中国商业地产的碳足迹与脱碳路径

塑造韧性 百始年于「之足计」下 专题报告 中碳国足商迹业与地脱产碳的路径 世中20国24区年研4月仕究部 塑造韧性百年之计，始于「足」下 目录 0305 国际与国内政策监管推动双碳目标达成 房地产碳足迹 双碳战略落地全面提速，数据是痛点碳盘查 碳核查 1122 租户脱碳路径 提高能源使用效率可再生能源替代办公空间策略 供应链脱碳碳抵消 业主脱碳实践 可持续楼宇认证智慧楼宇系统绿色租赁 公开最佳实践 2世邦魏理仕研究部©2024CBRE,INC. 国推际动与双国碳内目政标策达监成管 中国碳达峰碳中和战略的主要目标及时间节点 过去一年是全球将气候问题从目标迈向行动的关键一年，从国际到国内，从政府到企业，各方参与者在共同努力，推动碳达峰碳中和目标的达成。从国际上看，房地产产业链占碳排放总量比重超过三分之一，我国这一比例甚至可达一半。因此，房地产行业 2025十四五 的脱碳行动势在必行。 单位国内生产总值能耗比2020年下降13.5% 单位国内生产总值二氧化碳排放比2020年下降18%非化石能源消费比重20% 2030碳达峰 单位国内生产总值能耗大幅下降 单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降65%非化石能源消费比重25% 2060碳中和 能源利用效率达到国际先进水平碳中和目标实现 非化石能源消费比重80% 信息来源：政府公开信息，世邦魏理仕研究部整理 国际国内 国际与国内近期碳政策大事件 联召开合发国布首气份候《全变球化盘点公报约告第》二十八届会议（COP28）欧欧盟盟决碳定从边20境23年调1节0月机起试制运（，2C02B6A年M将全）面实施 国生态家环核境部证、自市场愿监减管总排局量联（合发C布C《E温R室）气体自愿减排交易管理办法（试行）》，保障全国温室气体自愿减排交易市场有序运行加国家快发建改委立提产出建品立碳符合足国迹情管实际理的体产品系碳足迹管理体系，完善重点产品碳足迹核算方法规则和标准体系，建立产品碳足迹背景数 据库，推进产品碳标识认证制度建设等目标 国国家家发碳改委达确峰定2试5个点城市建和设10方个园案区为首批碳达峰试点城市和园区，聚焦破解绿色低碳发展面临的瓶颈制约，探索不同资源禀赋 和发展基础的城市和园区碳达峰路径，为全国提供可操作、可复制、可推广的经验做法 碳自2排024放年5权月1交日易起施管行理，从暂六行个方条面例构建了碳排放权交易管理的基本制度框架：一是注册登记机构和交易机构的法律地位和职 责；二是碳排放权交易覆盖范围以及交易产品、交易主体和交易方式；三是重点排放单位确定；四是碳排放配额分配；五是排放报告编制与核查；六是碳排放配额清缴和市场交易 塑造韧性 5世邦魏理仕研究部©2024CBRE,INC. 房地产碳足迹 双数碳据战是略痛落点地全面提速 来自监管机构、投资者与消费者的期望和要求，使得可持续发展成为企业的战略要务，并在过去一年加速落地。CBRE《2023年中国办公楼租户调查》显示，能源审计、资源循环利用和设定净零目标等与双碳战略紧密相关的事项，是租户实施力度提升最大的房地产可持续发展目标。而根据CBRE近期对亚太区主要房地产业主和投资者首席可持续发展官(CSO)的调查，气候行动也是业主首要关注的可持续发展目标。但缺乏运营、环境影响和财务等方面的数据，是企业实践“双碳”战略的道路上面临的主要挑战。租户、业主和投资者都需要完善的数据，以评估碳排放现状、采取措施的功能效果、财务成本和收益，从而做出合理的决策。因此，碳足迹的跟踪和报告成为企业实现双碳目标的第一步也是关键一步。 