房地产行业24年中期策略：去库重启，预期转向 守得云开，终见月明

2024/5/29 1 2   2024H2基本面降幅有望收窄，预计2024年：新开工面积8.0亿方，同比-16%；销售面积9.8亿方，同比-12.5%；销售金额10.4万亿元，同比-10.7%；竣工面积9.4亿方，同比-6.1%；开发投资额10.1万亿元，同比-8.5%。 本次去库存与15年的异同？行业背景和政策节奏相同，但宏观环境、资金规模、购买力释放不同。 去库效果如何？当前五种去库模式中，政府回购收储效果更好，落地的关键在于租金回报。测算 5000亿资金能回购2778-10000万方商品住宅，占4月库存的7%-26%，占2023年销售的1%-11%。 【投资建议】坚定看好地产持续行情。地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。430政治局会议提出房地产去库存后，提振信心，促使市场预期转向，标志着地产股价和估值的底部出现。推荐建发国际集团、保利发展、滨江集团、华润万象生活、贝壳-W。 【风险提示】宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 3 市场回顾 销售、投资、融资持续筑底中 4  200000 150000 100000 50000 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% 200000 150000 100000 50000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%  商品房销售面积（万方，左）同比（右） 商品房销售额（亿元，左）同比（右） 3000030000 2000020000 10000 10000 2020 2023 20212022 2024 2020 2023 20212022 2024 5 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 00   6   160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 -80% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 累计供应量（万方，左） 累计供应量同比（右） 累计成交量（万方，左） 累计成交量同比（右） 溢价率 流拍率 7 5% 0% 随着销售及融资的持续承压，民营房企及混合所有制房企的现金流压力更大，逐渐退出土地市场，央国企与城投逐渐成为拿地市场的主力军。2024年1-4月，央国企与城投的权益拿地金额占比与总拿地建面占比分别达到81.3%与86.7%。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018201920202021202220232024.1-4 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018201920202021202220232024.1-4 8 城投混合民企央国企城投混合民企央国企 9 排行企业名称土地宗数总权益拿地总拿地金额总规划建面溢价水平楼面均价 (宗)金额(亿元)(亿元)(万㎡)(%)(元/㎡) 1 建发房产 9 183 206 117 1 17658 2 滨江集团 7 159 188 69 13 27178 3 华润置地 6 136 172 94 1 18299 4 绿城中国 9 123 126 54 13 23255 5 中建三局 4 107 125 45 5 27467 6 中国铁建 9 84 111 96 6 11540 7 国贸地产 3 68 93 20 17 47081 8 招商蛇口 3 67 69 46 15 15114 9 石家庄城发投集团 18 63 63 117 0 5380 10 中国雄安集团 5 55 55 163 0 3369 11 北京住总集团 3 54 54 25 0 21656 12 保利发展 6 54 62 66 2 9389 13 中旅投资 2 40 40 10 16 40252 14 北京城建集团 2 39 39 22 0 17400 15 中建五局 1 39 39 7 15 55352 16 京能置业 1 38 38 9 15 42573 17 越秀地产 4 38 52 15 7 35538 18 龙湖集团 5 38 45 30 3 15258 19 大华集团 2 37 37 20 6 18152 20 中国中铁 5 35 59 50 5 11881 2024年1-4月，房企信用债、海外债、信托、ABS发行规模合计2119亿元，同比-18.9%。 。  年初累计同比 单月同比 信用债海外债信托ABS 10 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 20,000 18,000 16,000 14,000 2021.10 2021.11 2021.12 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11 2023.12 2024.2 2024.3 2024.4 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 政策分析 五路出击，全面吹响去库号角 11 12  妥善处置闲置土地的政策要点 1 支持企业优化开发：合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求 2 促进市场流通转让：发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或合作开发 3 支持地方以合理价格收回土地：支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设 央行3000亿保障性住房再贷款的关键点资金规模 5000亿元，其中央行3000亿，21家银行贷款2000亿 利率 利率1.75% 期限 期限1年，可展期4次 谁来发放 国开行、政策行、国有商业银行、邮储银行、股份制商业银行等21家全国性银行 发放原则 21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款 发放给谁谁来收购 城市政府选定地方国企（该国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间） 收购什么 房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁（严格把握所收购商品房的户型和面积标准） 收购标准 用于满足工薪收入群体刚性住房需求，严格把握户型和面积标准。 收储后用途 用作配售型或配租型保障性住房 13 城市，地方政府减少甚至暂停未来一段时间的供地规模，能够从源头上减少增量，阻止商品房库存的不断累积，是防止市场供需进一步失衡、 出台时间 出台文件 主要内容 2024/4/29 《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》 各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。 2024/5/21 《土地储备管理办法》 （征求意见稿） 各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。  14 15 实施时间 首套最低首付比例 二套最低首付比例 认定标准 房贷利率 2008/10/22 20% 根据各种风险因素在下限 以上区别确定 不低于贷款基准利的0.7倍 2009/6/19 - 严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的比例 成数 - - 2010/1/12 - 40% - - 2010/4/17 90㎡以下:20% 50% - 二套不低于基准利率的1.1倍 90㎡以上:30% 2010/5/26 - - 认贷又认房 - 2010/9/29 0.3 0.5 - 二套不低于基准利率的1.1倍 2011/1/27 - 0.6 - 二套不低于基准利率的1.1倍 2013/3/4 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷 款的首付款比例 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的贷款利 率 2014/9/30 0.3 - 认贷不认房 首套不低于贷款基准利率的0.7 倍 2015/3/30 - 0.4 - - 2015/9/30 非限购城市25% - - - 限购城市30% 2016/2/2 非限购城市20% 非限购城市30% - - 限购城市30% 限购城市40% 2019/8/25 - - - 房贷利率锚定LPR,首套房贷利率 不低于LPR、二套房贷利率不低 于LPR+60BP 2022/5/15 - - - 首套房贷利率不低于LPR-20BP、 二套房贷利率不低于LPR+60BP 2022/9/29 - - - 符合条件的城市允许下调或取消首套房贷利率下限 2023/8/25 - - 认房不认贷 - 2023/8/31 20% 30% - 首套房贷利率不低于LPR-20BP， 二套房贷利率不低于LPR+20BP 2024/5/17 15% 25% - 取消全国个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下调0.25pct  数量明细 省份 18 湖北广西安徽 辽宁吉林青海 河北海南 河南云南 山西 黑龙江 陕西新疆 甘肃江苏 宁夏广东 （不含深圳） 重点城市 22 合肥福州天津 长沙昆明广州 南昌南京重庆 济南无锡贵阳 青岛苏州大连 武汉南宁沈阳 郑州宁波 西安厦门（公积金） 企业贷款加权平均利率 个人房贷加权平均利率 个人住房公积金贷款利率（5年以上） 个人住房公积金贷款利率（5年及以下） 16   6.0%5.0% 3.73% 4.0%3.0% 3.69% 2.0%1.0%0.0% 6% 5% 4%2.85% 3% 2%2.35% 1% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 0% 城市 披露时间 2024年建设/筹集套数 福州 2023.12.19 约1.24万套(首批) 深圳 2023.12.28 1万余套(首批) 北京 2024.1.23 不少于1万套 上海 2024.1.23 不少于1万套 广州 2024.1.14 不少于1万套 西安 2024.3.7 10000 济南&青岛 2024.1.18 8000 杭州 2024.2.28 6000 成