如何理解会议后消化存量房产

当时是由这个日本贬值预期去出发的也率先是港股的一些这样的表现，其实第二个原因呢，就是整个对房地产政策的一个期待，在那个节点开始升温，背后的原因呢，当时更多是基本面层面，一个是本来的期待的小阳村，开始出现这个，这个这个不达预期的一个表现，有些地方甚至变成了这个倒春寒，其次呢，就是因为房地产销售的一个承压，那么整体房地产企业的资金链的情况是进一步收紧的，导致我们在厂房调研也好。 可以发现房企在二季度的整个的投资的力度，或者是投资的这个安排有可能会比较明显的变弱，所以从基本面的层面去展望这个。可能政策在一定程度上会升温，那么接着来的呢，就是当天的这个下午和晚上的时候，大家都看到的这个关于政治局会议的这个部分通稿的一些内容这里头呢，涉及房地产是非常重要的。 可能是这个会议中间的重点，那我们今天其实就是就四个点跟大家就这个方面做一个，我们的理解的一个汇报，这四个方面分别是如何理解这个会议中关于房地产的一个表述第二个是如何理解消化存量房产。不是房地产是房产的这样一个表述，可能的资金来源途径，包括可能涉及的规模，第三块就是如何理解这个优化增量住房，第4块就是对市场影响的一个探讨比如说修复的一个空间，或者是修复的一个预期，应该怎么去把握，首先第一就是怎么去理解这个会议中间涉及房地产的一个表述。 首先会议就还是强调持续防范化解重点领域风险，这个其实跟此前的政府工作报告政治局会议包括中央经济工作会议的这个防风险的基调是保持着一致的，那么整体的这个导向下，那么后续其实整个房地产的政策的基调，我们判断还是一个偏宽松的一个导向， 不仅限于需求端政策的这个放松，那么供应端政策呢，其实也会做相应的一个响应，包括就是政治与会议中间的一些表述，当然这个会议中间也提到了继续营收施策，压实地方政府房地产企业，金融机构各方责任，就是压实各方的这个主体责任这种提法。也在不断的强调，从这个层面的表述来看，我们认为这个一方面是从项目层面的，或者是新的一轮保价楼层面的，这个叫地方融资协调机制会持续的落地和推进，也能部分的对主体造成一些资金上的一些帮助当然更多的是一开始是先对项目层面的一个资金的一个帮助。 同时呢，判断后续的房地产企业，在这个叫做压实房企主体责任这个层面应该是会通过各种途径去保证现金流，包括公开市场的一个偿还这里头不限于盘活存量的这个资产包括提高经营性业务的回报不管是去处置资产，还是去依靠这些经营性回报比较合适的资产去做相关的这个融资，甚至包括断臂求生我们也可以看得到，其实国际上每一轮房地产行业下行的过程中间，房企。普遍采取的一种最朴素的方式就是断臂求生也只有在这个点去选择自救才有可能最终去保住自己的信用流达到这个这个会议所谓的这个防风险的这个底，守住防风险的这个底线的一个目标，就是关于第一点，这个中间我们想提的一个点，另外更更重要的是涉及房地产的表述有了一些增量的一些这样的。 这样的一些概念这句话呢，其实我也还是稍微念一遍，就是结合这个房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，这里头呢，消化这个存量的。房产和优化增量的住房是两个比较明确的政策方向，结合我们之前在这个有一篇报告叫房地产行业政策分析框架报告里头也。 指出房地产政策所关注的点包括民生、风险防范和经济三个维度我们认为这样 的这个表述，尤其是这个对于消化存量房产的这样的一个表述的出现，它背后的原因应该是多维的，中间既包括了这个风险防范的视角那可能不单单是房地产企业单本身的一个领域，可能更多是宏观层面包括经济的增长和就业等等是一个综合的一个考量，同时呢，也包含了这个推动这个行业发展新模式的一些思考，所以这是第一就是理解这个会议中间对于房地产的一个表述，第二比较重要的一点就是这次会议中间是刚才也说了提到的这个消化存量房产这样一个表述他提到的是房产，而不是房地产。那大家就会想，那我消化的对象是谁？消化的途径和资金来源是什么样子的，以及消化的这个设计的这个规模可能有多大？