银行业周报：房地产再迎政策暖风，银行股或“随风起舞”

2024年5月20日 行业研究 房地产再迎政策暖风，银行股或“随风起舞” ——银行业周报（2024.5.13–5.19） 银行业 买入（维持） 作者分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002010-57378038 wangyf@ebscn.com 分析师：蔡霆夆 执业证书编号：S0930523110001021-52523871 caitingfeng1@ebscn.com 分析师：董文欣 执业证书编号：S0930521090001010-57378035 dongwx@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 叫停“手工补息”存款影响几何？——银行业周报（2024.4.15-4.21） 保险资管存款规范管理影响几何？——银行业周报（2024.2.19-2.25） 春节后银行股能否龙行龘龘？——银行业周报（2024.2.5–2024.2.17） 从监管数据看2023年银行经营——基于近期央行及金管局新闻发布会的分析 银行板块上涨行情有望延续——银行业周报（2024.1.15–2024.1.21） 1月份银行股会“春季躁动”吗？——银行业周报（2023.12.25–2023.12.31） 重点领域信贷投放强度高，非房消费贷增速持续回暖——2023年3季度央行贷款投向点评 银行持仓继续回升，头部银行增持较多——银行业周报（2023.10.23–2023.10.29） 从金融监管发布会看当前银行经营——银行业周报（2023.10.16–2023.10.22） 要点 事件： 5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》及《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，引导个人住房贷款利率下行并下调首付比例，更好满足刚性和改善性住房需求，并同步设立3000亿保障性住房再贷款，加大存量商品房去库存与保障性住房供给。 点评： 一、需求侧：取消全国层面房贷利率下限，居民购房需求有望进一步转暖 5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》及《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，引导个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。具体政策主要包括： 一是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。首套房最低首付比例由20%下调至15%，二套房最低首付比例由30%下调至25%。各城市按照因城施策原则，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 二是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。各城市按照因城施策原则，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。 三是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 对于以上政策，我们总结分析如下： 1）取消房贷利率下限之后，预计新发生按揭贷款利率降幅在40bp左右。此前全国层面首套房、二套房利率下限分别为LPR-20bp、LPR+20bp，取消房贷利率下限之后，LPR作为按揭贷款定价锚的意义减弱，后续按揭贷款将更多基于市场供求进行市场化定价。据《金融时报》报道，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降30~40bp。我们认为主要由于： ①由于风险成本、资本成本相当，新发生按揭贷款利率将会向住房抵押贷款收敛。对于银行体系而言，不论是房抵贷亦或是按揭贷款，均根据抵押房产价值以及债务人收入水平等因素来确定贷款利率，两者风险成本、资本成本均大体相当。因此在下限取消后，按揭贷款利率一定程度上会向住房抵押贷款收敛。目前住房抵押贷款利率在3%~3.5%之间，对应新发生按揭贷款利率降幅可能在40bp左右； ②参考此前已取消利率下限的城市，利率降幅亦在40bp左右。据财联社报道，此前广东省共有15城取消首套房贷利率下限，首套房主流利率相比全国首套房政策利率下限低20-50bp。此外，考虑到二套房利率下限未曾调整，下限取消后新发生利率降幅或相对更大。 2）房贷利率下降、首付比例下调将有助于带动购房需求转暖。2023年，受早偿抬头等因素影响，按揭贷款仅新增-0.63万亿，同比少增约1.1万亿，但累计投放约6.4万亿，同比增加约0.8万亿。一手房成交虽较为低靡，但二手房交易保持相对活跃，居民购房需求客观存在。 截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个城市取消了首套房贷利率下限。假定余下80%城市均取消房贷利率下限，预计全国新发生按揭贷款利率由3.7%降至3.38%附近。在首付比例为15%情况下，每笔按揭贷款年利息支出下降约3%。本轮政策利率取消将有助于节约居民财务成本，首付比例下调也有助于降低居民购房门槛，可能将带动居民购房需求进一步回升。 3）取消房贷利率下限影响银行体系NIM约0.5bp。全国层面房贷利率下限取消将对银行体系NIM造成一定程度影响，但考虑到政策仅影响边际定价，对NIM影响程度或相对有限。24Q1存量RMBS条件早偿率中枢为11.2%，较2023年下降约20%，假设2024年按揭贷款早偿规模下降约20%，则2024年新发生按揭贷款规模大致为6.2万亿，占存量按揭贷款的比重约16%。按全国新发生按揭贷款利率下降30bp计算，将影响银行体系2024年净息差约0.5bp，整体影响较为有限。 