鼓励政策执行和房地产销售的迹象 ， 重申购买

来自彭博社的更多报告 ： 重新设置 CMBR < GO > 或 http: / / www. cmbi. com. hk2024 年 6 月 5 日CMB 国际全球市场 | 股票研究 | 行业更新Property鼓励政策执行和房地产销售的迹象 ， 重申购买中国的去库存计划显示出令人鼓舞的进展，广州宣布以成本价购买开发商的未售出库存，这可以为其他城市树立榜样。我们认为，该计划目前可能只会使国有企业 / 半国有企业受益，因为地方融资公司可能首先需要剥离其融资功能。多个地区在 5 月 17 日后积极落实房贷利率相关政策, 我们认为北京、上海、深圳仍有进一步调整的空间。517 年后新房 / 二手房政策的每日交易量与 517 年之前的政策相比增长了 23 ％ / 21 ％，显示了房地产销售的显着复苏。（ 图 2 ） 。基于对政策对购买情绪的影响，一线城市的潜在放松，去库存带来的销售提振以及国家统计局统计标准调整的影响减弱的评估，我们将 2024E 年房地产销售预测下调为 - 20 ％ / + 1 ％，至一级 / 二级市场的 8.2 / 7.1 万亿元。我们的调整主要是微调年初过于乐观的态度，而不改变我们对该行业的积极 LT 前景。我们认为板块股价将在中长期基础上延续复苏趋势，ST 回调可能提供入市机会。我们重申我们对投资者买入下跌的建议。对于股票，我们更喜欢 CR MixC，保利服务，滨江服务和奥尼沃等 PM 公司，房地产经纪人 BEKE 和 PJM 公司绿城管理。对于开发人员，我们推荐具有 LT 值的 CR Lad 。 什么是新的?1)正如我们预期的那样 ， “去库存 ” 计划取得了进展 ， 广州增城区政府宣布以成本价从独立开发商那里购买未售出的库存 ， 以转换为经济适用房。金茂和万科等公司已经注册参与。我们的阅读:)这一举措非常积极 ， 因为它可以在收购模式和定价方面为其他地方政府提供参考 ， 从而加快去库存的整体进展。This required of the requirements该计划目前可能只会使具有国有资本背景的独立开发商受益。此前，市场认为 LGFV 将是受益者。不过, 这些企业要想大规模获得实质性收益, 可能仍需要进一步剥离作为政府融资载体的职能, 以满足地方 “收支分离 ” 的财政要求。.2)一些地区实施了中国人民银行于 5 月 17 日宣布的新政策。根据北客 5 月数据，100 大城市首套房 / 二套房房贷利率已降至 3.45% / 3.9%，环比分别下降 12 / 26 个基点。100 个城市中有 80 多个城市对首套 / 二套住房采取了 15% / 25% 的最低首付比例。只有北京，上海和深圳等一线城市仍然对第一 / 第二套房有 20 - 30 ％ / 30 - 50 ％ 的要求。我们认为考虑到政策善于管理购买情绪 ， 有可能下调 (图 4) 。图 1 ： 2024E 年房地产销售预测(亿元人民币)公牛案件基本情况熊案一级市场8.728.207.93YoY-15%-20%-23%二级市场7.457.146.90YoY5%1%-3%组合16.1715.3514.83YoY-7%-12%-15%资料来源 ： 国家统计局 ， 北科 ， CMBIGM 估计中国房地产行业张苗族(852) 3761 8910Bella LI(852) 3757 6202相关报告1.Ke Holdings （ BEKE US ） - 从 2024 年投资者日开始的收益2.每周亮点 ： 等待房地产销售出现更多积极迹象3.每周亮点 ： 成都 &杭州秀 取 消购买限制后的初步改进4.3000 亿元再贷款融资会是一个转折点吗 ？5.NBS 4M24 ： REI 按预期继续减弱 ； BJ 的放松显示出明显的效果6.每周亮点 ： 假期销售更新和北京渠道检查的外卖7.每周亮点 ： 希望 + ve 政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏8.每周亮点 ： + 政策执行进展 ， 销售无明显复苏9.地产 - 国家统计局 1Q24 ： 疲软预期良好 ， 期待更多融资端政策10.每周亮点 ： WOW 销售复苏因公众假期而中断 ； 需要进一步观察11.每周亮点 ： 3 月底强劲复苏 ， 政策继续放松12.新希望服务 （ 3658 HK ） - 12% 的股息率 ， 现金余额 > mkt 上限 ； 维持买入请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 2024 年 6 月 5 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露2图 2 ： 房地产销售预测详细信息物业销售价值 （ 亿元 ）202220232024E2025E2026E一级市场10.9610.308.208.448.42YoY-33%-6%-20%3%0%二级市场5.507.107.147.647.94YoY-21%29%1%7%4%组合16.4617.4015.3516.0716.36YoY-29%6%-12%5%2%房地产销售量 （ 00 万平方米 ）202220232024E2025E2026E一级市场10.339.488.018.418.48YoY-34%-8%-15%5%1%二级市场3.845.596.257.037.54YoY-21%46%12%13%7%组合14.1715.0714.2615.4416.02YoY-29%6%-5%8%4%物业价格 （ 元 / 平方米 ）202220232024E2025E2026E一级市场10,61010,86410,23810,0339,933YoY2%2%-6%-2%-1%二级市场14,32812,69811,42810,85710,531YoYn. a.-11%-10%-5%-3%组合11,61711,54510,76010,40810,215YoYn. a.-1%-7%-3%-2%资料来源 ： 国家统计局 ， 北科 ， CMBIGM 估计 物业销售： 我们观察到 517 政策后 ， 几个城市的一级和二级市场的交易量都出现了显着增长。