表现力指数 • 2024商办资产运营报告

表20现24力商指办数资产运营报告 1 前言 过去一年，在新增办公面积持续放量、办公需求持续低迷、企业租赁决策周期变长等多重因素影响下，重点城市办公市场面临租金下行、空置率持续走高的情况，办公租赁市场进入调整期。 办公需求端，金融、科技、实业、专业服务业等领域依然是办公楼租赁的主力。此外，在各类支持性政策推动下，国内经济产业结构升级带动写字楼需求端改革，迈向发展新阶段。 同时，当下企业正加速向数智化转型，企业对数字化办公的需求也在不断升级，办公市场正朝着绿色、低碳、节能的方面发展，由此也给写字楼提出了新的要求。商办运营商应聚焦于企业与个人的办公需求，不断提升运营管理能力以及综合服务水平，创造与提升商办资产价值。 观点指数研究院盘点过去一年商办物业标杆项目，重磅发布“表现力指数•2024商办资产运营表现”研究成果，盘点并表彰商业办公领域极具代表性、指标意义的商办项目。同时，发布《表现力指数•2024商办资产运营报告》，对行业过去一段时间的成长进行阶段性总结。 目录 4商办资产运营报告 11商办资产运营表现 12研究说明 12研究体系 13数据及调研 13活动办法 142024商办资产运营表现(30) 172024商办暨资管行业特别表现 2024企业总部领航中心 2024城市地标资管表现力企业 2024影响力商办运营品牌 2024商办资产资管运营卓越表现 2024商业楼宇科技创新领军平台 2024产办运营服务企业卓越表现 表现力指数2024商办资产运营报告 4 商办资产运营报告 复苏未至 办公市场正面临多重挑战，这对写字楼物业的楼宇质量和综合管理能力提出了更高的要求。 过去一年内，办公市场复苏未达预期，随着一系列稳增长宏观政策持续显效，2024年国内经济稳中有增，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面临多重挑战。 新增办公面积持续放量，在有效办公需求不足、企业办公方式更加灵活多样等多重因素影响下，重点城市写字楼空置率继续攀升，项目去化持续承压，同时办公市场以价换量趋势继续，写字楼租金仍面临下行压力。 行业发展的不确定性更加考验开发商、运营商的项目运营管理能力。其中也有不少企业展现出强劲的项目去化能力，实现写字楼出租率的稳步增长。同时，得益于新增办公物业投入使用以及写字楼项目稳定经营，超半数的样本企业实现写字楼业务收入的增长，优质写字楼物业创收能力依旧在线。 写字楼大宗交易市场上，近两年办公资产抛售潮愈演愈烈，但在办公市场调整阶段，不少投资者持保守态度，办公资产成交周期也有所延迟。据观点指数统计，2023年全年写字楼资产交易数量及金额均出现同比下降，同时大额资产交易热度下滑，办公资产交易情绪以理性和谨慎为主。 除了直接出售外，办公物业资产证券化的方式也有利于企业快速筹集资金，提高资金使用效率。此外，在双碳战略持续推进的背景下，近几年企业以办公资产发绿债的动作愈加频繁，持有优质绿色资产是企业发行绿色债券的底气。 新商增办办运公营面商积继持续续收放割量市，场份额 随着宏观政策持续显效，2024年国内经济稳中有增。一季度，国内生产总值（GDP）实现296299亿元，同比增长5.3%， 在外部环境不确定的情况下，保持了相对稳定的增长态势。 宏观经济稳步恢复，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面对有效办公需求不足、供给持续增加、经济不确定性等因素，2024年的办公市场仍面临多重挑战。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 据国家统计局披露的数据，2024年1-3月，全国办公楼开发投资额累计989.6亿元，累计下滑0.4%；办公楼销售额 758.68亿元，累计增长6.3%；办公楼销售面积580.55万平方米，累计上涨11.9%。2023年全年办公楼开发投资额累计数值为4530.78亿元，累计下滑9.4%；办公楼销售额 累计值3742.22亿元，累计下降12.9%；办公楼销售面积2717.14万平方米，累计下滑9%。 