图1：2022年以来，银行业按揭贷款增长偏弱图2：历史上住房销售通常滞后房贷利率6个月左右 资料来源：人民银行，光大证券研究所资料来源：国家统计局，人民银行，光大证券研究所；数据截至2024年3月，单位：% 图3：24Q1，RMBS条件早偿率中枢（固定样本）有所下滑 资料来源：CN-ABS，光大证券研究所 二、供给侧：加快构建保障性住房体系，推动“去库存、稳房价、保交楼” 5月17日，央行决定设立3000亿保障性住房再贷款，按照“政府主导、市场 化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿。保障性住房再贷款具体要素如下： 表1：保障性住房再贷款要素细节 要素内容 额度3000亿 支持领域向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 采取“先贷后借”的直达机制，金融机构在自主决策、自担风险基础上，向相 操作模式 关领域内的企业发放贷款后，可向央行申请资金支持，央行按贷款本金的60%提供资金支持。 期限期限1年，可展期4次，期限最长为5年 定价1.75% 操作对象国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。 资料来源：人民银行，光大证券研究所 加快构建“高端有市场、中低端有保障”的两轨运行体制，助力一手房价格稳定。地方国有企业在银行支持下，收购待售商品房用作配售型或配租型保障性住房，这一方面为暂时不具备商品房购买力，但具有刚性住房需求的工薪收入群体提供安居保障；另一方面，也有助于推动存量商品房市场去库存，助力一手房价格稳定。参考2016年房地产去库存周期来看，伴随着住宅类商品房待售面积持续走低，新建房屋销售价格指数亦止跌回稳并持续走高（图5）。 有助于推进“保交楼”和“白名单”机制运行。地方国企收购房地产企业已建待售商品房，有助于改善房企现金流状况。房企回笼资金也可用于在建已售未交付的商品住宅项目，推进在建已售未交付项目续建，使其符合“白名单”的项目条件和标准，增强房企融资可得性。此外，考虑到居民端对现房偏好度更高，也一定程度上能够带来住宅销售的改善。 图4：2020年以来，我国商品房待售面积累计值持续走高图5：房价与待售面积增速呈负相关关系 资料来源：Wind，光大证券研究所；数据截至2024年4月，单位：亿平方米资料来源：国家统计局，光大证券研究所；数据截至2024年4月，单位：% 三、投资建议：房地产政策再加力有助于提振银行板块估值表现房地产领域信用活动有望得到改善，支撑银行体系扩表速度稳定。从居民端角度来看，购房需求有望转暖，进而推动按揭贷款增长。这一方面源于房贷利率下降 以及首付比例的下调；另一方面，地方政府收购待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去库存，助力稳定房价，一定程度上能够改善居民预期，激发购房需求。从企业端来看，保障性住房再贷款有助于推进“白名单”机制运行，增 强房企融资可得性，房地产开发贷投放也有望进一步转暖。 在房地产融资环境回暖背景下，银行表内涉房类资产潜在资产质量压力有望进一步缓释。具体而言：1）房地产企业资金运转的可持续提升，有助于稳定对公房地产贷款资产质量；2）房地产上下游产业链长，行业发展态势对上下游企业经 营状况及资产质量具有重要影响，可降低整个房地产行业链条的风险；3）住房按揭贷款加大投放，将促进销售回款，缓解房企现金流压力，修复企业受损的资产负债表，进一步降低资产质量压力。 叫停“手工补息”背景下，银行体系NIM即将迎来拐点。由于“超自律”存款规模较大，因此停止“手工补息”对存款付息率可起到明显的改善效果。静态测算结果显示，规范“手工补息”存款将提振国股行息差7~8bp左右，提振国股行营收增速3~4个百分点，这有助于银行业维持ROE稳定，可能进一步打开银行板块股价上涨空间。同时，叫停“手工补息”也彰显监管保持银行业合理利润和净息差水平、维持银行体系稳健经营的态度。若资产端定价持续未见拐点，不排除有增量政策进一步出台，银行体系的稳健经营具有可持续性。 从股价角度而言，房地产政策加力有助于提振板块估值表现。房地产风险为前期压制银行板块估值的主要因素之一，在房地产增量利好频出背景下，银行板块与房地产板块往往能够走出共振行情。例如2022年7月，面临“按揭贷款”停贷风波，“7·28”政治局会议首提保交楼，此后住建部、人民银行、银保监会等部门相继出台支持政策。在此期间，银行股与地产股走势相关系数升至0.82，呈现出较历史均值更高的相关性；如2022年11月，政策面对房地产融资端的 支持力度显著加大，包括“第二支箭”扩容、房地产金融16条举措发布、“第三支箭”出炉等。在此期间，银行股与地产股相关系数达0.97，亦明显高于历史平均水平。伴随着本轮房地产市场的增量利好进一步出台，也将有助于提振银行板块估值表现。 投资标的上，建议关注：1）涉房类业务占比相对较大的招行、平安、兴业。无论是房地产风险缓释预期，亦或是房地产需求侧利好带动按揭贷款投放转暖，均有望带动估值实现较好修复；2）同时具备高股息、高盈利特征的苏浙地区中小银行，建议关注苏州、杭州、江苏、南京银行；3）传统的“低估值、高股息”品种，建议关注北京银行、农业银行。 图6：房地产政策转暖时期，银行股与地产股往往能够同时跑出较好的收益表现 资料来源：Wind，光大证券研究所，数据时间为2021/1/4~2024/5/17 1、行业走势与板块估值 1.1、市场行情回顾 A股：银行板块本周上涨2.84%，沪深300指数上涨0.32%，银行指数跑赢沪深300指数2.52pct。分行业来看，房地产（+12.49%）、建材（+4.37%）、建筑（+3.55%）等板块领涨，银行板块排名第4/30。个股表现上，齐鲁银行 （+8.30%）、常熟银行（+7.75%）、苏州银行（+6.83%）、青岛银行（+6.34%）、宁波银行（+5.98%）等个股领涨。 H股：银行指数本周上涨2.91%，恒生中国企业指数上涨3.21%，银行指数跑输恒生中国企业指数0.