需求侧集中发力，购房门槛再降低

2024年05月17日 房地产 需求侧集中发力，购房门槛再降低 核心观点： 分析师 ⚫需 求 侧 支 持 力 度 加 大：5月17日 ，央 行 集 中 发 布 针 对 住 房 的 支 持 政 策 ，分 别从 首 付 比 例 、贷 款 利 率 两 方 面 发 布 支 持 政 策 。首 付 比 例 上 ，首 套 房 的 个 人 住 房最 低 首 付 比 例 降 至15%、 二 套 房 的 个 人 住 房 最 低 首 付 比 例 降 至25%。 房 贷 利率 上 ，1）商 业 贷 款 ：取 消 全 国 层 面 首 套 和 二 套 住 房 个 人 商 贷 利 率 下 限 、2）公积 金 贷 款 ：下 调 住 房 公 积 金 贷 款 利 率0.25pct，5年 以 下（ 含5年 ）和5年 以 上首 套 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 降 至2.35%、2.85%， 二 套 个 人 公 积 金 贷 款 利 率降 至2.775%、3.325%。 ⚫首 付 比 例 降 至 历 史 最 低：根据 央 行 此 次 政 策 ，首 套 房 和 二 套 房 的 个 人 最 低 首付 比 例 分 别 降 至15%、25%。2023年8月 央 行 下 调个 人 首 套 房 和 二 套 房 的 首付 比 例 分 别至20%、30%。 此 前2016年不 限 购 城 市 的 首 套 房 最 低 首 付 比 例分别为20%、30%。 因 此 ，5月17日 央 行 将首 套 房 和 二 套 房 的 首 付 比 例 均 下 调5pct后 ，首 付 比 例达 到历 史最 低 值 。目 前 北 京 上 海的首 套 房首 付 比 例 为30%、二 套 房 首 付 比 例 最 低 为40%（ 北 京 城 六 区 、上 海 非 自 贸 区 临 港新片 区 和 嘉 定 松江 等 区 外 的 区 域 首 付 比 例 为50%），降 首 付 比 例 有 望 降 低 购 房 者 的 购 房 门 槛 ，刚 需 和 改 善 性 购 房 需 求 有 望 得 到 刺 激 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫房 贷 利 率 下 调或 将 降 低 房 贷 成 本：央 行 取 消 全 国 层 面 的首套 和 二 套 住 房 的 个人 商 贷 利 率 下 限 并 下 调 公 积 金 贷 款 利 率，按 照30年 贷 款 年 限 为 例 ，首 套 住 房的 个 人 公 积 金 贷 款 利 率 降 至2.85%。截 至2024年3月 末 ， 全 国 共 有343个 城市（ 地 级 及 以 上 ）中 ，75个 城 市 下 调 了 首 套 房 贷 利 率 下 限 、64个城 市 取 消 首套 房 贷 款 利 率 下 限。根 据 此 次 央 行 政 策 ，二 套 房 的 个 人 商 贷 利 率 下 限 同 样 被 取消 ，因 此 二 套 房 的 购 房 贷 款 成 本 下 行 空 间 较 首 套 房 更 大 ，对 改 善 性 购 房 需 求 的刺 激 作 用 或 将 大 于 刚 需 。 相关研究 ⚫供 需 两 侧 齐 发 力：4月 政 治局 会 议 首 次 提 到“统 筹 研 究 消 化 存 量 住 房 和 优 化 增量 住 房”后 ，5月14日 杭 州 临 安 区 出 台收 购 商 品 住 房 用 作 公 共 租 赁 住 房 供 应 商的 政 策 ，即 政 府 出 台 收 购 存 量 商 品 住 房 。上 一 轮 去 库 存 的 周 期 中 同 样 提 到 了 收购 商 品 住 房：2015年1月住 建 部 发 布 政 策 提 到 “ 各 地 可 以 通 过 购 买 方 式 把 适合 作 为 公 租 房 或 经 过 改 造符合 公 租 房 条 件 的 存 量 商 品 房 转 为 公 共 租 赁 房 ”；2015年1月 ， 福 州 市 发 布 统 购 商 品 房 相 关 政 策。因 此在当 前楼 市 整 体 去 化 承压 的 背 景 下 ， 我 们 认 为 目 前 集 中 出 台 的 收 购 商 品 住 房 和 降 首 付 将 房 贷 利 率 等政 策 从 供 需 两 端共 同发 力 支 持 楼 市 平 稳 发 展 。 ⚫投 资 建 议：5月17日 央 行 集 中 出 台 政 策 降 首 付 比 例 、取 消 个 人 商 业 住 房 贷 款利 率 下 限 、下 调 公 积 金 贷 款 利 率 ，从 需 求 端 集 中 发 力 降 低 购 房 者 的 购 房 门 槛 。2024年1-4月 ，我 国 商 品 房 销 售 面 积 累 计 值 同 比 下 降20.2%，销 售 尚 未 修 复 。我 们 认 为目 前政 策集 中 从 供 给 和 需 求 两 侧 发 力 消 化 库 存，随 着 政 策 力 度 不 断加 大 ，去 化 压 力 或 可 缓 解。我 们 认 为头 部 房 企 展 现 优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、新 城 控 股 、龙湖 集 团 、万 科A、滨 江 集 团； 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ： 绿 城 中 国 、 华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：中 海 物 业、华 润 万 象 生 活 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产、大 悦 城 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大 幅 波 动 的 风 险。 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，4年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn