湖南投资：湖南投资集团股份有限公司2023年年度报告（更正后）

公告编号：2024-027 2024年4月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人皮钊先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）彭莎女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”“十一、公司未来发展的展望”描述了公司经营中可能面临的风险，敬请投资者关注相关内容，注意投资风险！ 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以499,215,811股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.90元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................6第三节管理层讨论与分析...........................................10第四节公司治理...................................................25第五节环境和社会责任.............................................42第六节重要事项...................................................43第七节股份变动及股东情况.........................................55第八节优先股相关情况.............................................60第九节债券相关情况...............................................61第十节财务报告...................................................62 备查文件目录 一、载有董事长签名的年度报告全文及摘要原件； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 四、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况： 公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性□是否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和 净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异□是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）高速公路建设运营行业 根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量27953.5万人、比上年同期增长1.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8%。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断完善，公司运营管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。 （二）资产管理和物业服务行业 据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达800万平方米。2023年上半年，长沙甲级写字楼总存量维持在256.5万平方米，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采取了积极的招商策略应对市场的挑战，采取定制需求和优化资源配置等措施，实现公司自持物业的出租率的提高。 （三）酒店投资经营行业 2023年，湖南旅游市场回暖，酒店行业平稳复苏。根据湖南省酒店业协会统计，2023年湖南省酒店行业平均营业收入同比增长35%，主营业务客房收入较2022年增长48%。湖南省旅游饭店协会公布，2023年度签约酒店项目数量湖南排名全国第三，在全国城市排名中长沙高居榜首。数据表明，湖南省已经成为酒店业投资热土，酒店行业竞争在不断加大。 （四）城市综合体投资开发行业 2023年，全国商品住宅成交延续筑底行情，房地产市场表现较为疲软。根据湖南中原研究院统计数据，长沙新房市场在政府采取降低个人住房贷款首付比和存量首套房贷款利率等新政后供需总量趋弱，总供应量和总成交量均有所下降，公司在售项目同样受到市场影响。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务 公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。 （二）经营模式 公司各主营业务板块均为自主经营。 （三）主营业务情况说明及行业地位 报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。 资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。 公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。 公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。 （四）公司的竞争优势与劣势 随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，但由于路段车流量逐渐接近饱和，需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需不断提高服务质量，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外拓展仍需加强。公司旗下房地产公 司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快现有项目商品去化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设。 （五）主要业绩驱动因素 1、高速公路建设运营 2023年，湖南省高速公路通行流量整体持续恢复，长沙城区连接绕城高速交通路网的不断完善带来的车流量增加，绕南公司通行费收入有所增加。同时，通过“警路企”联动工作机制治理超限超载货车、非法客运车辆，高效开展对账稽核，严格依法依规维护路产路权等提高公司经营收入。 2、资产管理和物业服务 2023年通过积极招商，湖南投资大厦全年平均出租率为78.70%，广欣发展被湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业企业”“优秀党组织”称号，长沙市物业行业委员会授予“长沙市‘红色物业’示范企业”“‘红色物业’标准化示范点”荣誉。君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理拆分，截至报告期末，江岸锦苑自持商铺出租率达到88.84%。 3、酒店投资经营 2023年，君逸山水大酒店坚持“线上为主，线下为辅”的经营策略，房费收入大幅增加，实现年均客房出租率80.6%，稳居携程“长沙设计感酒店榜”第六名、“长沙高档酒店榜”前十名；君逸康年大酒店在设备更新改造及电梯安装施工等因素影响下，千方百计稳定现有租赁客户和住店客人，并不断发展新客户，实现年均客房出租率66.91%，公司酒店投资经营板块实现了扭亏为盈。 4、城市综合体投资开发 报告期内，长沙楼市面临购买信心不足、需求下降的挑战，随着降首付、降利率、认房不认贷、优化公积金、交房即交证等新政策的出台，市场将逐渐企稳。公司坚定落实“保交楼、稳民生”要求，积极提升产品竞争力和服务质量，确保项目如期交付。同时，加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司的持续发展奠定基础。截至2023年末，公司广润福园项目累计去化率98.32%，在长沙市房产企业同期数据对比中名列前茅。其他项目累计去化率相应增加。 新增土地储备项目 主要项目出租情况 融资途径 单位：元 发展战略和未来一年经营计划 详见本节第十一部分“公司未来发展的展望”相关内容。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用不适用 截止2023年12月31日，公司为购房客户向金融机构申请按揭贷款提供阶段性担保余额为294万元，具体情况详见本报告“第六节重要事项”“十七重大合同及其履行情况”“2、重大担保”“（1）对外担保”。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用 三、核心竞争力分析 公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平