租户在房地产策略中优先关注的可持续发展目标房地产业主和投资者优先关注的可持续发展目标 80% 60% 40% 20% 0% 2023（左轴） 2022（左轴）同比提升百分点（右轴）16 12 8 4 0 气候行动 可持续的城市和社区经济实用的清洁能源良好的健康与福祉产业、创新和基础设施负责任的消费和增长体面工作和经济增长 13% 12% 22% 34% 31% 61% 72% 员注工重健康 减资少源浪利费用计或划 租认用证绿楼色宇 减污排染计划 零设碳定目标 促进目标实现的伙伴关系 10% 或采进用行本可地持供续应采商购 能可源再利生用 在租涵赁盖尽绿职色调要查素中 能源进审行计 性别平等 清洁饮水和卫生设施 9% 6%信息来源：世邦魏理仕研究部，2023年 什碳么足是迹? 什碳么盘是查? 什碳么核是查? 析报告，供企业内部使用。 房工地、产运碳营足等迹活是动指过企程业中在引建起材的生温产室、气施体排放制的和集约合束。行企为业以通达过到测脱量碳自的身目碳的足。迹，控 企营范业期进自间行发的总地碳体收足的集迹碳、相排关审放信查计息、算整，并理根制作据计国算家分运规 企后业续在开完展成脱碳规查划后提，供其决结策果依可据用使于用内。部如评果估企温业室还气需体要排就放碳现盘状查，结估果算与实关施注相其关应措对施气后候的变减化碳工量作，的并政为府管审理核部，门获、得项供应目商全、生客命户周、期投碳资咨人询、分公析众报及告其书他，利从益而完相关成方碳沟核通查，全则过需程要。第三方机构对碳盘查结果进行 碳足迹跟踪和报告流程 碳盘查碳核查 确定边界 统计测算 审查认证 碳盘查 企业房地产碳足迹的边界包括哪些？ 统计企业房地产碳足迹时，首先需要明确统计数据覆盖范围，全生命周期可涵盖四个阶段，分别为：建材生产阶段、施工阶段、运行阶段及拆除阶段，其中拆除过程同属施工过程，一般将其纳入至施工阶段中进行核算。将企业房地产碳足迹分析与财务分析进行类比，装修（涵盖建材生产、施工和拆除）阶段的碳足迹和资本性支出（CapEx）类似，统计及报告时间限于项目建设期间，包含土建及装修阶段；而运营阶段的碳足迹则与运营费用（OpEx）类似，从项目启用开始贯穿整个使用期，一般以年为单位进行统计和报告。 建材生产涉及多个高碳排行业，因而是碳排放的重要来源。施工碳足迹主要成分是项目施工过程中的能耗。运行碳足迹则主要受项目运行过程中的能耗影响，因时间跨度长，也导致了高占比的碳排放。要实现企业房地产全面脱碳，需要在生命周期每个阶段推进。 企业房地产全生命周期碳足迹 企业房地产碳足迹如何区分范围一、二、三？ 根据温室气体排放的产生方式，碳足迹可分为范围一、二、三。范围一为自身的直接排放，包含项目的化石燃料燃烧，公司自有车辆汽油燃烧、以及冷媒、化粪池、灭火器逸散等，在房地产碳足迹中占比很小。范围二为能源间接排放，包含各设施设备如照明、空调、采暖、水泵等用电产生的间接排放，以及北方采暖涉及热力消耗产生的间接排放等，是运行阶段碳足迹的主要成分。范围三为企业供应链上下游活动的间接排放，又称“隐含碳”，理论上这是碳足迹最大的组成部分，但因为数据较难获取，可统计项目一般限于建造过程使用的主要装修材料、公司日常运营过程的物流和员工通勤差旅运输、日常使用的办公用品等产品和自来水及污水处理等服务。“隐含碳”是装修阶段碳足迹的主要成分，而在运行阶段碳足迹中占比较小。 参考CBRE分别为某国际生命科学企业办公室装修阶段和某国内大型专业服务企业办公室运行阶段的碳盘查结果，我们可以了解企业碳足迹构成。尽管不同企业碳足迹构成因行业属性、企业规模、装修和运行标准、员工办公行为等因素而异，但该数据结果显示的碳足迹主要构成项目对大部分办公用户都具有代表性和适用性。 建材生产阶段施工阶段运行阶段 某企业办公室装修阶段碳足迹构成某企业办公室运行阶段碳足迹构成 信息来源：世邦魏理仕研究部，2023年 范围 范围 范围 范围 范围 23123 3%97%5%84%11% 32% 29% 22% 7% 3% 施工过程电力 石膏板 龙骨 岩棉 3%玻璃乳胶漆材料运输施工人员通勤 1%3% 0.3% 5% 49% 30% 6% 6%3% 汽油 化粪池、冷媒、灭火器等逸散 外购电 外购热 外购冷员工通勤差旅办公用品快递运输、自来水及污水处理1% 碳核查 如何选择碳核查标准及认证机构？ 碳核查标准及认证机构的专业性和影响力直接决定其颁发认证的使用价值和范围。目前使用范围最广，受认可程度最高的标准主要来自国际标准化组织（ISO）、英国标准协会（BSI）等国际机构，而国内认证机构按照特定国际标准所核查的结果及其认证，也具有相等的资质。随着碳核查报告用途日益广泛与细分，国内专门针对房地产建筑领域的碳核查标准和机构将不断发展与完善。 碳核查标准分为两类，温室气体量化标准体现企业碳足迹的现状，而碳中和标准则体现企业采取脱碳措施所达到的效果，两大类型中的不同标准因其适用范围而在内容上也存在差异。企业应根据其未来使用目的，在启动碳盘查工作之前，即选择与目的对应的碳核查标准，并按其要求规划布局统计测算工作。如果未能确定使用目的，则适宜选择使用范围尽可能广的标准。 标准分类标准名称 国内/国际 主要特点 ISO14064 国际 统一标准核算温室气体排放量，同时服务于温室气体排放贸易。国际上核算组织层面温室气体排放应用度较高的标准之一 PAS2050 国际 实现了使用一种统一的方法评价商品和服务在其整个生命周期内的温室气体排放量的愿望，用于碳足迹核查 温量室化气标体准GHGProtocol 国际 为产品整个lifecycle（生命周期）碳排放盘查提供标准方法，包括整个供应链 ISO14067 国际 针对产品碳足迹的量化和外界交流而制定的标准 《温室气体产品碳足迹量化要求和指南》（征求意见稿） 国内 为产品研究和开发、技术改进、产品碳足迹绩效追踪和沟通提供信息 PAS2060标准 国际 作为一个国际开放标准，提供了一套碳中和证明的实施规则，为产品、企业经营、服务和活动证明碳中和提供了规范要求 碳标中准和碳中和协议《TheCarbonNeutralProtocol》 国际 作为最早发布的一个国际开放标准，率先为企业实现碳中和提供了一套明确的指导方针，此后每年都继续致力于为可信的碳中和行动提供一个强有力的框架 大型活动碳中和实施指南（试行） 国内 填补了我国在这方面的空白 企业在哪些场景会用到碳核查报告？ 碳交易 企业在碳交易之前，需要确定购买多少碳配额或碳信用可以抵消其已产生的碳排放量，从而实现碳中和，在此过程中需要碳核查报告的审定和背书。 投融资 碳排放数据披露已成为上市公司ESG报告的标配内容，为了提高规范性和公信力，在评级和标准机构的指引下，越来越多的上市公司会附录数据来源的碳核查报告及认证机构以提高公信力。 政策限制或鼓励 政府在对企业进行财政补贴和合规条件评价时，需要有关部门提供的碳核查报告作为支持和证明。 供应链管理 对供应链脱碳有要求的企业，在选择供应商时会要求供应商出示碳核查报告，如欧盟碳关税（CBAM）就对碳核查报告披露提出具体要求。 塑造韧性塑造韧性百年之计，始于「足」下 11世邦魏理仕研究部©2024CBRE,INC. 租户脱碳路径 了解自身的碳足迹及识别产生重大影响的重点领域后，租户可以制定脱碳路径计划。在上一章中我们了解到，范围二碳排放是房地产运营阶段碳足迹的主要成分，也是租户较容易通过自主行为实现脱碳的领域，而能源又是其中的重点，因而租户在能源领域的脱碳行动所取得的效果最明显，应首要考虑。范围三碳排放则需要与供应链的上下游伙伴合作完成。在全面实施这些措施后，租户仍有部分碳足迹的留存，在此情况下，则需要最后寻找可信而高质量的渠道进行碳抵消。因此，我们建议租户按照以下步骤进行规划布局： 租户脱碳路径 提使高用能效源率 能可源再替生代 办公规空划间 供脱应碳链 碳抵消 提使高用能效源率 提高能源使用效率是见效最明显也是最快的脱碳措施。在决定使用和投资哪些节能项目之前，我们建议租户先从收集数据做起，进 审计内容 能步源骤审计一 审计成果 行系统的能源审计，通过定期人员检查，获得诸如资产和设施使用寿命、运行现状、主要碳排放位置等信息。以下为CBRE近期协助北京默沙东研发大厦的能源审