流动性周报：支持地产类结构性货币政策工具全梳理

支持地产类结构性货币政策工具全梳理 1、2022年：（1）保交楼专项借款。央行指导国开行、农发行合计推出3500亿“保交楼”专项借款，2023年底已基本投放完毕。（2）民营企业债券融资支持工具（第二期）。央行通过再贷款提供资金支持，委托专业机构支持房地产企业融资；额度为500亿，但2024Q1末使用余额仍为零。（3）保交楼贷款支持计划。央行支持全国性金融机构向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款，按100%予以零成本的资金支持；额度2000亿，但截至2024Q1余额仅86亿。 2、2023年：（1）房企纾困专项再贷款。支持5家MAC于2023年底前并购受困房地产企业存量房地产项目，按50%予以资金支持； 额度800亿，但截至2024Q1仅落地了209亿且政策已“到期”。（2）租赁住房贷款支持计划。央行试点支持7家全国性金融机构发放租赁住房购房贷款，按100%予以资金支持；额度1000亿，但截至2024Q1仅落地了20亿。（3）新增5000亿PSL。为政策行发放“三大工程”项目贷款提供中长期低成本资金支持，2024年1月已基本完成投放。 （4）城中村改造专项借款。引导国开行和农发行通过专项借款等形式为城中村改造项目投放资金，截至今年3月两行已合计发放约1181亿。 3、2024年：保障性住房再贷款。央行鼓励引导21家全国性银行支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房；额度为3000亿，按60%予以资金支持，预计带动银行贷款5000亿元。 总结来看，从央行近年来出台的地产货币政策工具来看，除了引导政策性银行发放的“保交楼”和“城中村”改造专项借款以及PSL投放进度较快之外，其余结构性货币政策工具使用进度偏慢。截至2024年一季度末，民企债务融资支持工具、保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等相关工具中，保交楼贷款支持计划使用86亿、房企纾困专项再贷款使用209亿，前期试点的租赁住房贷款支持计划亦只使用20亿，低于工具额度。故针对保障性住房再贷款而言，地方主体参与收储的积极性可能还需要综合考虑租金回报能否覆盖资金利息、运营管理综合成本等因素，工具后续落地进度仍有待观察。 在4月政治局会议明确要求“消化存量房产”之后，预计相关政策工具仍将加速推出。 风险提示： 房地产政策超预期、流动性超预期收紧。 1支持地产类结构性货币政策工具全梳理 2024年5月17日国务院政策例行吹风会上,央行宣布降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点等三项需求端利好政策措施。除此之外，央行宣布推出3000亿保障性住房再贷款，地产相关结构性货币政策支持工具再次扩容。截至目前，央行所推出的支持房地产的结构性货币政策工具已经达到8个，涉及再贷款额度累计达到7300亿、新增PSL额度5000亿或专项借款也已累计投放4500亿以上。这些工具的存续和使用进度不一，这里我们来做详细盘点。 图表1：2022年以来央行先后出台多项结构性货币政策工具支持房地产市场平稳运行 1.1 2022年：保交楼专项借款+第二支箭+保交楼贷款支持计划 保交楼专项借款。（1）运行机制：2022年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。（2）使用情况：2022年底，第一批2000亿元专项借款预计已基本投放完毕。2023年1月10日，央行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会上，在保交楼方面提及加快新增1500亿元保交楼专项借款投放，两轮合计推出了3500亿保交楼专项借款。截至2023年底3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到具体项目。 民营企业债券融资支持工具（第二期）。（1）运行机制：2022年10月，央行重启民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），向专业机构提供再贷款资金，通过市场化运作，稳定和促进民营企业债券融资，实施期为2022年11月至2025年10月末，额度为500亿元，资金成本为1.75%。央行通过再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证（CRMW）、直接购买债券等方式，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。（2）使用情况：银行间市场交易商协会披露，截至2023年底“第二支箭”共为13家民营房地产企业提供增信服务，支持这些房企发行35只合计333.68亿元的债务融资工具。截至2024年一季度末“第二支箭”这一结构性货币政策工具的使用余额披露仍为零，或因目前专业机构增信发行的民企债规模尚小，涉及的再贷款投放不多。 保交楼贷款支持计划。（1）运行机制：2022年11月，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上,央行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，支持对象为工行、农行、中行、建行、交行等6家全国性金融机构，可扩展至18家全国性金融机构，支持其向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款。对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以零成本的资金支持，实施期为2022年11月至2023年3月末，后又宣布延续至2024年5月底，按季操作。（2）使用情况：即使保交楼贷款支持计划为银行提供了零利率的资金，但信用风险自担下银行对烂尾楼项目的信贷投放仍较为谨慎，支持计划使用进度整体偏慢，截至今年一季度末，使用余额仅为86亿。 图表2：2022年央行指导推出保交楼专项借款+第二支箭+保交楼贷款支持计划 1.2 2023年：房企纾困再贷款+租房贷款支持+PSL+城中村改造专项 房企纾困专项再贷款。