地产政策及4月经济数据解读：地产新政，影响多大？

分析师陈兴 SAC证书编号：S0160523030002 chenxing@ctsec.com 分析师马骏 SAC证书编号：S0160523080004 majun@ctsec.com 联系人陈莹 chenying04@ctsec.com 相关报告 1.《产能利用率稳步回复——2023年 12月经济数据解读》2024-01-17 2.《谁在带动工业生产回升？——2024年1-2月经济数据解读》2024-03-18 3.《5.3%的增速由谁拉动？——一季度经济数据解读》2024-04-16 证券研究报告 宏观月报/2024.05.17 地产新政，影响多大？ —地产政策及4月经济数据解读 核心观点国家统计局公布4月经济数据，工业生产和地产部分指标回升，而消费和投资有所放缓。首先，从需求端来看，外需在欧美补库和地缘冲突等因素的影响下 持续改善。内需中，本月消费和投资有所回落，一方面，消费回落主因假日错 月带来的高基数影响，今年4月份的节假日比去年4月份少了两天，统计局 初步测算拖累消费增速超过1个百分点。另一方面，部分南方地区4月出现雨涝灾害，影响了施工进度，对投资形成一定拖累。其次，从供给端来看，在外需改善的带动下，出口交货值同比增长大幅回升，带动电子、纺织等行业恢复向好。从品类来看，部分装备制造行业和消费品行业是制造业生产的两条主线。最后，如何看待未来经济走向？外需仍在继续改善，而内需恢复或将加快随着设备更新和以旧换新政策逐步落地，政治局会议提出加快专项债和国债发行进度，叠加近期超长期特别国债发行计划公布，以及地产新政重磅出炉有助于推动经济持续恢复向好。 房地产市场有望边际回暖。在各地已有放松限购、房地产“以旧换新”、加大房贷优惠以及收储等政策的基础上，央行重磅宣布刺激房地产的三条新政策一是取消全国层面住房贷款利率政策下限，二是下调住房贷款最低首付款，三是下调住房公积金贷款利率。从历史经验看，下调利率下限见效最快，政策推出当月商品房销量增速就有明显提升；下调首付比例和下调公积金利率的政策效果在未来3个月内最为显著，在未来6个月内也多数有所增长。此次多措并举之下，我们认为，下半年商品房销量有望迎来边际改善。 投资有所回落。4月全国固定资产投资同比增速下行1.3个百分点至3.5%，两年年均增速亦有回落，其中民间投资增速回落0.8个百分点至-0.2%，两年年均增速亦由正转负。具体来看三大类投资，地产、制造业以及新、旧口径基建投资增速均有回落。4月新口径基建投资增速下行至5.1%，旧口径基建走低至5.9%，制造业投资增速降至9.3%，但仍保持高位，地产投资增速降幅走扩至-10.5%，两年年均增速均有下行。从细分行业来看，1-4月制造业技术改造投资、高技术产业投资快于全部投资增速，反映设备更新情况的设备工器具购置投资亦保持两位数增长。随着大规模设备更新细化举措逐步落地，专项债和国债发行提速，重点领域投资力度继续加大，将加快形成更多实物工作量，有利于投资稳步扩大。 风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。 请阅读最后一页的重要声明！ 图表目录 图1.近期新一轮政策刺激政策强发力3 图2.2015年至今几轮地产刺激政策后商品房销量均有不同程度改善4 图3.不同时期地产政策变动对商品房销量月均变动的影响（%）4 图4.工业增加值和服务业生产指数增速（%）5 图5.各主要行业工业增加值增速（%）5 图6.各项投资当月同比增速（%）6 图7.各类消费品零售额当月同比增速（%）7 图8.商品房销售面积增速（%）8 图9.城镇调查失业率（%）8 国家统计局公布4月经济数据，工业生产和地产部分指标回升，而消费和投资有所放缓。首先，从需求端来看，外需在欧美补库和地缘冲突等因素的影响下持续改善。内需中，本月消费和投资有所回落，一方面，消费回落主因假日错月带来的高基数影响，今年4月份的节假日比去年4月份少了两天，统计局初步测算拖 累消费增速超过1个百分点。另一方面，部分南方地区4月出现雨涝灾害，影响了施工进度，对投资形成一定拖累。