发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期

行业研 究房地产 2024年05月15日 行业深度研究 中性/首次 房地产 发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期 23/10/8 23/12/20 24/3/2 24/5/14 走势比较 报告摘要 10% 23/5/15 23/7/27 0% 太 (10%) 平 (20%) 洋 (30%) 证 (40%) 券 股 份 房地产沪深300 子行业评级 一、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优。 2023年40家样本发债房企营业收入3.09万亿元，同比增长2.3%， 营收整体同比改善，央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅收窄，毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低。 2023年40家样本发债房企的经营性现金流净额4240.72亿元，较22 年同比增长192.5%，其中有31家房企经营性现金流实现增长，房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善，投资性现金流净流出共计1620.63亿元，较22年减少了23.25%，投资支出降低，筹资性现金净流 有房地产开发 限和运营 无评级 出约3749.63亿元，较22年同比增加288.62%，房地产行业整体融资环 境收紧，地方国企龙头筹资性现金净流出规模及增幅相对较小。 房地产服务无评级 公 司相关研究报告 证<<首张城中村改造房票在广州发放，券郑州二手房“以旧换新”正式启动>>-研-2024-04-23 究<<保障房建设怎么搞?——以一线城 报市为例>>--2024-04-19 告<<新一轮PSL重启，三大工程在升温>>--2024-03-09 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 研究助理：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 一般证券业务登记编号：S1190122070013 三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。 2023年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.36%， 较2022年下降了0.69个百分点，净负债率为96.29%，同比2022年上升 了0.59个百分点，现金短债比从1.81降至1.50，仍存一定短期债务压 力。综合融资成本较2022年下降29个百分点至4.33%，普通地方企业和民企相对较高。 四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。 2023年36家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较22年同 比下降6.4%至38726亿元，其中15家房企的销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。 五、投资建议： 2023年发债房企延续毛利率下行，业绩承压的态势，近期各城市房 地产调控政策仍在陆续落地，多地推出住房“以旧换新”政策，有助于释放置换需求，消化存量房屋，23年中央提出“三大工程”落地提速，部分房企也在积极探索相关业务机会。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 六、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地 产调控政策落地进程不及预期 目录 一、样本说明4 二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优4 2.1营收整体同比改善，央国企龙头表现较优4 2.2归母净利润降幅收窄，其中央企龙头盈利能力较强5 2.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩6 三、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低7 3.1房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善7 3.2投资性净现金流同比少流出，投资支出降低7 3.3筹资性净现金流流出规模扩大，地方国企龙头相对较优8 四、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存9 4.1剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率小幅提升9 4.2综合融资成本下行，普通地方企业和民企相对较高10 五、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优11 六、投资建议12 七、风险提示12 图表目录 图表1： 样本选取发债房企名单......................................................... 4 图表2： 发债房企样本营收规模及同比增速............................................... 5 图表3： 各类型发债房企样本营收同比增速............................................... 5 图表4： 发债房企样本归母净利润规模及同比增速......................................... 6 图表5： 各类型发债房企样本归母净利润同比增速......................................... 6 图表6： 发债房企样本毛利率........................................................... 6 图表7： 各类型发债房企样本毛利率..................................................... 6 图表8： 发债房企样本经营性净现金流................................................... 7 图表9： 各类型发债房企样本经营性净现金流............................................. 7 图表10： 发债房企样本投资性净现金流.................................................. 8 图表11： 各类型发债房企样本投资性净现金流............................................ 8 图表12： 发债房企样本筹资性净现金流.................................................. 8 图表13： 各类型发债房企样本筹资性净现金流............................................ 8 图表14： 发债房企样本剔预资产负债率.................................................. 9 图表15： 发债房企样本净负债率........................................................ 9 图表16：发债房企样本现金短债比10 图表17：发债房企样本综合融资成本10 图表18：各类型发债房企样本综合融资成本10 图表19：样本发债房企销售情况（亿元）11 一、样本说明 回顾2023年，年初疫情放开后，一季度楼市小阳春，短暂升温后未能持续。7月中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，中央及各级政府加大房地产政策调控力度，认房不认贷、放开限购、限售等政策频出，但是考虑到目前居民收入预期降低，需求释放仍不足。对房企而言，仍面临销售去化、债务化解、保交楼任务等诸多压力。 目前，房地产企业2023年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表 现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计40家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行对比分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示： 图表1：样本选取发债房企名单 类型 数量（家） 公司明细 央企龙头 4 中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展 混合所有制龙头 3 绿城中国、万科、金地集团 未出险民企龙头 4 龙湖集团、滨江集团、美的置业、新城发展 地方国企龙头 3 建发房地产集团、越秀地产、华发股份 普通央企 10 华侨城集团、中国金茂、电建地产、铁建地产、中交地产、保利置业、中海宏洋、大悦城、信达地产、鲁能集团 普通地方国企 16 金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、厦门特房集团、陆家嘴 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优 2.1营收整体同比改善，央国企龙头表现较优 2023年，所选40家样本发债房企营业收入合计3.09万亿元，同比增长2.3%，增速较22年 提升1.6个百分点；主要受到行业过去几年高增速发展影响，收入基数较高，以及保交楼贡献，房地产竣工交付起到积极作用。 分企业性质来看，2023年地方国企龙头营收同比增长22.02%，央企龙头和未出险民企龙头营 业收入同比分别增长14.58%和10.42%，较22年边际有所改善，而混合所有制龙头、普通央企和普通地方企业样本营收同比小幅下行。地方国企龙头中，建发房地产集团营收增速接近30%，央企龙头中，华润置地和保利发展均保持20%以上的高增速。 图表2：发债房企样本营收规模及同比增速图表3：各类型发债房企样本营收同比增速 40000 30000 20000 10000 0 营业收入（亿元）同比增速（右轴） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20192020202120222023 80% 30% -20% 央企龙头混合所有制龙头 未出险民企龙头地方国企龙头 普通央企普通地方企业 2019 2020 2021 2022 2023 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 2.2归母净利润降幅收窄，其中央企龙头盈利能力较强 2023年所选40家样本发债房企归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅较22 年收窄10.3个百分点，主要受到近年来房地产行业周期调整，大部分房企降价加速库存去化，结转毛利率下行，以及存货账面价值降低，房企对部分项目计提资产减值损失影响，盈利能力仍承压。 分企业性质来看，2023年央企龙头归母净利润同比提升1.9%，较22年同比增幅明显，盈利能力较强。地方国企龙头归母净利润同比小幅下行13.3%，而普通地方国企归母净利润呈现较大幅度下滑，盈利能力同比表现较弱。 图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 归母净利润（亿元）同比增速（右轴） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 20192020202120222023 100% 0% -100% -200% 央企龙头混合所有制龙头 未出险民企龙头地方国企龙头 普通央企普通地方企业 20192020202120222023 资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理 2.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 2023年所选40家样本发债房企毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续 下降态势，主要系23年房企结转的大部分是19-21年拿的高地价项目，部分城市房价走跌，同时 采取降价促销换量措施，毛利率走弱。分企业性质来看，2023年普通地方企业毛利率小幅提升0.56个百分点至22.75%，其中陆家嘴、北辰实业和北京城建毛利率明显提升，其余类型房企平均毛利率均