南山控股机构调研纪要

南山控股机构调研报告 调研日期:2024-05-20 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口,是一家综合性上市企业集团,以现代高端仓储物流为战略性业务,涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。公司控股股东中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年,是中国第一家国有控股混合所有制企业,袁庚先生为集团创始人、首任董事长兼总经理。 2024-05-20 2024-05-20 副总经理、董事会秘书蒋俊雅,证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊,投资者关系经理戴晶 电话会议公司26楼会议室 华商基金基金管理公司- 1、公司长期如何实现盈利增长和股东回报? 答:公司将坚持稳健经营、规范运作,有序实施转型发展。一方面,进一步提升公司在物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域的资产运营管理能力、规模和竞争优势,提高公司经营业绩;另一方面,积极寻找发展新动能,探索实践基金、REITs等资本手段,逐步实现战略转型升级,提升盈利能力和可持续增长能力;此外,公司将持续根据实际情况,统筹好业绩增长与股东回报的动态平衡,与投资者共享发展成果 ,落实长期、稳定、可持续的股东价值回报机制。2、仓储物流业务平均毛利率较高,净利润表现如何? 答:2023年公司仓储物流业务实现营业收入18.36亿元,综合毛利率49.92%,维持在较高水平。宝湾物流近几年每年新增投运 园区和在建工程量较大,物流园区作为投资性房地产按照成本法计价,受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用增加等因素影响 ,净利润贡献较少。随着宝湾物流商业模式创新,逐步建立“募投建管退”的资产管理能力,打造业务滚动发展的资本闭环,公司相信宝湾物流的资产效益将会持续提升,宝湾物流的投资价值也将进一步体现。近期,宝湾物流公募REITs项目已于获证监会、深交所核准批复,发行完成后预计可为上市公司实现归母净利润约2.6亿元(最终以实际发行情况为准)。 3、仓储物流业务的估值方式? 答:物流地产投资周期较长,因此其收益水平受利率影响较为显著。资本化率作为投资者对物流不动产估值最常用指标,适用范围较广且具备较强可比性,可客观衡量投资者对租金收益回报要求;在该估值体系下,项目价值等于物业净营运收入(NOI)与资本化率(CapRate)之比。 投资人可根据被评估资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质量和风险偏好等因素设定CapRate区间,从而获得目标资产项目的定价区间 。另外,现金流折现法适用范围也较广,根据资产评估期内的经营净现金流,通过设定合理折现率来计算净现值。4、公司2023年盈利下降幅度较大的原因?今年能否改善? 答:2023年全国房地产市场依然处于底部调整阶段,公司基于现有房地产项目销售情况及市场表现,按照可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试,并对合作开发项目提供的财务资助进行信用减值测试,年度共计提资产减值准备5.93亿元,减少2023年度归属于上 市公司股东净利润5.88亿元。目前房地产行业政策环境呈现持续改善趋势,部分城市进一步优化或解除房屋交易限购措施,央行和金融监管总局进一步下调购房首付比例,下调住房贷款利率下限与公积金利率等政策的陆续落地,有助于进一步激发房地产市场交易活力,有利于公司所处行业的回暖复苏,公司将以积极的姿态面对政策调整,加大、加快销售力度和速度,努力改善经营业绩。 5、公司的资产减值压力是否已经结束?后续是否还会对业绩产生影响? 答:公司秉持审慎的财务策略,每年都会对存货进行全面的减值测试,当前减值计提相对充分。未来,公司是否存在进一步减值的风险取决于当年度的市场环境、产品结构、销售去化等因素是否发生变化。公司会持续关注市场动态,采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位,争取资产质量和经营质量方面的提升和价值实现。 6、房地产开发业务未来两到三年能否实现盈利目标? 答:房地产开发业务作为支撑性主业,将利用自身的造血能力,保持稳定的发展速度和规模,为公司贡献收入利润。近两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,公司持续强化投资能力,聚焦核心城市的优质区块,寻求高确定性项目,保障房地产开发业务可持续发展和 盈利贡献。7、产城综合开发业务2023年实现营业收入10.46亿元,对上市公司净利润贡献如何? 答:公司产城综合开发业务作为培育性业务,经营业绩尚不稳定。但产业园区开发业态相对丰富,收入包括产业园区和厂房的出租和销售、配套住宅销售、配套服务等,通过产业物业和配套住宅的销售可以快速回笼资金,反哺产业发展。经过几年的探索,目前公司产城业务聚焦主题产业园区和高标准厂房,品牌影响力逐步扩大,2023年,公司稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目,同时探索 建立“募投建管退”的业务闭环。8、公司2024年一季度亏损的原因? 答:一季度亏损主要受房地产开发项目结算排期的影响。因为公司地产项目相对不多,结算节奏在每年的四个季度里不太均衡,这导致地产业务的营收和利润会相对集中在某一个期间进行确认。 9、公司控股股东对公司考核方面有哪些要求? 答:公司是控股股东中国南山集团重要控股子公司之一,目前也是控股股东下属唯一上市公司。为推动双方协同发展,控股股东在国资体系考核营收、利润、现金流等主要考核指标基础上,还重点关注公司的运营质量、转型升级、新业务拓展以及资本运作等方面的考核,多方面促进公司高质量发展。 交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。