其次，从供给端来看，在外需改善的带动下，出口交货值同比增长大幅回升，带动电子、纺织等行业恢复向好。从品类来看，部分装备制造行业和消费品行业是制造业生产的两条主线。最后，如何看待未来经济走向？外需仍在继续改善，而内需恢复或将加快，随着设备更新和以旧换新政策逐步落地，政治局会议提出加快专项债和国债发行进度，叠加近期超长期特别国债发行计划公布，以及地产新政重磅出炉，有助于推动经济持续恢复向好。 地产新政重磅出炉。在目前各地已有放松限购、房地产“以旧换新”、加大房贷优惠以及收储等政策的基础上，中国人民银行联合国家金融监督管理总局重磅宣布刺激房地产的三条新政策，一是取消全国层面首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二是下调首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于15%和25%，达到历史新低，此前为20%和30%。三是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。央行也表示将设立3000亿保障性住房再贷款提供资金支持。此外，同日副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上，提到“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。” 图1.近期新一轮政策刺激政策强发力 数据来源：中国人民银行、中国政府网等，财通证券研究所 此次地产刺激政策的力度不小。首先，从工具的种类数量上看胜于以往，本轮刺激政策在降首付、降利率的基础上，还综合房地产“以旧换新”、存量房收储等，多措并举，加速探索房地产发展“新模式”。其次，从利率角度看，取消贷款利率 下限相当于降下限降至0，下降幅度接近400BP，同时公积金贷款利率也达到历史新低。最后，同时降低的首付比例也已经达到历史新低。 图2.2015年至今几轮地产刺激政策后商品房销量均有不同程度改善 商品房销售面积当月同比（%，右） 首房贷款利率下限(%)二房贷款利率下限(%) 首套房最低首付比例(%) 二套房最低首付比例(%) 住房公积金贷款利率：5年及以下(%) 住房公积金贷款利率： 120 8 7 6 5 4 3 50 40 30 20 10 4.0 100 80 60 40 20 0 -20 5年以上(%) 3.0 2.0 15/315/816/116/616/1117/417/918/218/718/1219/519/1020/320/821/121/621/1122/422/923/223/723/12 数据来源：WIND、中国人民银行，财通证券研究所，以首套房为例 -40 -60 多措并举之下，房地产市场有望边际回暖。从历史经验看，下调利率下限见效最快，政策推出当月商品房销量增速就有明显提升；下调首付比例和下调公积金利率的政策效果在未来3个月内最为显著，在未来6个月内也多数有所增长。此次取消利率下限、降低首付比例和降低公积金贷款利率一并推出，我们认为，短期商品房销量有望迎来边际改善。 图3.不同时期地产政策变动对商品房销量月均变动的影响（%） 2022-05 -20 -4.0 2.4 -1.4 7.3 -9.4 16.3 2.1 1.1 0.1 0.7 -8.0 2015-08 2022-10 -25 -15 35.6 -2.5 13.7 15.8 5.1 5.0 -1.7 3.2 -32.4 -25 2015-06 6个月 3个月 1个月 调整（bp） 公积金利率 -28.4 -5 2023-09 -5 2016-02 13.3 -5 2015-09 6个月 3个月 1个月 调整幅度（%） 首付比例 47.0 不变（二房-40） 2023-08 65.8 利率下限调整（bp）1个月3个月6个月 数据来源：WIND，财通证券研究所，未考虑多种工具同时使用的相互作用 高基数下生产仍在加快。