宏观专题报告：新一轮地产新政对大宗商品市场的影响

投资咨询业务资格：证监许可[2011]1771号 东海研究 东海专题 2024年5月20日新一轮地产新政对大宗商品市场的影响 ——宏观专题报告 分析师： 宏观 明道雨 从业资格证号：F03092124投资咨询证号：Z0018827电话：021-68758120 邮箱：mingdy@qh168.com.cn 分析师：刘慧峰 从业资格证号：F3033924 投资咨询证号：Z0013026电话：021-68757223 邮箱：Liuhf@qh168.com.cn 分析师：杜杨 从业资格证号：F03108550电话：021-68758820 邮箱：duy@qh168.com.cn 分析师：王亦路 从业资格证号：F3089928投资咨询证号：Z0019740电话：021-68757827 邮箱：wangyl@qh168.com.cn 投资要点： 4月下旬以来，国内新一轮地产新政陆续出台，政策刺激力度明显加强。首先，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25%；此举大幅降低居民购房成本。其次，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，降低居民购房门槛。第三，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。住建部表示，推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。 2020年以来，房地产投资和销售占固定资产投资和国民经济的比重持续大幅下降，对经济的拖累明显加大。因此，此次房地产新一轮新政供给端的保障房建设保交楼政策对于房地产投资的托底作用进一步增强；需求端的大幅降低购房门槛和购房成本以及地方政府收购商品房有助于房地产销售端的回暖，因此对投资和经济有明显的拉动作用；但是，但是具体政策效果还需进一步的验证。 对于金融市场而言，新一轮的房地产新政需求端降低购房门槛和购房成本的刺激力度明显超出市场预期；但是央行将设立的3000亿保障性住房再贷款额度，不及市场预期。整体而言，短期有助于股市风险偏好的提升和人民币汇率的稳定；相反，利空债市。 由于房地产产业链涉及到上下游的钢铁、有色、建材、能化等行业，因此房地产政策支持力度的进一步加大势必会对大宗商品市场造成一定的影响。黑色方面，地产新政对钢材市场的直接影响是使市场关注得焦点再次转向了政策的强预期。我们预计在7月份三中全会之前，政策强预期可能一直是钢材市场的主导逻辑。有色方面，对于铜，地产政策的发力，进一步加强了市场对宏观经济走势的向好预期，在铜供应扰动持续存在、需求或将进一步走强的共振影响下，沪铜价格走势仍应以多头思路对待。对于锡，在地产政策落地并带动地产销售好转的情况下，或进一步抬升锡的下游需求，供需预期双双走强的影响下，沪锡价格大方向仍以看多为主、存在进一步冲高的可能。对于铝，地产持续发出利好消息，消费好转预期情绪升温，库存或将继续去化支撑铝价上扬。建材方面，对于PVC，5月PVC处于检修时段，部分装置检修延长，另外电石供需5月偏紧，价格也出现支撑；新一轮地产新政提振了市场情绪，叠加09主力更多交易预期，以及PVC本身价格处于历史偏低位区间，所以盘面短期偏强。 1.新一轮地产新政出台 今年以来国内房地产市场景气度明显持续放缓，居民购房信心和购房意愿明显不足。从房地产销售、投资、新开工、施工和竣工等全链条全面继续放缓，房地产企业经营和偿债压力进一步加大，对经济的拖累作用愈发明显。 销售端，1-4月份商品房销售面积当月同比增长-20.2%，降幅较前值扩大0.8%，商品房销售额同比增长-28.3%，降幅较前值扩大0.3%；房地产销售降幅降幅进一步扩大，在去年基数较低的情况下，同比仍录得大幅负增长，销售端整体仍旧较弱。投资端，1-4月房地产开发资金到位当月同比增长-24.9%，降幅收窄1.1%，由于销售回款不佳，房企开发资金来源压力仍旧较大；房地产开发投资同比增长-9.8%，降幅较前值扩大0.3%，房地产投资仍旧较弱。施工端，1-4月房地产新开工面积同比增长--20.7，降幅较前值收窄3.7百分点，施工面积同比增长-10.8%，降幅收窄0.3个百分点，竣工面积同比增长-20.4，较前值收窄 0.3个百分点；施工端整体偏弱。国房景气方面，4月国房景气指数下降0.05至92.02，房地产景气度进一步回落，对经济的拖累作用进一步加强。 房地产是我国的重要经济支柱，事关国计民生。防止房地产市场进一步放缓，稳定房地产市场，保障和促进房地产高质量发展已变得刻不容缓。4月下旬以来，国内新一轮地产新政陆续出台，政策刺激力度明显加强。 4月30日，政治局会议强调“要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。” 5月9日，杭州宣布在全市范围内，购买住房不再审核购房资格。在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员可申请落户。房贷方面允许首套房按区认定，即只要购房者在某个城区，首次购房即可视为首套享受首套房贷利率。目前，西安、南京、苏州、长沙等城市皆已全线取消限购，仅北京、上海等一线城市及少数二线城市仍保留部分限购措施。 5月17日，国家政策刺激力度全方位进一步增强。从供给、需求和库存三个层面予以全方位、多层次的政策支持，保障房地产市场健康高质量发展。供给方面，从土地、保交楼和保障房建设等层面发力，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。首先，住建部表示，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。其次，住建部表示，城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。需求方面，从进一步降低购房门槛、降低购房成本方面发力，政策刺激力度几近历史最强。首先，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；此举大幅降低居 民购房成本。其次，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，降低居民购房门槛。库存方面，收购已建成未出售商品房。首先，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。预计将带动银行贷款5000亿元。其次，住建部表示，推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。 图1房屋销售面积、销售额数据图2房地产投资及资金来源 资料来源：东海期货研究所，同花顺，Wind资料来源：东海期货研究所，同花顺，Wind 图3房屋新开工、施工、竣工数据图4国房景气指数 资料来源：东海期货研究所，同花顺，Wind资料来源：东海期货研究所，同花顺，Wind 图5房地产政策 资料来源：东海期货研究所，同花顺，Wind 2.对宏观经济及金融市场的影响 2.1.对宏观经济影响 国家近期出台的新一轮房地产新政，对于国内宏观经济而言，能够明显减缓房地产对于经济的拖累，稳定和加强国内经济发展内生动力。2023年全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，占2023年全国固定资产投资总额的21.8%，较2022年24.5%进一步下降2.7%，较2020年最高的28.7%下降6.9%，房地产投资在固定资产投资的占比持续下降。房地产销售商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，占2023年名义GDP的9.3%，较2022年11.1%进一步下降1.8，较2020年最高的17.1%下降7.9%。房地产投资和销售占固定资产投资和国民经济的比重持续大幅下降，对经济的拖累明显加大。因此，此次房地产新一轮新政供给端的保障房建设保交楼政策对于房地产投资的托底作用进一步增强；需求端的大幅降低购房门槛和购房成本以及地方政府收购商品房有助于房地产销售端的回暖，因此对投资和经济有明显的拉动作用；但是，但是具体政策效果还需进一步的验证。 此外，一方面，由于房地产上下游产业链非常长，涉及范围比较广，包含大宗商品、建材、建筑材料、家装、家电、家居等行业；政策端有利于房地产市场的修复，进而带动上下游产业链的回暖，进而拉动国民经济的进一步复苏。另一方面，当前国内制造业整体处于去库存末期以及补库初期阶段，房地产支持政策有望拉动整体需求的回升，使制造业逐步进入到主动补库存阶段。整体而言，此次新一轮的房地产新政意在稳定和修复房地产市场，起到修复托举的作用，年内正向拉动经济的可能性较小。 2.2.对金融市场影响 对于金融市场而言，新一轮的房地产新政需求端降低购房门槛和购房成本的刺激力度明显超出市场预期；但是央行将设立的3000亿保障性住房再贷款额度，不及市场预期。整体而言，短期有助于股市风险偏好的提升和人民币汇率的稳定；相反，利空债市。 对于股市，当前国内经济整体延续复苏，在年初以来资本市场改革、经济刺激政策以及资金的推动下，短中期国内股市估值快速修复，股市录得大幅上涨。新一轮的房地产新政，在需求端的刺激以及配合地方政府对于商品房的收购政策，有助于促进房企的销售、缓解房企的资金和债务压力，对于地产板块是重大利好。此次房地产新政，可能促进房地产市场修复速度加快、修复力度可能更大。一方面有助于房地产市场减轻对国内经济的拖累，助力恢复和稳定经济。另一方面，有助于国内逐步进入主动补库阶段，企业业绩有望进一步修复和改善。此外，中长期在国内宏观环境整体好转以及业绩回暖预期的情况下，国内股市估值也有望得到抬升，进而推动股市中长期上涨。 对于债市，虽然新一轮房地产新政在一定程度上超出预期，但总体来看仍在债市前期交易的框架之内。新一轮房地产新政确实能够提振市场对于经济的信心。短期内，债市空头情绪可能占据主导，期债高位震荡。不过，从中长期角度来看，在地产销售端数据实际回暖之前，我们认为债牛的拐点还需进一步的观察。在当前国内经济复苏力度不强，外部不确定性较大，为托举经济、扩大内需，宽货币的基调仍将持续，降准期待仍在。因此债市在短期的回调之后应该还是会恢复到震荡态势，继续等待下一阶段经济数据和基本面弱现实的博弈。 3.对大宗商品市场的影响 由于房地产产业链涉及到上下游的钢铁、有色、建筑材料、能化等行业，因此房地产政策支持力度的进一步加大势必会对大宗商品市场造成一定的影响。 3.1.黑色方面 对于钢材、矿石，近两年，钢材市场一直呈现弱现实、强预期的格局，地产新政对钢材市场的直接影响是使市场关注得焦点再次转向了政策的强预期。上周新政公布之后，螺纹钢主力合约结束了5月以来阶段性调整趋势，且在升水现货的情况下连续两个交易日拉涨就是 这一逻辑的很好体现。我们预计在7月份三中全会之前，政策强预期可能一直是钢材市场的主导逻辑。 地产新政对钢材的现实需求也有一定提振作用，主要体现在两个方面：一是，螺纹钢需求同地产新开工最为相关。地产新政有助于提振居民购房需求，缓解地产企业资金流情况，目前定金及预收款和按揭贷款占地产资金来源的比重连续两个月回升，地产新开工降幅也连续两个月收窄。随着新政得逐步落地，新开工数据或继续好转。二是，本轮地产新政的一个 重点是去库存，后续随着居民购房需求得提升，库存压力得缓解；相应的家电需求等也会有所提升，对于板材需求也是利好。 另外，5月以来，钢厂已经转为亏损，市