政策春风频吹，重视地产链困境反转机遇

地产：政策强化，重视困境反转机遇 在行业基本面拐点仍不清晰的背景下，近期政策对1）约束性政策原有的边界；2）更广范围主体融资需求满足3）行政介入再平衡供需关系等方面均做出突破。伴随中央层面对住房信贷、收储等政策的定调，需求侧我们预计各地未来将有更多刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，期间博弈行情或有望延续；供给侧政府收储模式的开启将推动房企的资产负债表改善，融资协调机制也将继续发力，我们认为主体出清或接近尾声，行业信心有望稳步修复。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。择股层面，建议重点关注：1）未出险优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、滨江集团、万科A等。2）地方国企&地方城投：建发国际集团、越秀地产、城建发展、合肥城建、城投控股等。3）龙头央企：招商蛇口、保利发展、中国海外发展等；4）租赁企业：贝壳、我爱我家。 建材：地产预期逐步修复，首推消费建材困境反转品种 截至4月30日，从PE估值分位数来看，东方雨虹、东鹏控股、坚朗五金等2024年PE已跌至2021年以来的10%分位数左右，近期政治局会议对房地产政策创新定调，通过消化存量房产和优化增量住房等措施有望解决供需核心堵点，推动市场信心和基本面回升，短期估值端有望率先修复，其中前期跌幅较大、当前估值水平较低的公司具备更大的修复弹性。而后我们认为基本面的回升同样值得期待，短期来看，一方面，我们认为下游客户付款状况预期有望逐渐向好，利好当前应收账款压力较大及前期减值计提较多的消费建材企业，另一方面，新房品质关注度的提升，品牌力更强的龙头公司有望借机进一步扩大市场份额，而中长期看，我们认为随着销售逐步筑底，前端建材品种（水泥、减水剂、防水等）基本面底部或已基本确认，随着改造对于行业的带动作用将逐步体现，后端消费建材需求端有望率先恢复，同时格局优化或将带动龙头α长期增长，综上来看，短期我们首推困境反转弹性品种，中长期继续坚守优质龙头，首推坚朗五金，三棵树，蒙娜丽莎，亚士创能，东方雨虹。 建筑：关注房建产业链基本面改善及估值修复 短期来看，我们认为地产景气度回升有望带动房建产业链资金流动性回暖，建议关注前端设计、中端施工、后端装修三类企业的应收款及减值损失改善。 此外，大β止跌对部分新兴行业（如装配式建筑、建筑节能改造、BIM应用）具有较好的带动效果。中长期来看，存量房屋的检测和改造具有良好的成长性，建议关注IDI市场扩容所带来的相关机会。投资机会：1）前端设计：建议关注房屋建筑设计弹性标的华阳国际、筑博设计、深圳瑞捷等。2）中端施工：行业内供给格局持续优化，央企市占率提升，建议关注中国建筑（地产+房建复合龙头）、中国中铁、中国铁建、安徽建工、上海建工等。3）装修装饰：当前时点，我们认为行业减值计提或已较为充分，后续基本面有望迎来改善，龙头抗风险能力或更优，建议关注金螳螂、东易日盛、亚厦股份。 风险提示：政策落地效果不及预期、原材料价格上涨、行业竞争加剧、文中测算具有主观性等。 重点标的推荐 1.地产：政策强化，重视困境反转机遇 1.1.政策方向：需求侧突破边界，供给侧政府入局 2024年，以来地产政策延续过去两年的宽松基调。需求端，在行业基本面拐点仍不清晰的背景下，继续围绕①原有约束性政策的优化与突破；②存量挖掘（城改）等方式刺激需求释放，以平滑周期。较过突破点在于“因地制宜”给予了地方更大的自主权。供给侧，①加大房企融资支持力度，主要通过增量信贷等方式协助其做好项目建设；②政府介入盘活存量资产、消化冗余供给等方式。突破点在于对更广范围主体融资需求的满足和行政介入对供需关系的平衡。 表1：2024年全国重要地产政策一览日期关键词主要内容01-11住房租 1.1.1.政策受益逻辑一：约束性政策全面突破，利好需求尽早稳定 2024年，城市层面的需求侧政策围绕三个关键词：约束性政策放松、存量收购（以旧换新）、城中村改造。政策目标或旨在刺激合理需求释放、优化供给、挖掘存量，以应对行业所面临的震荡与变局。 “限购”是“四限”政策中对需求刺激力度较直接的调控手段。截至5月9日，全国共计50余个城市对限购政策松绑，其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购；一线城市如北京放宽五环外限购；上海放宽单身限购；深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限、多孩家庭可再购1套房；广州放开120平方米以上住房限购等。 近期，北京、深圳再次进行限购优化则印证了政策或将持续且仍具空间，同时多数强二线城市限购的全面取消，也意味着限购政策工具一定程度或已接近调控边界。 表2：2024年重点城市重要地产政策一览日期地区关键词 限贷放松力度突破历史。5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。其中提到，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 自23年以来已有超60城宣布阶段性取消首套商贷利率下限，全国性层面房贷利率下限的打开给予了更多城市的降成本空间，而首套15%、二套25%的首付比例下限同样创下历史新低。整体来看，约束性政策调整的持续性和背后空间是源于目前基本面仍下行，政策“稳地产”诉求仍未实现，本次调整后对基本面企稳进程也有望加速。我们认为，诸如如一线限购区域继续向内收缩、调整下限后各地首付下调、取消下限后各地房贷利率下调，新房限价、土拍限价等路径均可能在未来推出。 