政策利好持续释放，销售出现环比改善信号

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（5.25-5.31）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第24。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -6.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.2%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-3%和-5.6%。 本周上海新政后首拍，4宗地块中2宗摇号、1宗溢价、1宗底价，竞得人均为国企。本周（5.25-5.31）全国300城宅地成交建面428万㎡，单周环比+54%，单周同比-23%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6874万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略降，同比下降，部分城市新政效果逐渐显现。本周（5.25-5.31）35个城市商品房成交合计382万平米，周环比+24%，周同比-27%。其中：一线城市周环比+12%，周同比-23%；二线城市周环比+32%，周同比-28%；三四线城市周环比-12%，周同比-22%。 本周二手房成交同环比均略有提升，新政逐渐提升二手房市场活跃度。本周（5.25-5.31）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比-6%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+11%，周同比+19%；二线城市周环比-10%，周同比 -8%；三四线城市周环比-19%，周同比+20%。 房企5月销售额环比改善。根据克而瑞，2024年1-5月百强房企全口径销售额15414亿元，累计同比-46.0%， 较1-4月-48.5%的跌幅收窄2.5pct，自3月以来累计降幅持续缩小中。5月单月百强房企全口径销售额3548亿元，同比-35.4%，较4月-47.0%的降幅收窄11.6pct，单月同比降幅明显收窄；环比+4.3%，今年以来首次出现环比正增长 （剔除3月因春节及季节因素而导致的环比大幅增长），其中建发、越秀、华发等房企5月销售额的环比增幅超过20%， 环比明显改善。 35城5月销售面积环比改善。2024年5月，我们持续跟踪的35城商品房销售面积1262万方，单月同比-29.1%， 较4月-34.2%的降幅收窄5.1pct；环比+7.5%，同样出现今年以来的首次环比正增长（剔除3月因春节及季节因素而 导致的环比大幅增长）。2024年1-5月，35城商品房销售面积5831.8万方，累计同比-34.5%，较1-4月的-35.8%缩小1.3pct，已连续两个月呈现降幅缩小的态势。 投资建议 自517央行信贷政策三连发后，包括上海广州深圳在内的多数城市陆续跟进降低首付比例、房贷利率，同时配合 其他系列政策形成组合拳。政策落地后，部分城市的案场来访热度上升，楼市成交数据出现回升，带动5月销售出现环比改善的积极信号。预计此前政策效果将逐渐释放，结合潜在政策的进一步落地，6月销售仍将延续环比改善的态势，加速楼市筑底企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外 发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 新房销售数据出现环比改善信号4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态15 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示18 图表目录 图表1：2024年1-5月TOP100房企销售情况4 图表2：35城商品房销售面积（万方）5 图表3：35城商品房销售面积环比5 图表4：35城商品房销售面积累计同比5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态15 图表28：物管行业资讯15 图表29：非开发公司动态15 图表30：A股地产PE-TTM16 图表31：港股地产PE-TTM16 图表32：港股物业股PE-TTM17 图表33：覆盖公司估值情况17 新房销售数据出现环比改善信号 从房企维度看，根据克而瑞，2024年1-5月百强房企全口径销售额15414亿元，累计同比-46.0%（较1-4月-48.5% 的跌幅收窄2.5pct），自3月以来累计降幅持续缩小中。5月单月全口径销售额3548亿元，同比-35.4%，较4月-47.0%的降幅收窄11.6pct；环比+4.3%，今年以来首次出现环比正增长（剔除3月因春节及季节因素而导致的环比大幅增长），其中建发、越秀、华发等房企5月销售额的环比增幅超过20%，环比明显改善。 图表1：2024年1-5月TOP100房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 从城市维度看，2024年5月，我们持续跟踪的35城商品房销售面积1262万方，单月同比-29.1%，较4月-34.2%的降幅收窄5.1pct；环比+7.5%，同样出现今年以来的首次环比正增长（剔除3月因春节及季节因素而导致的环比大幅增长）。2024年1-5月，35城商品房销售面积5831.8万方，累计同比-34.5%，较1-4月的-35.8%缩小1.3pct，已连续两个月呈现降幅缩小的态势。 图表2：35城商品房销售面积（万方） 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1月2月3月4月5月 2020年2021年2022年2023年2024年 来源：wind，国金证券研究所 图表3：35城商品房销售面积环比图表4：35城商品房销售面积累计同比 1月 2月 3月 4月 5月 120% 80% 40% 0% -40% 100% 1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 60% 20% -20% -80% 2020年2021年2022年 -60% 2020年2021年2022年 2023年 2024年 2023年 2024年 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第24。本周地产涨跌幅前5名为正荣地产、张江高科、三湘印象、世荣兆业、建业地产，涨跌幅分别为+23.8%、 +16.2%、+14.2%、+10.9%、+7.6%；末5名为华音国际控股、新华联、*ST中迪、*ST中润、德信中国，涨跌幅分别为 -25%、-23.5%、-22.8%、-22.8%、-21.7%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 半能媒电汽商家运食耐公材资技制保消多医软食银零房导源体信车业庭输品用用料本术药险费元疗件品行售地 -6% 体服与和与 Ⅱ 与务汽专个 与消事主费业 货硬、 Ⅱ 物件生 者金保与、业产服融健服饮 电国汽公有计采电机纺休钢银交通非医化家商传建食轻农综建房 半车业人要品 与物务 设务料 子防车用色算掘气械织闲铁行通信银药工用业媒筑品工林合筑地 导零服用用与设科备与 军事金机 工业属 设设服服备备装务 运金生电贸输融物器易 装饮制牧材产饰料造渔料 体部务品品服备技与烟 …件…装……草 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% -20% 信 中国 德 中润 中迪 新华联 华音国际控股 *ST *ST -21% -22% -23% -24% -25% 0% 正张三世建荣江湘荣业地高印兆地产科象业产 -26% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-6.7%。本周物业涨跌幅前5名为华发物业服务、祈 福生活服务、荣万家、康桥悦生活、众安智慧生活，涨跌幅分别为+21.6%、+6.8%、+6.4%、+5.6%、+5.3%；末5名为彩生活、合景悠活、特发服务、中骏商管、碧桂园服务，涨跌幅分别为-21.5%、-12.1%、-11.9%、-11.8%、-10.3%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/5/20 2024/5/21 2024/5/22 2024/5/23 2024/5/24 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 华发物业服务 祈荣康众 福万桥安 生家悦智 活生慧 服活生 务活 0% 碧 桂 园 服 务 中骏商管 特发服务 合景悠活 彩生活 -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第22周，全国300城宅地成交建面428万㎡，单周环比54%，单周同比-23%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6874万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五，分别为201、159、143、131、107亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第6周 2021年第11周 2021年第16周 2021年第21周 2021年第26周 2021年第31周 2021年第36周 2021年第41周 2021年第46周 2021年第51周 2022年第4周 2022年第9周 2022年第14周 2022年第19周 2022年第24周 2022年第29周 2022年第34周 2022年第39周 2022年第44周 2022年第49周