【浙商地产】中介费率上限调控怎么看？影响有限，靴子落地反而打

【浙商地产】中介费率上限调控怎么看？影响有限，靴子落地反而打开估值空间！ 事件：1月5日彭博新闻称政府考虑讲中介费率设置在销售价格2-2.5%。实际政策和消息可能有差异。 彭博新闻此次援引知情人士的信息，并不代表最终政策一定会执行。 我们认为监管层之所以会讨论中介费率上限的问题，初衷是为了通过活跃二手房交易量带动新房成交，进而起到企稳房地产市场的作用。 然而，我们认为真实有效的提振新房市场需求，一方面需要继续放松需求端限制性政策，另一方面需要恢复就业和收入信心；控制中介费率的效果实则有限，并非是提振销售重要因素。 2023年二手交易量修复弹性高于新房，重点在交易量的回升。 我们看好贝壳2023年表现主要原因有三个：1）短期保交楼背景下，存量房更吸引核心城市需求，2023年保交楼持续推进过程中，二手房仍然是短期需求释放的重要选择；2）中期土地市场修复弹性弱、恢复时间长，新房供给有限的情况下，新房待售面积库存和二手房成为消化需求修复的主力；3）长期来看城镇化发展进入成熟阶段，二手房交易量势必超过新房。 我们认为，推动贝壳2023年业绩修复的主力在于成交量的提升。 中介公司相对房企轻资产运营，资产负债表修复弹性相对开发商更快。中介费率实则不高，靴子落地反而打开估值空间。 2021年中介行业二手房平均费率1.52%，贝壳2021年中介费率2.76%（包含增值服务）。根据彭博新闻，中介费率的调控区间拟控制在2-2.5%（不包含增值服务）。 我们认为该政策如果实行，费率控制区间和贝壳现阶段费率差异不是很大，对贝壳影响实际有限。 根据我们模型测算，在悲观情形下如果二手房中介费率上限设置到2%，对贝壳的影响是2023年收入正增长转为降幅收窄、2024年收入同比转正，业绩相较于2022年持续修复虽有延后但趋势不变。 我们认为目前压制贝壳的核心因素在于“中介费率”的达摩克斯之剑，犹如房地产税对房地产销售和价格的影响；政策实际落地，影响证实有限，反而会进一步打开贝壳估值空间。 2023年市场好转推动公司业绩修复+公司在业内是绝对龙头+公司2023年大概率入港股通带来更强流动性，我们认为贝壳股价短期受消息影响回调即是买入机会。 继续看好贝壳，维持公司2023年目标价72港元。