图1：2024年4月重点30城商品住宅成交一览（单位：万方） 1.1.2.政策受益逻辑二：政府“收储”模式开启，化债+去库存并行 4月30日，中共中央政治局召开会议，针对房地产领域，政策强调： 1）保交楼：“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。”2）消化存量&优化增量：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。“消化存量、优化增量”表述为首次出现，同时未提及“三大工程”，传达短期工作重点向“去库存”和“稳需求”倾斜意向。其中，“消化存量”打开市场对房企信用风险缓解的想象空间。 如何“消化存量”？ 方式一：政府收储——去新房库存 关键词1：库存多、以需定购、合理价格 5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 关键词2：银行贷款、地方国企、已建成未售、 5月17日，国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。 住房和城乡建设部副部长董建国表示，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 近期，已有杭州临安区收储新政为例，商品房收购的实施主体为地方政府，被收购房源为整栋房屋，房源为现房或一年内可交付期房。我们预计，类似杭州临安的模式，各地有望迎来新一轮政府收储热潮，高库存城市供需关系将迎来优化，有望推动量价尽早回归健康水平，同时房地产企业低效房地产库存具备消化可能，利好房企资产债务问题的修复。 表3：杭州临安区《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》政策内容 方式二：以旧换新——去二手库存 截至4月末，据中指研究院监测，23年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，主要方式包括：①中介合作模式和②二手房收购模式。 4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。具体步骤包括，“城发集团”制定二手住房收购计划，房源筹集，二手住房收购洽谈，签约、过户以及二手住房房屋交接。 我们认为，”以旧换新”的二手收储模式本质为以行政干预的方式消化存量供给、协助置换链条的打通，刺激改善需求和新房去化，且对产业链上下游同样具备拉动效应，相较新房收储具有拉动需求的政策效力，理论上推广优先级更高，但同时或也面临收购价格高、及点状收购后期管理运营难度大等堵点需要解决。 方式三：减少供给 近日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。 1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。 2）商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 截至24年3月，全国重点80城中，一线、二线、三线城市的库存去化周期分别为25.47、31.65、38.22个月，较去年同期分别上升9.77、14.03、20.17个月，去化周期提升明显。 截至24年3月，重点88城中有45个城市商品住宅去化周期超过36个月。我们认为，过去两年，市场参与主体购地行为的减少带来的开工及新增供给总量的减少，并不足于扭转势大力沉的预期回落，“供过于求”现象明显。而通过“被动式”转向“主动式”的供应调节，将加速各地供需关系平衡的进程。 图2：广义库存量及去化周期 图3：重点城市库存去化周期 1.1.3.政策受益逻辑三：融资协调机制推动“保交楼”及房企资金面修复 2024年1月5日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制 的通知》,要求协调解决房地产融资中存在的困难和问题。截至到5月16日，商业银行已按内部审 批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。。 图4：融资协调机制运转流程 5月17日电，金融监管总局副局长肖远企表示，近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调 机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。融资协调机制 是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。 城市协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目，对于暂时不 符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单” 的项目条件和标准。“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单。城市 协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入“白名单”，不符合条件与标准的要实施整改，推动 问题解决，形成闭环管理机制。另外，城市协调机制要负责优化预售资金监管流程，合理确认预售 监管资金的额度。同时，要压实房地产企业和房地产项目公司的责任。 我们认为，融资机制1）核心目标为“保交付”，地方政府高度参与和监督是促进金融机构加大