房地产行业深度报告：保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴

我国保障房政策的转变与发展趋势

1. 政策演变与类型概述

• 政策背景：我国保障房体系主要分为出售型和出租型，包含公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。政策演变历经福利住房、政府主导、租售并举到当前的市场+保障双轨制。

• 类型区别：出售型保障房以经济适用房和共有产权房为代表，侧重于特定群体的购房需求；出租型保障房以廉租房、公租房和保障性租赁住房为主，着重解决低收入群体的居住问题。

2. 政策指导与规划

• 政策导向：“十四五”期间，我国计划建设筹集保障性租赁住房900万套，重点城市规划数量与常住人口正相关，一线城市如北京、上海、广州、深圳的保租房筹建套数累计超200万套，占比40%以上。

• 资金来源：中央补助、地方专项债和公积金发放开发贷成为未来建设保障性住房的主要资金来源。

3. 全球经验借鉴

• 新加坡模式：通过组屋体系形成阶梯化供应，实现价格较低、充足供应和严格监管，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里。

• 德国经验：租赁住房供给充足，立法和执行完善，房价涨幅稳定。

4. 投资建议与风险提示

• 投资机会：看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，如优质央国企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份）和财务稳健的民企及混合所有制企业（万科A、金地集团、美的置业、新城控股）。

• 风险提示：政策落地与资金到位不及预期，保障性住房布局供需错配。

结论

我国保障房政策正经历从以售为主到以租为主的转变，形成了以市场+保障的双轨制体系。通过政策指导、资金支持和全球经验借鉴，旨在缓解居民住房压力，提高保障房的经济效益和社会价值。未来，随着政策的进一步细化和执行力度的增强，保障房体系有望实现高质量发展，为社会提供更加公平、高效的住房解决方案。