这三个方面我们分别讲一讲，第一是为什么是消化房产而不是房地产，我们认为这个背后的原因应该是指。 这个消化的对象应该是市场上去化比较困难的，简单通就是卖不动，但是我可能租得动的或者有别的用途的，代售商品住房它比较难，是这种未开工的。就是拿了地没开工或者是停缓工的土地或项目可能这次政策更多的指向是市场上缺乏困难的待售商品住房这个口径，那是不是代表未开工或者停款工的这种项目就没有解决方案呢？显然不是其实过去各有各的方案，各有各的处理的这个方式有的是正在执行。 比如说一些房企因为限流紧张，物流速差而停缓工的这些项目，其实目前是有这个城市房地产融资协调机制。这个资金支持，当然也包括过去的金融16条等等，去支持这个项目层面的一些这种融资交付。 困难的项目过去其实已经或者正在通过保教楼，包括现在的这个我们叫地方中器的机制在推进，所以其实只是说不同口径的库存有不同的处理方式，那么本次的这个提及的消化房产呢，更多的可能指的是待售商品住房，把这个口径确定下来呢，我们对于我们后面做研究并竟是研究嘛，才会有一个比较靠谱的一个口径上的一个依据，才能帮助大家去测算到底有多少的。这个潜在的可能受益这个政策的一些库存会被消化掉，对吧，所以这是一个第一点比较重要的，那么如果后续政策能够持续的有效的去落地，那么市场的预期应该就会有所的好转包括往这个整个的均衡点去接近的一个这样的这样一个接近可能会有更多的一些期许或者说说这种政策给我们去期盼这个变法提供了一个支点注意我们用的支点这个名词。 第二就是消消化这个存量房产可能的途径和资金来源，那么实际上我们可以从并不是并不是这个这个没有痕迹可以寻，寻找的就是从现有的这些，城市或者是现有的一些中央层面的政策，其实是可以。找到一些蛛丝马迹的，那么从现在的这个城市政策来看，目前有以旧换新以及直接收购在售住房两种模式两种模式呢，大家可以发现有一个共同点最终的落脚点都是消化市场上代售新房库存只不过是说以旧换新这个模式是更多的从推动换房链条的这个角度，促进消费，消费者的这个，或者是购房者的这个消化，对对新房库存的一个购买。 而直接收购的则是。直接的着手去消化或者是打引号的这个收储，对新房库存的一个收储，从目前的这个以出台的政策看，那么以旧换新这个进一步可以细分为四种不同的执行方式，一部分是直接以以旧换新购房者提供购房补贴或契税补贴，这个里头包括了像沈阳、徐州、扬州这样的城市，第二种呢，就是直接用二手住房抵扣新房购房款，或者直接收购二手住房包括这个太仓、苏州、郑州、南京等地方，还有的城市就是更多的通过调动市场主体就是帮助这种以旧换新的倾向的购房者去提供购房，一定期限内新房购房合同的无责 任解约，包括中介机构的优先出售等等这样的措施，包括绍兴、深圳、上海等。 还有的城市呢，是以以旧换新购房者提，向这个以旧换新的购房者提供首付比例，利率等方面的这些优惠，包括长沙就是以旧换新这个层面的4个。我们总结的几种形式具体可以在我们报告里去看，详细的政策的一些。 当是，当然除了这个以旧换新之外，其实也有一些城市，比如说像福州，青岛是在这个央行整体的这个叫租赁住房贷款支持计划的框架下，直接收购存量待售的住房，这个其实我们可以在货币政策执行报告里头去找到中间的具体的执行的方式其实从货币政策报告里面我们可以看得到，当时在2023年一季度，我们这措施这个日期设立这个相关的这个贷款指持计划。当时是四点一千亿嘛，当时说的这个模式叫先贷后借，什么叫先贷后借呢？我们理解就是先由金融机构去发放，然后再去找央行报销，通过这个再贷款的形式，当时是让人民银行是按照这个贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75。所以这种形式的直接购买，实际上是相当于央行去支持了这样一个，区划库存的一个这样的一个这样的政策，这些政策呢，我们理解其实后面是存在的扩围和进一步推广的一个可能性也就是说总体来而言，这两种方式在后面有可能都会通过相关的一个一个进一步的一个进展那么从资金来源方面呢，以旧换新的相关政策中间不管是购房补贴还是这个收购，它的资金来源我们判断主要还是来自于地方财政以及这个城投平台的一些资金那么对于央行的这个租赁贷款，就刚才讲了，就是它是从这个以先贷后借的形式，其实最终是人民银行的这个再贷款的相对的支持，当然当然也可能有一些别的形式。