2023年房企偿债能力报告： 63%房企非受限现金短债比低于1

中专国题房地产 2024年5月 深度研究-克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/13 2023年房企偿债能力报告： 63%房企非受限现金短债比低于1 深度研究-克而瑞研究中心 目录 一、现金持有量同比下降15%，民营房企现金下降30%5 1、销售持续下探，2023年房企持有现金进一步减少15%5 2、83%房企现金同比下降，民营房企持有现金下滑30%5 3、调整后受限制现金占比下降至26%，但仍有很大部分被低估6 二、总有息债规模首次出现同比下降，民营房企下降7.24%6 1、房企融资持续低迷，2023年总有息负债首次同比下降6 2、民营房企总有息负债下降7.24%，央企与去年持平7 3、23%房企总有息负债增加，大部分企业或主动或被动降低负债水平8 三、融资受限叠加偿债潮到来，过半房企流动性承压8 1、短期有息负债占比提升至40%，部分企业仍需积极缓解流动性8 2、长期有息负债同比减少6.46%，各类性质房企分化较大8 3、调整后非受限现金短债比继续下滑，超63%企业低于18 四、净负债率继续提升，民营房企财务结构仍在恶化9 1、加权平均净负债率继续升至91.16%，央企及国企有所优化9 2、26家企业净负债率超过100%，流动性仍然承压11 3、35%房企净负债率有所下降，超过一半是央企和国企11 4、红档房企占比增至40%，混合所有制企业增长明显11 五、融资能力继续分化，金融支持政策效果待观察11 1、房企整体融资成本微升至6.2%，融资能力分化仍然明显11 2、超过57%房企的融资成本同比有所抬升12 3、86%房企调整速动比率小于1，混合所有制信用恶化凸显12 深度研究-克而瑞研究中心 4、“白名单”金融支持政策加快落地，政策效果待观察12 深度研究-克而瑞研究中心 2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救 企业并存”。进入2023年，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、 落实“金融16条”等。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。尤其是是，第四季度央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会，此后多家国有行召开房企座谈会，各地持续推进融资协调机制。虽然融资政策持续利好，但实际收益仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面资金压力依然紧张。 从65家重点样本上市房企1的财务情况来看，2023年末样本房企的现金持有量同比下滑15%，持续三年下滑；总有息负债同比下滑4.23%至55431亿元；其中，短期有息负债规模略下降0.69%。由于现金持有下滑幅度远高于有息负债降幅，调整后的非受限现金短债比下降至0.50，净负债率上升至91.16%，扣预后资本负债率上升至71.82%，房企短期偿债压力依然较大。 表：历年样本房企整体财务指标 财务指标 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 同比变化 现金（亿元） 22079 26289 22890 17463 14857 -14.92% 总有息负债（亿元） 51223 55957 57685 57882 55431 -4.23% 净负债率（永续债作权益） 75.93% 64.07% 70.36% 86.78% 91.16% 4.38pts 调整后非受限现金短债比 1.18 1.33 0.83 0.56 0.50 -0.06 长短期债务比 2.21 2.49 1.95 1.59 1.50 -0.09 扣预收后资产负债率 71.88% 70.62% 70.57% 71.39% 71.82% 0.43pts 融资成本* 6.40% 6.16% 6.37% 6.16% 6.20% 0.04pts 注：1)2023年港币统一以0.91进行换算，融资成本为样本房企数据算数平均。2)扣预收后资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）。 3)为真实反映房企短期的偿债能力，采用“调整后的非受限现金短债比”。针对额外披露预售资金监管余额且未计入受限制现金科目的部分房企，计算公式为（货币现金-受限制现金-预售监管余额）/短期有息负债；而其余房企的指标计算公式（货币现金-受限制现金）/短期有息负债。 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 165家重点房企：万科、中国海外发展、华润置地、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、绿地控股、华发股份、金地集团、绿城中国、越秀地产、中国金茂、合生创展集团、建发国际集团、新城控股、融创中国、华侨城、金隅集团、旭辉控股集团、滨江集团、首开股份、宝龙地产、美的置业、世茂集团、雅居乐集团、深圳控股、富力地产、大悦城、保利置业集团、瑞安房地产、仁恒置地、金融街、金辉控股、龙光集团、中梁控股、荣盛发展、信达地产、城建发展、远洋集团、金科股份、中骏集团控股、中南建设、路劲、合景泰富集团、中交地产、北辰实业、弘阳地产、五矿地产、众安集团、光明地产、港龙中国地产、时代中国控股、荣安地产、迪马股份、佳兆业集团、正荣地产、景瑞控股、禹洲集团、领地控股、三巽集团、朗诗绿色管理、建业地产、花样年控股、天誉置业、中国奥园。 深度研究-克而瑞研究中心 一、现金持有量同比下降15%，民营房企现金下降30% 1、销售持续下探，2023年房企持有现金进一步减少15%（部分略） 从历年来看，现金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年现金持有量历年首次出现了负增长，同比下滑了13%；2022年，现金持有量加速下滑24%。 进入2023年，一季度房企销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高；但二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。2023年下半年，虽然中央至地方出台一系列利好政策，行业销售迎来边际改善，但仍处于历史较低区间。