的显着复苏。（图2 ）。基于对政策对购买情绪的影响，一线城市的潜在放松，去库存带来的销售提振以及国家统计局统计标准调整的影响减弱的评估，我们将2024E年房地产销售预测下调为-20％/+1 ％，至一级/二级市场的8.2/7.1万亿元。我们的调整主要是微调年初过于乐观的态度，而不改变我们对该行业的积极LT前景。我们认为板块股价将在中长期基础上延续复苏趋势，ST回调可能提供入市机会。我们重申我们对投资者买入下跌的建议。对于股票，我们更喜欢CRMixC，保利服务，滨江服务和奥尼沃等PM公司，房地产经纪人BEKE和PJM公司绿城管理 。对于开发人员，我们推荐具有LT值的CRLad。 什么是新的?1)正如我们预期的那样，“去库存”计划取得了进展，广州增城区政府宣布以成本价从独立开发商那里购买未售出的库存，以转换为经济适用房。金茂和万科等公司已经注册参与。我们的阅读:)这一举措非常积极，因为它可以在收购模式和定价方面为其他地方政府提供参考，从而加快去库存的整体进展。Thisrequiredoftherequirements该 计划目前可能只会使具有国有资本背景的独立开发商受益。此前，市场认为LGFV将是受益者。不过,这些企业要想大规模获得实质性收益,可能仍需要进一步剥离作为政府融资载体的职能,以满足地方“收支分离”的财政要求。.2)一些地区实施了中国人民银行于5月17日宣布的新政策。根据北客5月数据，100大城市首套房/二套房房贷利率已降至 3.45%/3.9%，环比分别下降12/26个基点。100个城市中有80多个城市对首套/二套 住房采取了15%/25%的最低首付比例。只有北京，上海和深圳等一线城市仍然对第一/ 第二套房有20-30％/30-50％的要求。我们认为考虑到政策善于管理购买情绪，有可能下调(图4)。 图1：2024E年房地产销售预测 一级市场 8.72 8.20 7.93 YoY -15% -20% -23% 二级市场 7.45 7.14 6.90 YoY 5% 1% -3% (亿元人民币)公牛案件基本情况熊案 组合16.1715.3514.83 YoY-7%-12%-15% 资料来源：国家统计局，北科，CMBIGM估计 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 BellaLI (852)37576202 相关报告 1.KeHoldings（BEKEUS）-从2024 年投资者日开始的收益 2.每周亮点：等待房地产销售出现更多积极迹象 3.每周亮点：成都&杭州秀取消购买限制后的初步改进 4.3000亿元再贷款融资会是一个转折点吗 ？ 5.NBS4M24：REI按预期继续减弱； BJ的放松显示出明显的效果 6.每周亮点：假期销售更新和北京渠道检查的外卖 7.每周亮点：希望+ve政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏 8.每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏 9.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策 10.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 11.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 12.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 物业销售：我们观察到517政策后，几个城市的一级和二级市场的交易量都出现了显着增长。根据高频数据我们正在追踪截至6月3日,517政策后30个主要城市的新房日交易量与517政策/年初至今相比增长了20％/23％，其中苏州，杭州和成都增长了37- 45％。517政策后17个主要城市二手房日成交量较517政策前/年初至今增长21%/ 18%。苏州、杭州和南京增长了26-46%。我们在一线城市的交易观察（每周）见证了2024年第22周（5月27日至6月2日）二手房的大幅复苏，SH，BJ，GZ和SZ的第二套房屋在22W中出售超过了他们的每周平均值。42%、21%、10%和8%。 我们将一级/二级市场的2024E房地产销售预测下调至-20%/+1%。我们已经修订了对一级和二级市场的销售预测，主要是为了调整年初过于乐观的立场。通过近期数据评估了积极政策对提振销售的影响，考虑到1）顶层政策方向将保持宽松，并可能进一步松 动（如一线城市首付比例下调、限购政策进一步取消），2）继续实施降库存措施刺激销售；3）国家统计局基数调整影响逐步消散，我们估算全年一级/二级销售价值变化由。 2024E年同比-20%/+1%。这意味着销售量同比变化-15%/+12%，销售价格同比变化-6%/-10%。在我们的牛市和熊市情景中，我们估计一级/二级销售额同比变化分别为-15%/+5%和-23%/-3%（图1）。 