整体来看，过去一年，商办投资和销售市场表现欠佳。不过今年一季度，办公楼销售面积和销售额均出现同比上涨，办公楼销售市场表现可圈可点，但同时办公楼开发投资额同比持续下滑。 全国办公楼建设上，截止到3月，全国办公楼新开工面积累计值为546.18万平方米，累计下滑10.9%；办公楼竣工面积累计值为448.16万平方米，同比下滑6.8%。2023年全年新开工面积累计值为2589.28万平方米，累计下滑18.5%；办公楼竣工面积累计值为2889.93万平方米，累计上升10.8%； 从新开工数据的变动可以发现，办公楼的开发速度有所下滑，市场开发渐趋理性。可以预见的是，去年继续增长的办公楼累计竣工面积将持续为办公市场带来增量，推动办公市场存量面积进一步攀升，行业去化面临压力。 数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理 注：取四大一线城市即北京、上海、广州及深圳的累加值 据第一太平戴维斯披露的数据，四大一线城市新增办公面积持续放量，2023年全年新增入市的甲级写字楼面积合计 521.14万平方米，同比增长79%；其中上海全年新增入市面积位居一线城市首位，达269.1万平方米。 今年一季度该项数据为107.5万平方米，对比去年同期继续增长。值得一提的是，上海新增入市面积继续位居一线城市首位。 新增供应面积的推动下，一线城市甲级写字楼总存量面积继续增长，上海、北京及深圳总存量面积均超千万平方米。 同时商办运营商继续收割市场份额。举例来说，陆家嘴集团持有的在营甲级写字楼物业总建筑面积从2022年的191 万平方米增长至2023年的197万平方米；招商蛇口2023年内在深圳、宁波、武汉以及赣州四城投入使用4个写字楼项目；中海新增投入使用的写字楼物业包括上海中海中心A座、昆明中海国际中心、沈阳中海广场以及上海中海中心F座在内。 值得一提的是，中海商业预计于十四五期内入市17个自持商业项目，其中将于北京、上海、天津、苏州和南京5城入市5个写字楼项目。“十四五”后，预计入市21个项目，包括上海、苏州、成都和天津4城在内的8个写字楼项目。 有写效字办楼公租需金求下不行足压，力仍存 租金表现上，从图中可以明显看出，近几年一线城市甲级写字楼平均租金下滑趋势明显。从2022年Q1到2024年Q1，一线城市甲级写字楼平均租金已连续多个季度下跌，租金下行压力仍存。 数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理 注：取四大一线城市即北京金、按上披海露、的广日州租及金深乘圳以甲3级0计写算字得楼出租金的平均值，其中上海租 从第一太平戴维斯披露的数据来看，今年一季度北京甲级写字楼平均租金下跌至以2字开头，数值为295.7元/平方米/月，环比去年第四季度下降2.47%。 同时，今年一季度，上海、广州及深圳甲级写字楼平均租金在环比和同比上亦出现不同程度的下滑，一线城市办公租金表现欠佳。从租金变动可以发现，办公市场正处于调整阶段，写字楼业主及管理方为保持项目稳定，今年将继续沿用以价换量策略。过去一年里，商办运营商在营写字楼物业的租金变动情况同样可以验证这点。 2023年，陆家嘴集团持有在营的位于上海的成熟期甲级写 字楼平均租金为7.97元/平方米/天，同比下滑2.21%。 数据来源：国家统计局，观点指数整理 空置率方面，第一太平戴维斯数据显示，一季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为20.2%、21.7%、19%以及30.6%。深圳甲级写字楼依然是一线城市中最高的，已连续多年超过其余三个城市。 同比上，今年一季度四个一线城市甲级写字楼空置率表现均不如去年同期，同比上升区间在0.9个百分点到6.2个百分点。 环比来看，仅北京空置率数据环比出现微降，对比2023年第四季度，上海、广州及深圳甲级写字楼空置率均出现不同程度攀升，环比提升1.4个百分点、1.3个百分点和1.7个百分点。 