但是实际上从现有的。我们讲的地方的这种实践来讲，是可以找到相关后面的一个索引的，那么如果是这么高级别的会议，提出这样的一个库存去化的一些安排，或者叫做这种对存量的， 这个房产的一个消化，那么理论上这些政策在后面应该会有进一步的一个推动比如说像，但不管哪种形式它实际上最终也是对这个新房的一个这样的去化，那么不管是哪种形式，那么最后摆脱不了这个激活换换链条，或者直接下场这两种刚才我们提到的一个一种形式，那么在这种模式之下呢，那么整体的消化存量房产，规模有多大，实际上就。 值得大家去做研究了，如果他能够比如说消化1万亿或者2万亿，那么实际上对当前的销售是会有明显的帮助的，相当于市场上多了一个大买家，对吧？这是可以比较形象的理解的。那么我们的测算呢，实际上有假设条件，这个可以是在这个报告里具体去看但大体的形式呢，我们是从这个操作的便利性层面去考量这个测算的，也就是说不管是哪种模式去搜，我们觉得这个城市的背景，它一定是首先有一定的租赁的需求。 的用途才是比较合适的，其次呢，换换房的这个链条也相对比较活跃，那么这样呢，其实我们从研究的视角上，就把这个测算缩到了35个重点城市包括超大特大和这个一一型的这个大城市及常住人口在300万以上的，根据我们的一个测算的结果35个重点城市所谓的自重库存，在我们这边报告里头定义是推盘未售库存中去化周期超过三年的部分。不含已拿地未形成推盘的库存，也就是说三年或者说36个月都卖不动的，这个把它定义为自动库存，大概测算的规模是1.8亿平，按照当前的这些城市分别，我们是一共是城市去算的按照当前的销售均 价测算的是对应的货值是4万亿当然这个4万亿需要打个折，打折的前提是因为自动的库存之所以是自重，它可能分布的区域会更偏一点，所以我们根据一些典型城市样本去测算，就是核心和非核心区的房价的差，就是说或者说是。非核心区房价比上整体均价大概在8折左右，所以基本上可以在这个4万亿上打一个这个7~8折，那么差不多就是3万亿左右的一个这样的设计的一个这样的规模这些是自动库存的规模，这个自动库存的规模呢，或许就是消耗存量房产。 政策考虑的一个对象这是我们的一个通过自自动库库存的一个测算，去间接的去测算这个能够被消化存量房产的一个目标，当然在这个中间呢，还有一些细节到底可能要考虑因为本身这个如果存在的一些消化存量房产政策的一些落地的过程，我们相信这个具体的过程中间还有一些实操性的需要重视的点。比如说收购的用途，刚刚讲了，大概率它不会是重新形成市场的一个新销售的供应，那就没达到区块库存的一个效果，对吧，他一定是像用途变为租赁或者等等其他的一些用途的方向这是我们的一个判断，其次呢，被收购方的意愿也是我们需要去考量的，这么说吧，就比如说如果是二一年左右拿那些高价地。 那如果要被收，那么理论上在现在的这个市场环境之下，可能是要打一定的折扣的，但是部分房企，尤其是一些可能出险的民营企业他可能出于资产保全的一个目的，不太能够说大范围的去接受打折，所以其实最终的匹配也受到这方面的约束其次就是交易的这个。交易的这个折溢价，一方面就是如果有一些市场上的存货本来我就是在打折，本来我就卖不动，那么现在多了一个新的买家，大买家，那么当然对这份库存的区划会比较好，所以其实由此的结论呢，我们是认为在这些35个重点城市里头，然后货值比较多，而且可能这个货值的分布并不是特别集中的，也就是说去化相对更难的房企，可能在接下来政策中间受益的空间会相对更大一点，当然最终的这个受益或者说执行的方式，我们要看后续的政策的一个细节，目前只是基于研究层面的一些这样的一些推断，大家注意一个细节就是我们在做假设的时候。 假设的这个自动库存，刚刚他说的是3年卖不动的嘛，那么实际上这个大家就会想，是不