现金3倍于短债，监管支持下融资渠道逐步畅通

所属行业房地产 发布时间2022年8月26日 现金3倍于短债，监管支持下融资渠道逐 步畅通 龙湖集团（00960.HK） 核心观点： 一、销售业绩保持韧性，投资高度聚焦 上半年龙湖实现合同销售858.1亿元，历年贡献最大的 长三角占比进一步提升，较2021年同期提升7个百分点至34.6%，因此龙湖集团上半年的投资也高度聚焦于长三角，新增土储中长三角占比达到56.3%。 二、盈利水平仍在行业中上，持有业态维持高位出租率 上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%。上半年实现不含税租金收入58.6亿元，较2021年同期增长23%，同时已开业商场和冠寓的整体出租率分别在95.6%和95.4%，持有业态的出租率仍然保持着较高的水平。 三、财务状况保持稳健，融资渠道在监管支持下逐步畅 通 净负债率55.3%，剔除预收款后的资产负债率68.1%，同时剔除预售监管资金和其他受限资金后的现金短债比达到 3.1倍，不仅远超监管要求也比大部分同业要高。 融资渠道方面，在监管机构的持续支持下，龙湖集团是少数能够持续发行债务工具的民企之一，同时低位的融资成本显示了市场对于“示范房企”的认可。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国2021H1中报点评 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn文婧 windaxia0799（微信号）wenjing@ehconsulting.com.cn 引言 2022年上半年，面对市场持续低迷和民企融资困难的形势，龙湖集团顶住压力，稳住脚跟。 销售方面虽然也同比下降近40%，不过与TOP10同行相比相差不大，作为民企来说实属不易，其中长三角的贡献功不可没，因此上半年在投资中企业也高度聚焦长三角，为未来的业绩兑现寻求确定性。 盈利方面仍旧保持着行业中上的利润率水平，物业投资业务稳步发展。 财务方面，一方面企业自身保持稳健，“三道红线”继续绿档，剔除预售监管资金和受限资金的现金短债比达到3.1倍，另一方面在监管机构的支持下能够不断在境内发债，后续企业有望继续保持现金流的健康运行，真正做到穿越周期。 目录 一、销售业绩保持韧性，投资高度聚焦2 二、盈利水平仍在行业中上，持有业态维持高位出租率2 三、财务状况保持稳健，融资渠道在监管支持下逐步畅通3 一、销售业绩保持韧性，投资高度聚焦 2022年上半年，龙湖集团销售保持韧性，长三角提供有力支撑。具体而言，上半年龙湖实现合同销售858.1亿元，虽然较2021年同期下降39.8%，不过与TOP10同业的下降幅度相差不大，作为其中为数不多的民营企业，这样的幅度显示出了企业销售的韧性。区域贡献 中，历年贡献最大的长三角占比进一步提升，较2021年同期提升7个百分点至34.6%，在 下行的态势中长三角的强抗风险能力显现无疑。 因此我们能看到，龙湖集团上半年的投资也高度聚焦于长三角，新增土储中长三角占比达到56.3%。虽然上半年投资力度有所放缓，但是基于过往良好的投资力度和布局，龙湖集团仍然具备较为深♘和优质的后备土储资源，截至2022年上半年土地储备总建筑面积达 6767万平方米。 二、盈利水平仍在行业中上，持有业态维持高位出租率 2022年上半年，龙湖集团盈利水平仍处于行业中上位置。上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%，在利润率普遍承压的情况下，当前的盈利水平 仍然处于较高的水平。同时由于2021年下半年以来龙湖集团获取的土地成本明显改善，且布局的城市能级较高，因此后续盈利能力有望提升。 物业投资业务稳步发展，2022年上半年实现不含税租金收入58.6亿元，较2021年同期增长23%，同时已开业商场和冠寓稳定期房源的整体出租率分别在95.6%和95.4%，在经济 形势偏弱和疫情的袭扰下，持有业态的出租率仍然保持着较高的水平，反映了企业优秀的经营能力和强大的品牌优势。 三、财务状况保持稳健，融资渠道在监管支持下逐步畅通 2022年上半年，龙湖集团财务状况保持稳健，融资渠道在监管机构的支持下逐步打开。“三道红线”持续绿档，短期偿债能力良好。净负债率55.3%，剔除预收款后的资产负 债率68.1%，显示龙湖集团的负债水平处于合理区间内，同时剔除预售监管资金和其他受限资金后的现金短债比达到3.1倍，不仅远超监管要求也比大部分同业要高，龙湖集团的短期偿债有充足的保证。 