多地迅速响应信贷新政，高频销售稳步修复

行业追踪（2024.5.18-2024.5.24） 新房、二手房周度成交同比继续修复。上周50城商品房成交面积为302万平，移动12周同比增速为-38.51%，增速较上期提升1.43pct；月度同比-37.59%，相较上月下降2.44pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为71、206、25万平，移动12周同比增速分别为-33.95%、-39.99%、-38.42%，增速较上期分别变化+1.58pct、+1.20pct、+2.55pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。上周17城二手房成交面积为217万平，移动12周同比增速为-14.71%，增速较上期提升3.74pct；月度同比-10.48%，相较上月下降5.68pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、165、9万平，移动12周同比增速分别为-11.02%、-19.44%、+249.31%，增速较上期分别变化+3.73pct、+3.68pct、+9.02pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 多城快速响应首付比例、房贷利率下调政策。5月17日午间，央行发布的三项房贷新政分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限，其中武汉首套房商贷房贷利率已调降至3.25%。据CRIC监测，典型25个城市中有12城下调首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、长沙、武汉、青岛、济南5城调降房贷利率。5月24日，对除广州、深圳外的珠海、汕头、佛山、韶关等19个城市调整差别化住房信贷政策，取消利率下限并下调首付比例。我们认为，后续更多二、三线城市将快速跟进，建议重点观察如合肥、西安、长沙等强二线城市在信贷调整后的基本面表现验证本轮政策效力。 5月新房、二手房同比降幅收窄。新房市场本周成交302万平，月度同比-37.59%，相较上月下降2.44pct；累计库存15258万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交217万平，月度同比-10.48%，相较上月下降5.68pct。5月18日-5月24日，土地市场本周成交建面1833万平，滚动12周同比-21.62%；成交总额191亿元，滚动12周同比-31.87%；全国平均溢价率2.96%，滚动12周同比-0.22pct。 本周申万房地产指数-5.26%，较上周下跌17.91pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.18pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-7.15%，较上周下降15.92pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数2.32pct；克而瑞内房股领先指数为-8.82%，较上周下跌21.49pct。 投资建议：需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，重点关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 图1：新房高频成交面积 表1：517新政后首付比例、商贷利率下调情况 1.1.投资建议 需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，重点关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳、我爱我家。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表4：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 5月17日-5月23日，50城商品房成交面积为302万平，移动12周同比增速为-38.51%，增速较上期提升1.43pct；月度同比-37.59%，相较上月下降2.44pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为71、206、25万平，移动12周同比增速分别为-33.95%、-39.99%、-38.42%，增速较上期分别变化+1.58pct、+1.20pct、+2.55pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图3：51城商品房成交面积 图4：51城商品房成交面积-月度同比 图5：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图6：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至5月23日，16城商品房可售面积为15258万平。全国平均去化时长为123周，一线、二线、三线城市去化时间分别为100、143、192周，一线、二线、三线及以下去化加速。 图8：17城商品房可售面积 图9：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 5月17日-5月23日，17城二手房成交面积为217万平，移动12周同比增速为-14.71%，增速较上期提升3.74pct；月度同比-10.48%，相较上月下降5.68pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、165、9万平，移动12周同比增速分别为-11.02%、-19.44%、+249.31%，增速较上期分别变化+3.73pct、+3.68pct、+9.02pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图10：17城二手房成交面积 图11：17城二手房成交面积-月度同比 图12：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图13：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图14：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 5月13日-5月19日，全国土地成交建筑面积为1833万平，滚动12周同比增速为-21.62%，较前期下降5.51pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为35、610、1188万平，滚动12周同比增速分别为-29.89%、-34.41%、-13.27%，增速较上期分别提升+3.75pct、-7.00pct、-5.47pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄。 全国土地成交金额达到191亿元，滚动12周同比增速为-31.87%，较前期下降4.94pct。其中，一线、二线、三线城市分别为2、110、80亿元，滚动12周同比增速分别为-60.58%、-24.53%、-21%。 全国土地成交平均溢价率为2.96%，滚动12周同比增速为-0.22pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、2.02%、4.35%，滚动12周同比增速分别为-2.35pct、-1.18pct、1.17pct。 图15：土地成交建筑面积 图16：土地成交建筑面积-移动12周同比 图17：土地成交总价 图18：土地成交总价-移动12周同比 图19：土地成交溢价率 图20：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年5月17日-2024年5月24日，房企共发行境内债券7只（其中4只为国企发行），境内债发行金额合计35.6亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年5月（数据截至2024年5月24日），地产债境内、境外债券发行额分别为171.66亿元、0亿元，当月偿还额分别为335.99亿元、101.98亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-164.33亿元、-101.98亿元。 图21：房地产业债券融资及到期归还情况 图22：地产开发企业境内债发行额及其同比 图23：房地产业境外债发行额及其同比 表5：本周新发境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-5.26%，较上周下跌17.91pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数3.18pct。A股涨幅前三个股分别为新华联+45.65%、德必集团+25.47%、特发服务+15.04%； 跌幅前三个股分别为中润资源-22.49%、空港股份-15.73%、京投发展-15.64%。 图24：申万板块本周涨跌幅排名 图25：A股重点个股本周涨跌幅 表6：A股本周涨/跌前五 图26：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图27：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 4.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-7.15%，较上周下降15.92pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数2.32pct；克而瑞内房股领先指数为-8.82%，较上周下跌21.49pct。H股涨幅前三个股分别为中国海外发展-5.33%、建发国际集团-5.48%、华润置地-7.00%；跌幅前三个股分别为中梁控股-32.98%、远洋集团-26.98%、雅居乐集团-25.00%。 图28：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图29：H股重点个股本周涨跌幅 表7：H股本周涨/跌前五 图30：Wind香港房地产PE(TTM)和PB(LF) 图31：Wind香港房地产相对恒生指数的PE(TTM)和PB(LF) 5.重要公告概览 表8：重要公告一览 6.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行； 3)因城施策力度不及预期。