观点指数认为，有效办公需求跟不上市场供应是重点城市写字楼空置率持续攀升的重要原因，但企业办公方式灵活变动带来的影响也不容忽视。 净办吸公纳空量间表服现务可企观业，继续外拓规模 不过，四个城市在净吸纳量上有不错的表现。具体来看，一季度北京、上海及深圳净吸纳量分别录得3.1万平方米、30万平方米和3.5万平方米，其中上海净吸纳量环比涨幅位居首位。 整体来看，受宏观经济、市场新增供应等多方因素影响，办公楼市场去化端继续承压。在激烈的竞争环境下，业主方普遍通过下调租金来吸引或留住租户，但新增办公需求 相对有限，写字楼空置率并没有迎来快速反弹。 要关注到的是，写字楼净吸纳量的表现正在加强，新增物业供应给企业选址带来更多的选择，今年写字楼租赁市场仍值得期待。 此外，上文提到的为企业提供灵活办公服务的代表性企业包括WeWork中国、IWG、创富港、BEEPLUS、高格办公空间等。 作为商业办公的细分领域，不少企业持续深耕办公空间服务领域，精进项目管理能力和盈利能力。 年内的数据来看，不少企业也收到正向的成绩，比如早前WeWork中国在与观点新媒体交流中表示，其位于香港、北京、深圳三城的项目实现收益回正。此外，包括IWG、创富港、BEEPLUS、高格办公空间等在内的企业对行业发展的信心不减，继续外拓扩展规模。 事实上，不少办公空间服务企业选择入驻的物业类型为写字楼项目，这在一定程度上推动了写字楼物业的去化。同时，优质写字楼物业供应量的增长，也给办公空间服务商带来更多施展身手的空间。 业写绩字明楼显物分业化创，收能力在线 供给持续入市，租金下行压力仍存，同时城市空置率继续攀升、办公需求不足等不确定性的市场因素都在考验着开发商、运营商的项目运营管理能力。 数据来源：企业公告，观点指数整理 注京：玄金武茂湖商金业茂的广整场体一出期租写率字数楼字四楼个项项目目的的平晨均世出出租租率率数数据西值城；金招茂商蛇中口心、取金投茂入大一厦年以上南写 内地在营写字楼物业出租率表现上，2023年，图表中13家样本企业的平均出租率为84.45%，同比下滑2.21个百分点，商办运营商在项目去化端仍面临比较大的压力。 其中中国金茂和瑞安房地产写字楼平均出租率数据下滑明显，同比分别下滑10.68个百分点和23个百分点。 截至2023年末，瑞安房地产旗下办公楼物业组合的整体出租率为66%，同比下滑23个百分点。主要是由于新投入使用的办公楼去化面临压力，较成熟期的办公楼物业出租情况整体保持稳定，平均出租率超90%。 中国金茂主要是由于南京玄武湖金茂广场一期写字楼和西城金茂中心两个项目的出租率下滑明显。 不过也有不少企业展现出强劲的项目去化能力。包括华润万象生活、嘉里建设、招商商管、恒隆地产、金融街以及大悦城地产在内的企业出租率实现同比提升，升幅在0.2个百分点到4.6个百分点不等。 值得一提的是，嘉里建设、太古地产以及中国国贸内地写字楼物业整体平均出租率达90%以上（嘉里建设90%），办公物业实现稳健运营。 数据来源：企业公告，观点指数整理 具体项目表现上，2023年，观点指数统计的31个写字楼样本项目平均出租率为90%，同比减少了1.2个百分点，出租率出现同比增长的项目占25.81%，其中平均出租率超95%的项目占比29.03%，较2022年有所下降。 值得一提的是，2020年初正式入市的中信大厦在招租上有不错的表现。据中信和业官网披露，截至去年年底，中信大厦的出租率已达94%。中信大厦由中信集团投资、中信和业投资有限公司负责建设与运营。项目位于北京商务中心（CBD）核心区，为金融总部大楼，以商务办公为主。 建筑高528米，地上108层，地下7层，是北京第一高楼，首都新地标。 样本项目出租率表现分化，优质写字楼项目出租率保持高位运营，但同时不少写字楼样本项目出租率表现欠佳，租户的流失也将更加考验企业的项目运营管理能力。 此外，近期太古地产和中国国贸披露了2024年一季度的经营业绩。其中中国国贸写字楼整体出租率为93.2%，对比2023年底出现轻微下滑，太古地