评估项目劳工协议对经济适用房项目成本的影响 ： 洛杉矶的 HHH 提案

研究说明•2024年5月 评估项目劳工协议对经济适用房项目成本的影响：洛杉矶的HHH 提案 AidaFarmand博士Enrique Lopezlira 加州大学伯克利分校劳动中心 Abstract 长期以来，项目劳工协议(PLAs)对建筑成本的影响一直是争论的焦点。本研究报告评估了PLAs对洛杉矶HHH提案下经济适用房建筑项目成本的影响，考虑到该市为解决无家可归问题所做的努力，这是一个关键的案例研究。根据已完成项目的经验数据，我们采用 amethodologyapproachthatcontrastwithpreviousstudiesbyusingactualtotaldevelopmentcosts.ResultsindicatenostatisticalsignificantrelationshipbetweentheuseofPLAandtheactualdevelopmentcostsofPropositionHHHprojects,suggestingthatPLAdidnotleadtoper 承认需要对PLA进行多方面的评估，考虑到劳动力工会等因素，它们对非住宅空间的影响 ，以及 批准过程的持续时间。此外，我们强调PLA的更广泛利益，包括提高成本效率，提高工作质量和更广泛的经济影响，这些都应纳入全面评估。 Introduction 建筑行业长期以来一直在争论项目劳工协议（PLA）的成本影响。PLA或工会与承包商之间的预雇用合同 ，旨在确保由多样化的熟练劳动力按时在预算范围内完成项目。 但是，PLA的有效性和其他影响引发了大量讨论。批评者认为，解放军阻碍竞争，特别是通过增加投标成本使非工会承包商处于不利地位（Bre和Terc，2019）。相反，支持者断言，PLA有助于按时和预算完成项目，并提高工人的安全性，以及其他好处（Kotler2009）。尽管有这些截然不同的观点，但由于缺乏良好的数据和/或对研究人员使用的方法的担忧，研究人员的真实影响的经验证据是有限且不确定的，尤其是对项目成本的影响。 本研究报告使用洛杉矶HHH提案下开发的项目数据，评估了PLA对经济适用房项目成本的影响。我们专注于HHH提案项目有两个原因。首先，随着加利福尼亚州和美国许多其他地区对经济适用房的需求不断增加 ，我们预计经济适用房项目和项目劳工协议在经济适用房建设中的使用都会增加。因此，有可靠的证据证明这些项目与PLA之间的关系至关重要。其次，兰德公司2021年的一项研究考察了PLA对HHH提案项目的影响，但分析使用的是估计成本，而不是已完成项目的实现成本。因此，我们使用相同的方法重新检查此分析，但更新了已完成和正在使用的项目的实际总开发成本。 下一节提供了关于PLA和建设项目，尤其是经济适用房项目的文献的简要回顾。第三部分提供了HHH命题的概述。第四部分描述了我们的数据和方法。第五部分介绍了我们的结果。然后我们总结并描述了我们计划在这一领域进行的未来工作。 文献综述 研究结果喜忧参半，一些研究将PLA与更高的建筑投标联系起来（Burke&Tuerck，2020年）。相反 ，其他分析观察到在工会存在显著的地区与PLA相关的潜在成本节约，尽管它也注意到工会活动较低的地区可能会增加成本（RiderLevellBucknall，2009年）。 Phillips和Waitzma（2021）的一项研究是对项目劳工协议如何影响招标竞争力的单一同行评审研究，发现即使在控制项目规模和其他相关因素时，PLA对投标人数量也没有显着影响。沃德(2021年)对洛杉矶经济适用房项目的调查表明，此类协议可能会导致成本增加，并可能受到限制。 发展的范围。类似的发现来自马萨诸塞州的学校建设研究，在那里PLA与增加的建筑成本有关（巴赫曼和霍顿2007）。 OtherscholarlyliteraturechallstheassertionthatPLAhaveasignificantimpactonprojectcosts,suggestingthatmethodologicalnonancesmayinfluencepersentcost.PhilipsandLittlehale(2015)comparedconstructioncostsofnineafferablehousitesproject non-PLAprojectsbetween2008and2012.Usingmethodsincludingaveragecostcomparison,visualdatainspection,andnearestneighboranalysis,theresearchersconsistentlyfound 在所有评估中，PLA项目的建设成本并不比非PLA项目高。最近，Ormiston和Duncan（2022）指出，PLA与项目成本之间缺乏统计上的显着关系，这表明需要进行强有力的，方法上合理的调查，以充分阐明PLA的经济影响。 此外，有证据表明，PLA可以提高工人的安全性，促进公平，并提高雇主和客户的项目满意度。一项侧重于纽约市和纽约州作为一个整体的分析表明，这些协议可以导致更高的按时和预算项目完成率，当用于更大、更长和更复杂的项目时特别有价值，因为它们提供了确定性和标准化的时间表、薪酬安排和争端解决程序(Kotler2009)。还有证据表明，PLA与雇主和客户之间的工人安全，公平和项目满意度方面的更好结果有关 （Belma，Bodah，Philips2007）。根据劳工部的说法，解放军协议可以促进建立学徒和其他培训计划，并扩大有色人种工人和女性在其他主要是白人和男性主导行业的就业机会，从而带来更公平的劳动力(US.劳工部）。 HHH项目劳务协议 提案HHH（PropHHH）是洛杉矶选民于2016年批准的一项价值12亿美元的债券措施，旨在通过建造经济适用房来解决无家可归问题。