根据高频数据我们正在追踪截至 6 月 3 日,517 政策后 30 个主要城市的新房日交易量与 517 政策 / 年初至今相比增长了 20 ％ / 23 ％，其中苏州，杭州和成都增长了 37 - 45 ％ 。517 政策后 17 个主要城市二手房日成交量较 517 政策前 / 年初至今增长 21% / 18% 。苏州、杭州和南京增长了 26 - 46% 。我们在一线城市的交易观察 （ 每周 ） 见证了 2024 年第 22 周 （ 5 月 27 日至 6 月 2 日 ） 二手房的大幅复苏，SH，BJ，GZ 和 SZ 的第二套房屋在 22W 中出售超过了他们的每周平均值。42% 、 21% 、 10% 和 8% 。 我们将一级 / 二级市场的 2024E 房地产销售预测下调至 - 20% / + 1% 。我们已经修订了对一级和二级市场的销售预测，主要是为了调整年初过于乐观的立场。通过近期数据评估了积极政策对提振销售的影响，考虑到 1 ） 顶层政策方向将保持宽松，并可能进一步松动 （ 如一线城市首付比例下调、限购政策进一步取消 ） ，2 ） 继续实施降库存措施刺激销售 ； 3 ） 国家统计局基数调整影响逐步消散，我们估算全年一级 / 二级销售价值变化由。2024E 年同比 - 20% / + 1% 。这意味着销售量同比变化 - 15% / + 12% ， 销售价格同比变化 - 6% / - 10% 。在我们的牛市和熊市情景中 ， 我们估计一级 / 二级销售额同比变化分别为 - 15% / + 5% 和 - 23% / - 3% （ 图 1 ） 。 2024 年 6 月 5 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露3图 3 ： 2024E 房地产销售预测修正2024E 预测修正 （ 亿元 ）老New一级市场9.278.20YoY-10%-20%二级市场7.817.14YoY10%1%组合17.0815.35YoY-2%-12%资料来源 ： 北科 ， 当地 MOHURD ， CMBIGM 估计图 4 ： 2024 年 5 月抵押贷款利率和首付比例省 / 市第一套住房抵押贷款利率第二套住房抵押贷款利率第一套房子首付比例第二套房子首付比例4.054.5550%3.954.5030%40%3.9035%3.503.7020%30%3.503.9020%30%3.403.8015%25%3.603.9515%25%3.553.9015%25%3.554.1515%25%3.553.9015%25%3.554.0515%25%3.504.0515%25%核心区 *北京非核心区域核心区上海非核心区域 * *深圳广州云南重庆贵州陕西四川江西安徽3.453.4515%25%山东3.453.9515%25%吉林3.404.1015%25%天津3.353.7015%25%河北3.354.1015%25%河南3.353.4515%25%山西3.353.7515%25%福建3.303.7515%25%广西3.254.1515%25%湖北3.253.3515%25%江苏3.253.7515%25%浙江3.153.2515%25%广东3.153.1515%25%湖南3.003.9515%25%资料来源 ： 北科 ， 当地 MOHURD ， CMBIGM注 ： 1 ） 报告省会城市最低比率。 2 ） * 核心区包括东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区。 3 ） * * 非核心区包括自贸区临港新区、嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山德兰区、金山区 2024 年 6 月 5 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露4图 5 ： 每日交易量 （ '0000 平方米 ）主要销售517 之前的政策517 后政策增长YTD517 后政策与年初至今30 个主要城市23.7229.2323%24.3620%苏州1.302.0055%1.3845%杭州1.722.6052%1.8243%成都5.357.7144%5.6237%广州1.992.5327%2.0523%上海3.483.9313%3.5311%深圳0.790.823%0.793%北京2.542.16-15%2.49-13%二次销售517 之前的政策517 后政策增长YTD517 后政策与年初至今17 个主要城市23.4928.5021%24.0818%苏州2.023.1656%2.1646%杭州1.161.7651%1.2343%南京2.062.6931%2.1326%佛山2.012.5226%2.0722%北京3.684.5524%3.7820%深圳1.251.5323%1.2819%成都6.046.558%6.107%青岛1.751.898%1.777%来源 ： Wind ， CMBIGM图 6 ： 年初至今新房销售同比下降 41%YoY同比 - 新家vs 2023 年vs 2022vs 2021vs 2020vs 2019MoM月环比Jan-5%-44%-58%-33%-45%Jan-37%1 月 - 2 月-39%-47%-60%-20%-49%2 月-50%Mar-47%-23%-58%-23%-49%Mar118%四月-39%-20%-62%-46%-54%四月-11%May-38%-23%-57%-52%-52%May5%JunMTD截至第三-46%-43%-75%-69%-62%Jun MTD截至第三155%QTD截至第三-39%-22%-60%-50%-54%哇周环比YTD截至第三-41%-33%-60%-30%-51%Jun截至第三7%来源 ： Wind ， CMBIGM图 7 ： 按城市线划分的新房销售YoY同比 - Tier 1 & 2vs 2023 年vs 2022vs 2021vs 2020vs 2019MoM月环比1 月 - 2 月-37%-49%-56%-12%-42%2 月-52%Mar-45%-22%-57%-10%-43%Mar121%四月-38%-15%-6