进入政策效果观察期

行业研究|行业周报 看好（维持） 进入政策效果观察期 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年05月20日 核心观点 本周市场回顾。第20周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为12.3%。沪深300指数报收3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收1864.94，周度跌幅为0.7%；房地产指数（申万）报收 2245.52，周度涨幅为12.6%。 全国性政策方面。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。 “以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 本周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新 房销售为2.1万套，较第19周增加36.8%；21大城市二手房销售2.2万套，较第 19周增加20.0%。一线城市新房、二手房交易较第19周分别增加37.4%、增加 关注“以旧换新”推进力度 2024-05-12 32.6%；二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加55.4%、增加14.3%。库存 近期公募REITs市场回暖 2024-05-05 量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20周，18大城市库存为105.2 房地产风险有待进一步化解 2024-04-29 万套，较第19周减少1.1万套；库销比为25.5个月，较第19周减少1.3个月。第20周土地市场活跃度较第19周上升。第20周36大城市市本级合计成交土地38块。土地出让金增加。2024年第20周36大城市市本级土地出让金为283.58亿元，较第19周增加213.5亿元。平均溢价率下降。2024年第20周36大城市市本级土地成交平均溢价率1.0%，较第19周上升0.2pct。第20周36大城市流拍或中 止、取消及延迟交易的地块数量为55块。 重点公司公告。三和建筑集团发布盈利警告。华侨城A、华润置地、大悦城等多家房企公布本季度经营数据。滨江集团、中交地产、招商蛇口为关联公司提供融资担保。万科A获多家银行提供的总计73.39亿元的抵押担保贷款。中国金茂收购成都 悦茂49%股权。远东发展以1.69亿港元出售英国两处物业。 投资建议与投资标的 收储政策低于预期，常规政策超预期。央行曾于2023年1月设立1000亿元租赁住 房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房。根据 2024年一季度货币政策执行报告，截至3月末，额度为1000亿的租赁住房贷款支 持计划余额为20亿元，表明该政策空间未能充分利用。5月17日央行在国务院政策例行吹风会上提出，1000亿元租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理，再贷款总规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。值得注意的是，地方国企作为收购主体，收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入 （配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是地方国企参与的核心约束点。此外，5年贷款期限相对较短，地方政府或需要为选定的国企还贷兜底，因此申请贷款主体将会非常审慎决策。政策中“自主决策、风险自担”等行文也进一步表明该政策仍未能突破市场化、法制化的原则。综上，我们认为该项收储政策不及预期。后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台具体收购方案等。同日，央行宣布下调首套住房个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套不低于25%，下调个人住房公积金贷款利率 0.25个百分点。我们认为本次常规性政策超预期，对市场有一定的支撑作用，可能会带来一线城市和强二线城市短期量的反弹。后续进入政策效果观察期。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第20周市场行情回顾（2024.05.11~2024.05.17）4 1.1第20周行业指数表现4 1.2第20周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.11~2024.05.17）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：2024年第20周44城新房成交套数6 图2：2024年第20周21城二手房成交套数6 图3：2024年第20周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第20周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第20周市场行情回顾（2024.05.11~2024.05.17） 1.1第20周行业指数表现 第20周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为12.3%。沪深300指数报收3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收1864.94，周度跌幅为0.7%；房地产指数（申万）报收2245.52，周度涨幅为12.6%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2024/05/17) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3677.97 0.3% 1.7% -5.0% 创业板指 1864.94 -0.7% 1.1% -20.5% 房地产指数（申万） 2245.52 12.6% 4.4% -25.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第20周地产板块个股表现 第20周地产板块涨幅居前的公司分别为特发服务、我爱我家、滨江集团、天地源、华发股份。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 特发服务 33.6% *ST世茂 -12.2% 我爱我家 32.7% *ST中迪 -11.2% 滨江集团 30.7% 广汇物流 -1.9% 天地源 25.4% ST数源 -1.4% 华发股份 24.5% 万通发展 -0.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.11~2024.05.17） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。自然资源部：发布《平急功能复合的韧性城市规划与土地政策指引》，并开启 城市国土空间监测工作，强调城市国土规划，旨在提高城市管理水平。住房部提出要打好保交房 攻坚战，并表示后续会出台系列配套文件。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。河南全力推进保交房工作，推动房地产企业“白名单”制度落地。 全国性政策： 1)自然资源部：发布《平急功能复合的韧性城市规划与土地政策指引》（5.13） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 信息来源：观点地产网 2)自然资源部：宣布2024年城市国土空间监测工作已正式启动。（5.14）信息来源：观点地产网 3)央行：取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限（5.17）信息来源：观点地产网 4)自然资源部：准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施（5.17）信息来源：观点地产网 5)住建部：打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险（5.17）信息来源：观点地产网 6)央行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。（5.17） 信息来源：观点地产网 地方政策： 1）广州花都：启动商品房“以旧换新”（5.11）信息来源：观点地产网 2）北京：持续防范化解房地产风险修订并实施预售资金监管政策（5.11）信息来源：观点地产网 3）北京：启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划（5.11）信息来源：观点地产网 4）佛山：出台13项新措施优化房地产市场放宽购房入户政策（5.13）信息来源：观点地产网 5）河北定州：提高公积金贷款额度首套房首付两成、二套房首付三成（5.14）信息来源：观点地产网 6）山东禹城：出台房地产新政支持“以旧换新”服务、房产促销活动（5.14）信息来源：观点地产网 7）河南：全力推进保交房工作推动房地产企业“白名单”制度落地（5.14）信息来源：观点地产网 8）成都：已取消购房入户政策实施条件入户和积分入户体系（5.14）信息来源：观点地产网 9）浙江：多地推出购房消费券最高可抵33万首付款（5.15）信息来源：观点地产网 10）江门：宣布全市范围内推行“一手现房带押过户”新模式（5.15）信息来源：观点地产网 11）云南楚雄州：实施18条楼市新政引导和鼓励农民进城购房（5.15）信息来源：观点地产网 12）惠州：发布住宅用地新规划电梯机房等不纳入公摊、阳台面积占比放宽至25%（5.15）信息来源：观点地产网 13）深圳：深圳公积金中心宣布推出二手房跨行“带押过户”资金免费监管服务（5.15）信息来源：观点地产网 14）合肥：发布房地产调整政策，提供购房1%-2%补贴，特定人群享更高比例；取消公证摇号，优化销售措施；提高公积金贷款额度，支持二手房市场流通，推广房票安置等。（5.15） 信息来源：观点地产网 15）江苏：常州市首套房贷利率降至3.25%；无锡首套房贷利率下调至3.45%（5.16）信息来源：观点地产网 16）苏州：公积金贷款利率下调（5.17）信息来源：观点地产网 17）河南：下调公积金贷款利率五年期以下从2.6%降至2.35%（5.17）信息来源：观点地产网 18）合肥：下调公积金贷款利率首套房五年以下利率降至2.35%（5.17）信息来源：观点地产网 19）广州：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（5.17）信息来源：观点地产网 20）杭州：调整住房公积金贷款政策，依据房产证明认定家庭住房套数。（5.17）信息来源：观点地产网 21）海南：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（5.17）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第20周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新房销售为 2.1万套，较第19周增加3