（1）运行机制：2023年1月，央行创设房企纾困专项再贷款，支持对象为华融、长城、东方、信达、银河五家全国性金融资产管理公司（以下简称“AMC”），支持其对受困房地产企业项目并购化险。房企纾困专项再贷款采取“先支后借”的直达机制，按季度发放，支持5家MAC于2023年底前并购受困房地产企业存量房地产项目。AMC按照自主决策、自担风险原则，投入资金并购房地产项目，对于符合要求的并购项目，央行按实际投入资金的50%予以资金支持，利率为1.75%。（2）使用情况：在当前房地产下行期，房企纾困项目本身风险较大，所以AMC在自主决策、自担风险的原则下，会更加审慎地进行地产并购项目决策。截至2024年一季度再贷款投放209亿，低于800亿的额度上限，且“政策存续状态”一栏显示为“到期”。 租赁住房贷款支持计划。（1）运行机制：2023年2月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，试点支持对象为国开行、工行、农行、中行、建行、交行等7家国有大型银行和政策性银行。租赁住房贷款支持计划采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，金融机构按照自主决策、自担风险原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。（2）使用情况：租赁住房贷款支持计划额度为1000亿，截至2024年一季度再贷款投放20亿，落地速度偏缓慢。后续为统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策，并在全国范围内推广。 新增5000亿PSL额度用于“三大工程”。（1）操作方式：2024年1月8日，央行公告发布《盘点央行的2023|①稳健的货币政策精准有力》中披露，新增PSL额度5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。（2）使用情况：2023年12月和2024年1月PSL单月分别新增3500亿和1500亿，5000亿额度已基本完成投放。 城中村改造专项借款。（1）操作方式：2023年12月，住建部、财政部、人民银行、金融监管总局联合印发了《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》，宣布设立城中村改造专项借款，借款资金发放主体为国家开发银行和中国农业发展银行两家政策型银行，政策性开发性银行再通过专项借款等形式为项目投放资金。严格来看，央行并未为专项借款提供再贷款支持，这项工具并不属于结构性货币政策工具范畴，但也是央行落实对城中村改造支持的工具之一。 （2）使用情况：城中村改造专项借款发放节奏较快，截至2024年3月末，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，农发行已累计投放城中村改造专项借款567亿，两行已合计发放城中村改造专项借款约1181亿。 图表3：2023年央行指导推出房企纾困再贷款+租房贷款支持+5000亿PSL+城中村改造专项 1.3 2024年：创设“保障性住房再贷款” 保障性住房再贷款。5月17日央行宣布拟设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款额度为3000亿，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，预计带动银行贷款5000亿元。 总结来看，从央行近年来出台的地产货币政策工具来看，除了引导政策性银行发放的“保交楼”和“城中村”改造专项借款以及PSL投放进度较快之外，其余结构性货币政策工具使用进度偏慢。截至2024年一季度末，民企债务融资支持工具、保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等相关工具中，保交楼贷款支持计划使用86亿、房企纾困专项再贷款使用209亿，前期试点的租赁住房贷款支持计划亦只使用20亿，低于工具额度。故针对保障性住房再贷款而言，地方主体参与收储的积极性可能还需要综合考虑租金回报能否覆盖资金利息、运营管理综合成本等因素，工具后续落地进度仍有待观察。在4月政治局会议明确要求“消化存量房产”之后，预计相关政策工具仍将加速推出。 图表4：央行支持地产类结构性货币政策工具投放进度情况 2资金面：上周资金面延续宽松，资金分层基本消失 2.1资金价格：上周DR007和R007延续下行 上周资金面整体宽松，DR007和R007延续下行。具体来看，上周（5月13日-5月17日）DR007自5月第二周周五的1.82%小幅下行1BP至周五的1.81%，均值较5月第二周的1.85%下行3BP至1.82%；R007自5月第二周周五的1.87%下行7BP至周五的1.80%，均值较5月第二周的1.90%下行7BP至1.83%。DR001整体下行，自5月第二周周五的1.73%下行2BP至周五的1.71%，均值较5月第二周的1.76%下行3BP至1.73%。 图表5：DR001、DR007走势图 图表6：R007季节性走势图 2.2资金分层：R007和DR007再度倒挂 资金分层基本消失，R007和DR007再度倒挂。上周（5月13日-5月17日）R007与DR007利差由周一的2.5bp震荡下行，并于周五倒挂至-0.4BP，利差均值较5月第二周的5.0BP进一步回落至1.0BP，资金分层现象基本消失。 图表7：DR007-DR001价差走势图 图表8：R007-DR007价差季节性走势图 2.3资金情绪：资金面延续宽松，资金情绪持续回升 上周资金面延续宽松，资金情绪有所回升。上周（5月13日-5月17日）全市场（尾盘）的银行间资金面情绪指数由周一的42震荡上行至周五的48，反应资金情绪持续回升。 图表9：银行间分机构资金面情绪走势 图表10：银行间全市场资金面情绪MA5季节性走势 3流动性跟踪：上周无资金净投放，下周有100亿逆回购到期 3.1央行操作：上周无资金净投放 3.1.1公开市场操作：上周无资金净投放 上周（5月13日-5月17日）央行逆回购（7D）和MLF均无资金净投放。上周（5月13日-5月17日），