在此背景下，2023年末重点上市房企的现金持有量为14857亿元，同比 降幅较2022年有所收窄，但仍继续下降了15%，房企资金压力依然较大。 图：重点上市房企历年现金持有量及同比变化情况（亿元） 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 2、83%房企现金同比下降，民营房企持有现金下滑30%（部分略） 从各个梯队的表现来看，TOP10房企持有现金7738亿元，同比下降了9.55%；是各 2023年企业排名 2022年 2023年 同比变化 TOP10 8555 7738 -9.55% TOP11-30 4457 3984 -10.61% TOP31-50 1695 1204 -28.95% TOP51+ 2756 1931 -29.92% 合计 17463 14857 -14.92% 注：梯队划分根据克而瑞《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径销售排名。 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 从企业性质来看，央国企与民营房企之间的分化加剧。央企的现金持有量达6312亿元，同比略有下降3.64%，11家央企平均现金持有量574亿元，是所有性质房企中规模最高的；而国企持有现金2446亿元，同比上升4.45%，是所有性质房企中唯一出现正 增长的。而混合所有制及民营房企的现金持有量均出现大幅度下滑，分别同比下降26%及30%，可见民营房企的现金流状况仍不容乐观。 表：2023年各性质房企现金变化（亿元） 企业性质 个数 2022年 2023年 同比变化 央企 11 6551 6312 -3.64% 国企 10 2342 2446 4.45% 混合所有制 6 3357 2473 -26.34% 民营房企 38 5213 3626 -30.44% 合计 65 17463 14857 -14.92% 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 3、调整后受限制现金占比下降至26%，但仍有很大部分被低估（略）二、总有息债规模首次出现同比下降，民营房企下降7.24%1、房企融资持续低迷，2023年总有息负债首次同比下降 2023年重点样本房企的总有息债规模为55431亿元，历年首次出现同比下降，降幅为4.23%。从历年来看，房企总有息负债规模自2021年增速下降至3%，2022年下降至0.34%，直到2023年首次同比下降。一方面是因为自“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，同时大部分企业也加速了去杠杆进程。另一方面则是由于行业暴雷情况频发，受资本市场信心不足，大多数房企的再融资情况不容乐 深度研究-克而瑞研究中心 观；叠加偿债潮的到来，从而整体行业的总有息负债规模出现了同比下降。 图：重点样本房企历年总有息负债规模及增速情况 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 2、民营房企总有息负债下降7.24%，央企与去年持平（部分略） 从梯队表现来看，2023年TOP10房企的总有息负债规模同比下降2.31%至18968亿元，是各梯队中同比降幅最低的。其余各梯队的房企总有息负债规模同比也均有所减少。 其中TOP31-50的房企降幅达到6.4%，该梯队中绝大多数房企出现下降明显。 表：各梯队房企总有息负债情况（单位：亿元） 梯队 2022年 2023年 同比变动 TOP10 19417 18968 -2.31% TOP11-30 15191 14375 -5.37% TOP31-50 7861 7358 -6.40% TOP51+ 15413 14730 -4.43% 合计 57882 55431 -4.23% 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 从企业性质来看，央企的总有息负债规模同比变化不大，维持在15672亿元；国企的总有息负债下降了4.66%；民营房企总有息负债同比下降了7.24%。 表：各性质房企总有息负债情况（单位：亿元） 梯队 2022年 2023年 同比变动 央企 15776 15672 -0.66% 国企 7741 7381 -4.66% 混合所有制 9088 8931 -1.72% 民营房企 25277 23447 -7.24% 合计 57882 55431 -4.23% 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 3、23%房企总有息负债增加，大部分企业或主动或被动降低负债水平（略） 三、融资受限叠加偿债潮到来，过半房企流动性承压 1、短期有息负债占比提升至40%，部分企业仍需积极缓解流动性（略） 2、长期有息负债同比减少6.46%，各类性质房企分化较大（略） 3、调整后非受限现金短债比继续下滑，超63%企业低于1（部分略） 由于重点房企的持有现金规模持续萎缩，2023年底重点房企的调整后非受限现金短债比的加权平均值同比继续下降了0.06至0.5，房企整体仍然有着较大的短期偿债压力。 值得注意的是，部分企业在其年报中并未披露预售监管资金，若是加上该部分受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少，调整后非受限现金短债比将会进一步降低，企业实际上的流动性风险将会更大。 图：重点样本房企历年调整后非受限现金短债比 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 从各类性质房企来看，仅有央企和国企的调整后非受限现金短债比高于1，其中国企同比有所改善；混合所有制房企的同比降幅为0.18，是各类房企中降幅最大的；而民营房企已经降到了0.16。整体看来混合所有制和民营房企都存在着一定的短期偿债压力，大多数民营房企的资金链压力则相对较大，而混合所有制房企的财务状况恶化较为严重。 表：各类性质房企调整后非受限现金短债比情况 企业性质 2021年 2022年 2023年 同比变动 央企 1.64 1.46 1.36 -0.10 国企 1.11 1.20 1.22 0.02 混合所有制 1.10 0.80 0.62 -0.18 民营房企 0.49 0.22 0.16 -0.06 中位数 1.11 0.62 0.35 -0.27 整体平均 0.83 0.56 0.50 -0.06 数据来源：企业业绩报告，CRIC整理 四、净负债率继续提升，民营房