项目劳工协议在HHH提案中发挥着关键作用，确保标准化的工作条件和工资 ，以简化经济适用住房项目的施工流程。在城市官员，工会和住房倡导者之间进行了广泛的讨论之后，将 PLA纳入HHH提案是一项战略努力，将公平的劳工标准与雄心勃勃的住房目标相结合。 洛杉矶的PropHHH是一个关键案例，可以检查“劳动协议”项目对旨在解决无家可归问题的经济适用房项目的影响。这项城市倡议为在重大社会责任框架内评估PLA的有效性和财务影响提供了独特的视角 。 数据和方法 我们的分析重点是在洛杉矶市PropHHH进度报告2024和洛杉矶住房部门（LAHD）经济适用住房项目列表中确定的项目。我们特别选择了标记为服务的项目，以利用总开发成本（TDC）数据来准确评估完成后的成本。与以前依赖估计成本的研究相比，这种方法选择使我们能够捕获PLA的真实成本影响。我们使用2024年2月发布的LAHD经济适用房项目清单中的数据。 我们采用Ward（2021）使用的方法论方法，类似于“回归不连续性差异”（DRD），将差异差异（DD ）框架与回归不连续性（RD）设计相结合。但是，由于开发人员根据PLA阈值调整项目规模的证据，违反了因果估计的非操纵要求，因此它与传统的RD假设有所不同。因此，分析旋转。 toanalternativeinterpretationasacross-sectionalDDmodel,incorporatedeconsionsofscaleandassumptionthatprojectsizedistributionsarecomparableacrossHHHandnon-HHHsamples.ForamoredetailedexplanationofthemethodspleaseseeWard(2021) 该分析包括对项目特征的许多控制，包括单位构成，工资要求和支持性住房规定等。它还使用年度固定效应来调整建筑成本随时间的波动。此外，所有由HHH资助的项目都必须向工人支付住宅现行工资。具有五个或更多故事的HHH项目必须支付商业现行工资。分析中使用的其他信息，例如单位数量，停车场和电梯的存在以及表1A中列出的其他变量，均来自Ward（2021）。 Findings Thekeyvariableunderconsideration,theHHHProjectLaborAgreement(HHPLA),isaninteractiontermbinaryPLAvariableandtheHHHprojectindicator.The HHHPLA的相关系数提供了对PLA对建筑成本的影响的估计。PLA变量指定为具有65个或更多住房单元的项目，而HHH变量表示项目分类为HHH项目。 继Ward(2021)之后，我们运行了两个模型来估计HHHPLA对实际开发成本的影响。模型1采用了LAHD 标记为正在使用的所有已完成项目的数据，我们拥有有关控制变量的所有相关信息，总计75个项目。模型2 通过删除项目规模小于第5百分位数和大于第95百分位数的项目来完善样本，从而减轻了规模异常值对成 本估算的影响，总计67个项目。 Table1presentsourestimationresults.BothmodelsshowsnostatisticalsignificantrelationshipofPLAonPropositionHHHprojectsandtheactualdevelopmentcostoftheseprojects,suggestingthatHHHHPLAdidnotleadtoaper-unitcostincreasedinHHHHpro 4 对于模型1，HHHPLA系数的t统计量等于1.52。对于模型2，HHHPLA系数的t统计量等于1.09。这些统计量的低值意味着我们不能断言PLA对命题HHH项目及其实际开发成本之间的任何因果关系。 附录中的表A1列出并定义了我们分析中使用的所有变量，附录中的表A2列出了每个规范的结果，以及所有包含的对照的估计系数和标准误差。 Table1.EstimatesofeffectofPLAonConstructionCosts 模型1：完整Sample模型2：排除异常值按规模划分的项目 HHHPLA 172.3 (113.1) 109.0 (100.2) 调整后的R2N0.486 75 0.543 67 注：结果是1000美元的建筑成本。括号中的标准误差。 Conclusion OuranalysisusingupdatedtotaldevelopmentcostsforcompletedprojectsshowsnoevidencethattheHHHPLAcausedanincreaseinper-unitcostsforecairablehousingprojectsdevelopedunderPropositionHH.ThisfindingisopposedtothatbyWard(2021) 使用预计的开发成本而不是实际的总开发成本。此外，我们的结果与先前的研究一致，表明在PLA下建造的项目更有可能在预算范围内按时完成，这是比较预计成本与实际成本的研究中无法考虑的因素。 对PLAs成本影响的研究仍在不断发展，当前的研究，包括本研究说明，受到数据限制和方法论问题的限制。对PLAs的全面评估应纳入Ward（2021）使用的方法中省略的几个关键因素，我们也在我们的研究中采用了这些因素，例如： ●商业和辅助空间：由于独特的商业建筑要求，将非住宅空间纳入住房项目会影响成本，因此需要仔细考虑其财务影响。 ●审批流程持续时间：审批流程的时间表可以通过融资和保险成本对成本产生重大影响，应将其纳入综合成本分析。 除了这些直接考虑因素外，评估PLA的影响还需要采取多方面的方法，包括进行成本效益分析以说明其更广泛的利益，包括： ●增强的成本效率和项目管理：PLA可以简化项目管理