地产行业周报：地产板块延续反弹，核心城市松绑限购

1 证券研究报告 地产板块延续反弹，核心城市松绑限购 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年5月12日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周杭州、西安等地相继全面放开限购，深圳分区松绑限购，板块延续反弹。我们认为板块反弹主要为低持仓、低市值、下行风险释放后的政策博弈、超跌修复行情。4月及5月重点城市/房企销售延续下行，往后看，随着一二线相继放松，短期再度步入基 本面观察期，预计板块接下来将走向震荡。部分投资者担心是否会出现类似去年四季度政策效果不及带来的进一步下跌，我们认为可能性较小：1）政治局会议后，5月仍是政策观察窗口，不排除仍有超预期政策催化出台；2）机构地产持仓及房企市值较去年三季度末大幅下行，短期尽管板块反弹，但主要为修复4月中上旬跌幅；3）市场对于政策效果及基本面企稳预期较低。投资建议方面，尽管地产板块已连续反弹，但持仓及市值仍处低位、利空反应逐步钝化，建议适度底仓布局，同时考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳信号右侧上车机会。个股方面，地产建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。 政策环境监测：1）深圳分区松绑限购，杭州西安全面取消限购。 市场运行监测：1）成交：新房环比下滑，二手环比改善。本周(5.4-5.10)新房成交1.6万套，环比减少9.7%，二手房成交1.9万套，环比增长58%；5月前10日新房日均成交同比下降55.8%，降幅较4月扩大20.4个百分点。2）库存环比微降，去化周期23.7个月。16城取证库存10219万平，环比降0.2%；去化周期23.7个月。3）土地成交、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3040.9万平、 成交建面1924.1万平，环比升65.6%、7.7%；成交溢价率3.2%，环比升0.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比7.5%、35.4%、 57.1%，环比分别升1.1pct、升10.6pct、降11.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行10亿元，境外地产债无发行。2）地产股：本周房地产板块涨4.38%，跑赢沪深300 （1.72%）；当前地产板块PE（TTM）18.43倍，估值处于近五年99.92%分位。 2024年5月6日深圳 分区优化住房限购政策多孩户 籍家庭可再购1套房 住房公积金政策调整:二套 房首付比例降至20% 全面取消住房限购，加强住房 信贷支持 全面取消全住房限购措施 2024年5月9日杭州 2024年5月9日西安 2024年5月7日无锡 南海诸岛 偏松偏紧中性 深圳分区松绑限购，杭州西安全面取消限购 事件描述：1）5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》,从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。2）5月9日，西安市住房和城乡建设局等部门发布通知，全面取消全住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。3）5月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，包含全面取消住房限购、加强住房信贷支持、优化住宅用地供应等七项措施。 点评：1）政治局定调去库存，一线及核心二线城市快速响应。4月30号政治局会议强调“坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益”，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，直面当下库存高企的痛点，政策定调更加务实。继北京调整住房限购政策，上海推行“以旧换新”后，深圳继2月7日放松限购后、分区优化限购政策，杭州西安全面 取消限购，符合政治局会议因城施策、消化存量房产的定位，当前仅余北上广深、海南、天津六地仍处限购状态，更多去库存支持政策有望出台。2）深圳优化非户籍及多孩家庭在部分区域限购政策，杭州西安全面取消限购。深圳非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个 人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在上述区域再购买1套住房。其次，允许满足一定条件的企事业单位在上述区域购买商品住房，用于解决员工住房等需求。杭州此前已全面放开二手房及多个郊区限购，西安此前已放开二环外限购，此次全面放开限购，主要利好核心区改善性需求，与政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”要求一脉相承。 成交：新房环比下滑，二手环比改善 点评：本周(5.4-5.10)新房成交1.6万套，环比减少9.7%，二手房成交1.9万套，环比增长58%；5月前10日新房日均成交同比下降55.8%，降幅较4月扩大20.4个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.1523.2.1523.6.1523.10.1524.2.15W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 50% 重点50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 重点20城二手周成交走势对比 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.42023.62023.82023.102023.122024.22024.4 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期23.7个月 点评：16城取证库存10219万平，环比降0.2%；去化周期23.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.11.0522.1.14 22.3.25 22.6.3 22.8.1222.10.2122.12.30 23.3.17 23.5.26 23.8.4 23.10.1323.12.22 24.3.1 0 24.5.10 土地：成交、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2268.7万平、成交建面724万平，环比降25.4%、降64.8%；成交溢价率2.4%，环比降0.4pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比9.1%、39.3%、51.7%，环比分别升1.7pct、升4.5pct、降6.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W4.8W4.2922.10.1023.2.1023.6.1023.10.1024.2.10 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 20% 15% 10% 5% 0% 万平 120 97 100 80 60 40 20 0 百城土地成交前五城（4.29-5.5） 62 373835 2023.32023.62023.92023.122024.3W4.15 杭州广州济宁宿迁成都 流动性环境：资金价格基本下行 资金价格基本下行。5月10日当周，R001下行26.12BP至1.74%，R007下行22.25BP 至1.87%。截至5月10日，OMO存量（MA10）余额为964亿元，较4月30日增加420亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行22.25BP(%) 2021202220232024 28000 24000 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格基本下行（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024/4/302024/5/10涨跌幅 （BP） 1D 2.00 1.74 -26.12 R 7D 2.09 1.87 -22.25 14D 2.12 1.93 -18.21 1M 2.16 1.98 -18.5 1D 1.94 1.73 -20.62 DR 7D 2.11 1.82 -28.7 14D 2.16 1.87 -29.22 1M 2.07 1.91 -16.06 ON 1.92 1.73 -18.8 SHIBOR 1W 2.11 1.84 -27.3 1M 1.96 1.94 -2.1 3M 2.00 1.99 -1.3 -20 -60 -100 境内房地产债 本周境内地产债发行10亿元，总偿还量为45亿元，净融资额为-35亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2600.7亿，同比23年约增加3.47%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约301.13亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 总偿还量 到期+提前兑付 亿元 1200 1000 800 600 400 200 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年4月海外债发行0.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 0.6 0.5 140 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.5 0.3 0.0 0.0 120 0.4 0.3 0.2 0.1 100 80 60 40 20 0.0 2024-04-152024-04-222024-04-292024-05-06 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点债券明细 发行人 证券简称 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 发行额（亿元）币种 张江高科 24张江01 8 RMB 3 AAA 2.39 -0.44 2023-02-10 一般公司债 苏州苏高新 24苏州高新SCP025 2 RMB 0.3151 AA