中介专家解读地产重大举措影响20240515

国家及地方政府在五月初出台了一系列地产政策： 北京：4月30号和5月1号放松限购政策，郊区带看量显著增加，第一周增加约15%，第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移，但短期内成交量未显著上涨，日间成交维持在460套到510套之间。 上海：主城区挂牌量约51000套，量价平衡线在41000到42000套之间，存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划，预计下半年将释放新的购房需求。 深圳：政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。 广州：政策出台后，这些城市的客户主要是置换型，需要外部购买力支撑。 杭州：松绑限购后，新房带看量提升170%到190%，成交提升约20%，未达预期的35%到45%。 成都：解除限购政策主要针对二环内主城区二手房，当前库存量约18万套，价格较二线城市跌幅较小 ，仅下跌约15%。 西安：放松限购后，来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多，成交上升13%到17%，但开发商未提供足够优惠，郊区房产吸引力不足。 一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购，因为主城区库存已接近正常水平，风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房，主要针对郊区房产，尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。 2、地产市场供需分析 新房市场存在大量库存，尤其是郊区，需要外部购买力支撑。 二手房市场面临压力，房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。 空置率方面，北京、上海约30%，广州约20%，二线城市如西安、成都在17%到19%之间，宁波等地区高达45%。 Q&A： Q1：未来房贷政策的执行和调整方向是什么？ A1：未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前，有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高，特别是在还款初期，主要还的是利息。接下来，是否会出现优先偿还本金的续费结构变化，是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费，而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。 Q2：存量房贷是否会有调整，以及未来商贷利率的预期范围？ A2：存量房贷的调整是有可能的，因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅，存量房 贷可能会有提前还款的动作。政策上，虽然取消了贷款下限，但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市，未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1 %之间，这个范围能够刺激购房需求。 Q3：杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么？ A3：杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象，尤其是在钱江世纪城和奥体板块，这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌，累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价 可能会有小幅度反弹，因此选择先撤牌，等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价，是因为担心房源价格多次变动后，经纪人会认为其不稳定，不愿意操作。 Q4：一线城市的房地产市场政策是否会完全放开，特别是核心区域？ A4：一线城市，包括北京和上海，可能不需要完全放开房地产市场政策。目前，北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间，上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动 的进行，预计到年底前，北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策，而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。 Q5：深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少？ A5：深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右，而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。 这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。 Q6：深圳房价是否会下跌，以及5月17号政策对周边城市的影响是什么？ A6：深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市，如佛山、东莞 、中山、惠州、珠海等，因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力，但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此，库存消耗量是现存量的两倍多，达到平衡点的两倍多。 Q7：广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级？ A7：广州和深圳现在需要统一战线，吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后，可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘，解套。至于选择广州还是深圳，将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市，将看谁先落地。 Q8：政府收储未卖出的房子作为保障房的看法？ A8：政府收储未卖出的房子作为保障房，供给不变，但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保 障房刚需的需求减少，但供给不变，从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区，尤其是之前大跃进规划的那一批，如高新区、经济开发区、新区的房子。 Q9：政府收储的保障房未来是否会流向市场？ A9：政府收储的保障房未来有可能会流向市场，但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作，后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子，且释放时不限购不限贷。 Q10：新房在当前市场环境下的竞争力如何？ A10：新房在当前市场环境下，要想卖得优于二手房，需要提供与二手房完全不同的优质品质。小 型开发商已经意识到这一点，开始对房子本身进行赋能，如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能 ，以及全屋智能解决方案。目前，小开发商的品质已经可以达标，但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上，由于拿地成本高，品质质量可能不是特别好。 Q11：新房市场中，普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响？ A11：在新房市场中，普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的 去化。但如果新房的品质较好，且没有降价，那么其去化情况可能会更好。目前，能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。 Q12：改善型需求在新房市场中的表现如何？ A12：改善型需求在新房市场中仍然存在，尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本 身的品质有要求外，还对位置有要求，如如果有杭州绝不选宁波，如果有广州绝对不选佛山。此外，目前二手房市场中，毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。 Q13：当前中国各城市空置率情况如何？ A13：北京和上海的空置率大约在30%左右，广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23 %左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间，而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%，宁波的空置率不低于 45%。武汉的空置率约为36%，南昌为29%，长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-4 0%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例，高空置率可能意味着较大的房价压力。Q14：各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少？ A14：北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%，上海为2%-30%，广州和深圳基本上 不太可能存在毛坯房，比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%，江浙地区毛坯房占比在13%-16%，华中地区毛坯房比例约为13%，东莞、佛山的毛坯房比例约为9%，西南 地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力，因为还有大量待消化的房产。 Q15：5月17日降低首付比例政策的效果如何？ A15：降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响，但对于置换需求的购房者来说，首付 比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整，尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低，这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而，具体的执行情况将取决于各银行总行的决策，包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注，因为它们直接影响到购房者的贷款成本。 Q16：毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何？ A16：在山东潍坊，毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元；济宁地区的价格差异在1000元左右；河南北部的价格差异在800到900元之间；河南南部地区的价格差异在700到10 00元之间。这些数据表明，毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异，但普遍存在一定的差价。Q17：政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异 A17：政府收储初期主要针对外围区域，对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少，难以形成大规模收储，且沟通成本较大。目前，主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20% ，新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。 Q18：政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响 A18：政府在收储时会考虑风险问题，优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项 目。收储后的房子将变成存量房，通过中介机构或机构销售，形成二手房市场。目前，政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目，而非存在较大溢价空间的新房。 Q19：后续政策走向及价格变化趋势 A19：目前的政策已达到历年最低水平，从最上层统一性政策来看，已没有进一步释放的空间。接 下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率，虽然取消了下限，但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值，接下来需关注政府收储的规模和执行情况。 Q20：政府收储的规模及对市场的影响 A20：根据压力测试，政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库 存总量在600万套左右，政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时，需关注二手房以旧换新的政策走向，以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。 Q21：北京和上海是否会放开户籍准入政策，以及这将如何影响房地产市场？ A21：目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高，特别是对于高层次人才和中产阶级。 然而，政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策，可能会吸引更多人口流入，从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况，如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。 Q22：一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力，涨幅是否可能超过10%？ A22：对于北京和上海的主城区（北京四环以内，上海中环外3公里以内），未来几年房价上涨的 可能性不大，可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区，可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划，以了解具体情况。 Q23：在房价没有上涨预期的情况下，购房需求是否会减弱？ A23：如果房价没有上涨预期，购房需求可能会减弱，尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后，表示如果能解套，不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。Q24：降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%？ A24：这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限，或者有信心通 过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看，如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。 Q25：以旧换新政策如何影响房价？ A25：以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合，形成一种组合拳，以稳定房价。购房者在首付15%后，如果发现房价下跌，可以选择以旧换新，将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。 Q26：新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何？ A26：目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的 房源，即150万套左右，可能会对二手房价格产生一