在去年同期高基数的背景下，4月规模以上工业增加值增速回升至6.7%，较上月上行2.2个百分点，两年年均增速上升至6.1%。从环比 看，4月份，规模以上工业增加值比上月增长1%。分行业来看，4月采矿业、制造业、电力热力燃气及水生产和供应业增加值分别增长2%、7.5%、5.8%。其中，装备制造业回升幅度较大，消费品行业进一步恢复。工业品出口带动作用明显，4月份，出口交货值同比增长7.3%，比上月加快5.9个百分点，带动电子、纺织 等行业恢复向好。由于去年“五一”假期有两天安排在4月，而今年全部落在五月， 受假日错月带来的高基数影响，服务生产指数同比增速较上月下行1.5个百分点至3.5%，但两年年均增速有所回升。据统计局测算，假日错月拖累服务业生产指数增速回落超1个百分点。 图4.工业增加值和服务业生产指数增速（%） 工业增加值当月同比 服务业生产指数当月同比 20 15 10 5 0 -5 -10 21/1222/422/822/1223/423/823/1224/4 数据来源：WIND，财通证券研究所 中观行业增速涨多跌少。从中观层面来看，20个主要行业增加值增速仍增多跌少，仅农副食品、黑色冶炼、石油天然气、酒饮料茶以及食品行业增速较3月有所回落，而部分装备制造和消费品制造行业，如汽车、橡胶制品、计算机、交运设备、金属制品、纺织服饰等涨幅居前，受出口带动作用明显。从微观层面来看，主要工业品产量增速亦涨多跌少，除乙烯、钢材、有色金属增速有所回落以外，其余工业品产量增速均较上月有所回升。高技术制造业表现突出，3D打印设备、新能源汽车、集成电路产品产量同比分别增长55%、39.2%、31.9%。 图5.各主要行业工业增加值增速（%） 20 15 10 5 0 -5 3月4月4月较3月（右） 10 5 0 -5 -10 煤石橡金化非电有黑计交通专电汽纺医食酒农炭油胶属工金力色色算运用用气车织药品饮副开天制制属热冶冶机设设设机料食 采然品品矿力炼炼备备备械茶品气物 上游中游原材料中游加工组装下游消费品 数据来源：WIND，财通证券研究所 投资有所回落。4月全国固定资产投资同比增速下行1.3个百分点至3.5%，两年年均增速亦有回落，其中民间投资增速回落0.8个百分点至-0.2%，两年年均增速亦由正转负。具体来看三大类投资，地产、制造业以及新、旧口径基建投资增速均有回落。4月新口径基建投资增速下行至5.1%，旧口径基建走低至5.9%，制造业投资增速降至9.3%，但仍保持高位，地产投资增速降幅走扩至-10.5%，两年年均增速均有下行。从细分行业来看，1-4月制造业技术改造投资、高技术产业投资快于全部投资增速，反映设备更新情况的设备工器具购置投资亦保持两位数增长。随着大规模设备更新细化举措逐步落地，专项债和国债发行提速，重点领域投资力度继续加大，将加快形成更多实物工作量，有利于投资稳步扩大。 图6.各项投资当月同比增速（%） 25固定资产投资地产制造业基建（旧口径） 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 22/422/1023/423/1024/4 数据来源：WIND，财通证券研究所 消费市场持续恢复。4月社消零售、限额以上零售增速分别回落至2.3%、0.9%，除汽车以外的消费品零售额增速降至3.2%，主要受“五一”假期天数比上年同月减少2天、同期基数比较高等因素的影响，4月增速较上月有所回落，但两年年均增速均有回升。同时，实物商品网上零售带动作用明显，各领域消费场景不断 创新。服务消费方面，服务零售额累计同比增速有所回落，较上月下降1.6个百分点至8.4%。餐饮收入受基数大幅走高的影响回落至4.4%，但剔除基数的影响，两年年均增速较上月加快6.3个百分点至22.5%。分品类来看，4月必需及可选消费品增速分别降至5%、-1.3%。从两年年均增速来看，必需消费品增速略降，可选消费品增速显著回升。 图7.各类消费品零售额当月同比增速（%） 20 15 10 5 0 -5 -10 2024-032024-04差额 通办中家日饮烟家讯公西具用料酒电器用药品音 材品品响 汽石粮金化车油油银妆制