融资渠道方面，在监管机构的持续支持下，龙湖集团是少数能够持续发行债务工具的 民企之一，同时低位的融资成本显示了市场对于“示范房企”的认可。2022年上半年，集 团在境内共发行33亿元公司债，利率在3.49%-4.0%之间，其中包括5月被选为“示范房 企”后使用信用保护工具模式发行的5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；此后7月其成功发行17亿元公司债；8月在监管机构的推动下，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，成功发行15亿元中期票据，利率仅3.3%。 展望后续，不论是企业自身良好的财务状况，还是监管机构背书下融资渠道的逐步畅通，龙湖集团的现金流情况有望维持健康状态，在此基础上，企业的经营得以正常运转，真正做到穿越周期，并在行业出清完成后的格局中保有一席之地。 图表：2019-2022H1龙湖集团主要指标 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 2425.0 2706.1 2900.9 858.1 合约销售面积(万㎡） 1423.8 1616.2 1708.9 518.5 新增土地建面(万㎡） 1731.0 2567.0 2355.3 226.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 6814.0 7400.0 7354.0 6767.0 存续比（年） 4.8 4.6 4.3 6.5 营业收入（亿元） 1510.3 1845.5 2233.8 948.0 净利润（亿元） 265.5 288.4 317.9 108.8 预收账款（亿元） 1551.6 1823.9 1948.7 1819.7 预收账款/营业收入 1.0 1.0 0.9 1.0 毛利润率 33.6% 29.3% 25.3% 21.3% 净利润率 17.6% 15.6% 14.2% 11.5% ROE 17.3% 16.0% 15.3% 10.2% ROA 4.6% 4.1% 3.9% 2.5% 管理费用率 4.3% 4.0% 4.8% 4.3% 销售费用率 2.7% 2.7% 2.4% 2.3% 财务费用率 4.4% 4.3% 3.6% 4.4% 三费费用率 11.4% 11.0% 10.8% 11.0% 净负债率 51.0% 46.5% 46.7% 55.3% 剔除预收账款的资产负债率 66.5% 66.9% 67.4% 68.1% 现金短债比 4.3 4.2 3.9 3.1 投销比 1.2 1.6 1.4 0.4 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 342.8 367.3 285.3 - 货币资金（亿元） 609.5 778.3 885.3 875.5 有息负债（亿元） 1460.0 1673.7 1920.7 2123.8 融资成本 4.5% 4.4% 4.1% 4.0% 总资产（亿元） 6522.4 7651.6 8756.5 8890.3 净资产（亿元） 1666.8 1927.2 2218.8 2257.5 存货（亿元） 3313.9 3751.4 4049.1 3921.0 存货周转率 0.3468 0.3695 0.4278 0.3648 资产周转率 0.2606 0.2604 0.2723 0.2152 注： 存续比=土地总建筑面积/合约销售面积，半年度分母乘以2投销比=新增土储总建面/合约销售面积 ROE=净利润/净资产均值，半年度分子2*净利润ROA=净利润/总资产均值，半年度分子2*净利润 财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括资本化利息净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，受限制资金包括销售监管资金及其他受限制资金 存货周转率=营业成本/存货均值，半年度分子2*营业成本资产周转率=营业收入/总资产均值，半年度分子2*营业收入 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码