央行三条政策连续出手，助力提振房地产市场复苏

行业研究 房地产行业分析 央行三条政策连续出手，助力提振房地产市场复苏 文/段宏昱 5月17日，中国人民银行连续发布重要的房地产金融政策调整措施，涉及个人住房公积金贷款利率、商业性个人住房贷款利率政策以及个人住房贷款最低首付款比例三个方面，旨在进一步减轻购房者负担，促进房地产市场健康发展。 （一）公积金贷款利率下调幅度及规模增大，提升购房者入市积极性。 《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》中提到：自2024年5 月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 个人住房公积金贷款利率自2022年9月下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点以来再次下调，在个人住房商业贷款利率持续下降的大背景下，公积金贷款利率下调呼声持续加大；在顺应当前经济和房地产市场发展，以及切实考虑购房者需求的情况下，本次调整力度及规模均有增大，购房成本的降低有助于提升刚需型购房者的消费积极性；同时本次对二套个人住房的公积金贷款利率也有所下调，在吸引改善需求型购房者入市方面起到积极作用。 （二）取消商业性个人住房贷款利率政策下限，推动房地产利率“因城施策”精准市场化调控。 《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》中提到：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 在此之前，商业性个人住房贷款利率下限调整通常通过下调LPR或所加基点，本次政策调整取消全国层面的贷款利率政策下限，是房地产利率市场化的重要体现，未来房贷利率将更贴合地区经济情况和房地产市场发展需求，实现“因城施策”精准调控。 （三）调整个人住房贷款最低首付款比例，释放刚需型及改善需求型住房需求。 《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》中提到：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 自2023年8月首套、二套房首付比例下限分别降至20%、30%后，本次首付比例再 次分别下调5个百分点，其政策宽松程度要大于过去放松限购、认房不认贷等，能够在很大程度上减轻购房者首付支出压力，有利于释放刚需型及改善需求型住房需求，同时叠加首套、二套房公积金贷款利率下降及商业贷款利率市场化调整，有助于拉动房地产市场交易量提升。 “低首付+低公积金利率+低商贷利率”模式有助于提振房地产市场复苏，同时拉动下游经济发展。 从房地产市场的角度来看，本次调整有助于激励更多购房者进入市场，缓解房地产市场库存压力，促进房地产市场供需平衡，提高房地产市场成交量；从房地产企业的角度来看，市场需求的增加及成交量的上升，有利于其去库存和资金回流，有助于缓解资金压力，降低债务风险，从而利于房地产市场的长期稳定发展；从刺激消费的角度来看，房地产市场成交量上升及购房者增加，能在一定程度上激发下游行业例如装修、家居、家电等产业链发展，起到刺激内需拉动经济增长的作用。 综合来看，本次央行三条政策连续出手，也在一定程度上印证了“稳地产”的紧迫性；政策落实后，后续预计会形成“低首付+低公积金利率+低商贷利率”的购房模式，致力于推动房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏，从而达到拉动内需，促进经济增长的效果。中国房地产市场自2021年下半年正式进入调整阶段至今已近三年，这期间出台了大量促进楼市健康发展的政策，本次调整后，后续房地产市场销售情况及成交量恢复程度还要看配套政策及后续推进情况。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。