物业销售价值（亿元）202220232024E2025E2026E 图2：房地产销售预测详细信息 一级市场 10.96 10.30 8.20 8.44 8.42 YoY -33% -6% -20% 3% 0% 二级市场 5.50 7.10 7.14 7.64 7.94 YoY -21% 29% 1% 7% 4% 组合 16.46 17.40 15.35 16.07 16.36 YoY -29% 6% -12% 5% 2% 房地产销售量（00万平方米） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 一级市场 10.33 9.48 8.01 8.41 8.48 YoY -34% -8% -15% 5% 1% 二级市场 3.84 5.59 6.25 7.03 7.54 YoY -21% 46% 12% 13% 7% 组合 14.17 15.07 14.26 15.44 16.02 YoY -29% 6% -5% 8% 4% 物业价格（元/平方米） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 一级市场 10,610 10,864 10,238 10,033 9,933 YoY 2% 2% -6% -2% -1% 二级市场 14,328 12,698 11,428 10,857 10,531 YoY n.a. -11% -10% -5% -3% 组合 11,617 11,545 10,760 10,408 10,215 YoY n.a. -1% -7% -3% -2% 资料来源：国家统计局，北科，CMBIGM估计 图3：2024E房地产销售预测修正 2024E预测修正（亿元）老New 一级市场9.278.20 YoY-10%-20% 二级市场7.817.14 YoY10%1% 组合17.0815.35 YoY-2%-12% 资料来源：北科，当地MOHURD，CMBIGM估计 省/市 第一套住房抵 押贷款利率 第二套住房抵 押贷款利率 第一套房子首付比 第二套房子首付比 例 例 北京 核心区* 非核心区域 核心区非核心区 域** 4.05 4.55 50% 3.95 4.50 30% 40% 3.90 35% 上海 3.50 20% 3.70 30% 深圳 广州云南重庆贵州 陕西四川 江西 安徽 山东吉林天津河北河南山西福建广西湖北江苏浙江 广东 湖南 3.50 3.40 3.60 3.55 3.55 3.55 3.55 3.50 3.45 3.45 3.40 3.35 3.35 3.35 3.35 3.30 3.25 3.25 3.25 3.15 3.15 3.00 3.90 3.80 3.95 3.90 4.15 3.90 4.05 4.05 3.45 3.95 4.10 3.70 4.10 3.45 3.75 3.75 4.15 3.35 3.75 3.25 3.15 3.95 20% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 图4：2024年5月抵押贷款利率和首付比例 资料来源：北科，当地MOHURD，CMBIGM 注：1）报告省会城市最低比率。2）*核心区包括东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区。3）**非核心区包括自贸区临港新区、嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山德兰区、金山区 图5：每日交易量（'0000平方米） 主要销售 517之前的政策 517后政策 增长 YTD 517后政策与年初至今 30个主要城市 23.72 29.23 23% 24.36 20% 苏州 1.30 2.00 55% 1.38 45% 杭州 1.72 2.60 52% 1.82 43% 成都 5.35 7.71 44% 5.62 37% 广州 1.99 2.53 27% 2.05 23% 上海 3.48 3.93 13% 3.53 11% 深圳 0.79 0.82 3% 0.79 3% 北京 2.54 2.16 -15% 2.49 -13% 二次销售 517之前的政策 517后政策 增长 YTD 517后政策与年初至今 17个主要城市 23.49 28.50 21% 24.08 18% 苏州 2.02 3.16 56% 2.16 46% 杭州 1.16 1.76 51% 1.23 43% 南京 2.06 2.69 31% 2.13 26% 佛山 2.01 2.52 26% 2.07 22% 北京 3.68 4.55 24% 3.78 20% 深圳 1.25 1.53 23% 1.28 19% 成都 6.04 6.55 8% 6.10 7% 青岛 1.75 1.89 8% 1.77 7% 来源：Wind，CMBIGM 图6：年初至今新房销售同比下降41% YoY同比-新家 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 Jan -5% -44% -58% -33% -45% Jan -37% 1月-2月 -39% -47% -60% -20% -49% 2月 -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% 四月 -39% -20% -62% -46% -54% 四月 -11% May -38% -23% -57% -52% -52% May 5% JunMTD 截至第三 -46% -43% -75% -69% -62% JunMTD 截至第三 155% QTD 截至第三 -39% -22% -60% -50% -54% 哇周环比 YTD 截至第三 -41% -33% -60% -30% -51% Jun 截至第三 7% 来源：Wind，CMBIGM 图7：按城市线划分的新房销售 YoY同比-Tier1&2 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -37% -49% -56% -12% -42% 2月 -52% Mar -45% -22% -57% -10% -43% Mar 121% 四月 -38% -15% -60% -39% -50% 四月 -1