地产行业物业管理2023年年报分析：质量分红双提升240415

证券研究报告 质量分红双提升 ——物业管理2023年年报分析 地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 2024年4月15日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 业绩稳健增长，盈利能力改善：2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点；得益于毛利率回升及销管费用率改善，整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升16.4个百分点。其中以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值服务延续下挫；盈利能力整体改观主要源于通过区域及项目聚焦、科技赋能 提升人效，以及主动清退低质项目等。央国企、民企类物管公司收入增速基本相当，民企归母净利润增速反弹明显，但绝对增速 （11.5%）与央国企（29.5%）仍存在差距。 各业务呈现分化，基础物管重量更重质：2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点，更为重视项目质量，坚持有效规模扩张。在管面积中第三方占比、非住宅占比持续提升，关联房企依赖度进一步下降。非住宅 为市拓增量贡献重要来源，涉及办公、商业、政府、学校、医院等各种类型，拓展方式包括竞标直拓、大客户“总对总”、平台公司合资合作等。社区增值步入核心产品垂直化产业能力打造新阶段，单位面积毛利贡献回升。商管规模扩大经营改善，深度运营要求加深。 现金流表现优化，加大分红比例：2023年12家主流物企整体应收账款及票据同比增长15.2%，低于营收（16.4%），增速相对可控；全年经营性净现金流明显修复，年末整体在手现金641.1亿元，同比增长10%。2023年12家主流物企整体分红比例升至50.6%，较2022年提升15.3个百分点，伴随分红规模扩大，平均股息率超5%，股息吸引力持续增强。其中央国企类物管公司应收款增速更为可控，物业费收缴、 现金回流亦更为健康；民企类物管公司分红比例更高，但央国企分红比例边际增长更为明显。 投资建议：整体看，2023年主流物企规模增长收窄，但质量提升明显，未来考虑行业空间广阔，区域及项目聚焦、科技赋能等手段有助于降本增效，主流物企经营及业绩表现仍有望保持平稳。当前主流物企估值仍处历史低位，叠加分红比例提升，股息率吸引力增强，配 置价值逐步凸显，建议关注保利物业、星盛商业、招商积余、新城悦服务等。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险；2）物管行业竞争加剧风险；3）物管费催收难度加大、现金回流不及预期风险；4）部分企业 1 分红比例长期偏低风险。 目录CONTENTS 业绩稳健增长，盈利能力改善 各业务呈现分化，基础物管重量更重质 重回现金牛逻辑，加大分红比例 投资建议及风险提示 业绩稳健增长，归母净利润增速回升 2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点。得益于毛利率回升及销管费用率改善，2023年12家主流物企整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升16.4个百分点。 2023年12家主流物企营收同比增长16.4%2023年12家主流物企归母净利润同比增长26.4% 亿元 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 营业收入同比 32.1% 27.6% 27.4% 16.4% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 亿元 54.7% 39.2% 26.4% 9.9% 120 100 80 60 40 20 归母净利润同比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 资料来源：Wind，平安证券研究所；12家主流物企具体为招商积余、新城悦服务、中海物业、绿城服务、滨江服务、保利物业、建发物业、华发物业服务、华润万 象生活、星盛商业、越秀服务、万物云，下同 3 0 20192020202120222023 0%0 0% 20192020202120222023 毛利率同比改善，销管费用率延续下行 2023年12家主流物企整体毛利率19%，同比回升0.7个百分点，核心源于通过区域及项目聚焦、科技赋能提升人效，以及主动清退低质项目等。其中，以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值服务毛利率延续下挫。 2023年12家主流物企整体销管费用率7.4%，同比下降0.7个百分点，管理效能持续提升。 2023年12家主流物企综合毛利率回升2023年12家主流物企销管费用率延续下行10家主流物企分业务毛利率变化 25% 毛利率 20.3%20.5% 10% 9% 9.5% 销管费用率 8.7%8.3% 50% 45% 基础物管服务社区增值服务 非业主增值服务其他 41.4%43.3% 45.8% 20% 15% 19.5% 18.4% 19.0%8% 7% 6% 8.0% 7.4% 40% 35% 30% 38.2% 32.1% 27.3% 38.1% 33.7% 33.8% 29.1%29.6% 10% 5%25% 4%20% 24.3%22.8% 19.9%18.8% 资料来源：Wind，公司公告，平安证券研究所；其他业务包括商业运营服务、科技服务等，10家主流物企为12家主流物企扣除建发物业与华发物业服务 4 5% 0% 20192020202120222023 3% 2% 1% 0% 20192020202120222023 15% 10% 5% 0% 12.0%14.2%13.7%12.6%13.1% 20192020202120222023 基础物管业绩贡献持续增强 分业务看，2023年12家主流物企整体基础物管服务、社区增值服务、非业主增值服务、其他业务收入同比增长18.4%、21.9%、0.7%、19.9%，较2022年分别下降15.2个、6.2个、12.2个、提升9.4个百分点。基础物管服务业绩贡献持续增强，2023年12家主流物企基础物管服务收入占比同比提升1.1个百分点至66.5%，10家主流物企基础物管服务毛利润占比同比提升1.7个百分点至47.3%。 12家主流物企分业务收入增速12家主流物企分业务收入占比10家主流物企分业务毛利润占比 50% 45% 40% 42.1% 基础物管服务社区增值服务 非业主增值服务其他 43.8% 39.8% 100% 90% 80% 70% 其他 社区增值服务 非业主增值服务基础物管服务 10.2% 9.0% 9.5% 14.0% 15.6% 16.1% 8.2% 14.3% 8.5% 12.4% 11.5% 11.0% 12.0% 12.1% 12.6% 64.2% 64.4% 62.4% 65.4% 66.5% 100% 90% 80% 70% 其他 社区增值服务 非业主增值服务基础物管服务 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 36.2% 28.0%28.0% 22.1% 12.4% 33.5% 28.1% 13.0% 10.5% 21.9%19.9% 18.4% 0.7% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 60% 17.3% 17.3% 20.1% 20.3% 21.7% 19.8% 18.8% 17.5% 15.1% 12.2% 23.1% 18.7% 20.0% 19.0% 18.9% 39.9% 45.3% 42.4% 45.6% 47.3% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：公司公告，平安证券研究所；其他业务包括商业运营服务、科技服务等，10家主流物企为12家主流物企除去建发物业与华发物业服务 5 2020202120222023 20192020202120222023 20192020202120222023 央国企增速优势仍旧明显 分企业类型看，2023年12家主流物企中央国企类物管公司、民企类物管公司整体收入同比分别增长16.4%、16.3%，增速基本相当；归母净利润同比分别增长29.5%、11.5%，较2022年提升11.1个、29.7个百分点，民企类物管公司利润增速反弹明显，但绝对增速与央国企类物管公司仍存明显差距。 12家主流物企中央国企、民企收入增速对比12家主流物企中央国企、民企归母净利润增速对比 央国企民企央国企民企 资料来源：Wind，平安证券研究所 6 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2020202120222023 70% 29.1% 32.3% 31.4% 29.7% 22.9% 19.5% 16.4% 16.3% 57.4% 53.8% 44.3% 24.5% 29.5% 18.4% 11.5% 2020 2021 2022 -18.2% 2023 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 主流物企表现各不相同 从各个企业来看，12家主流物企中2023年收入规模前三为万物云（331.8亿元）、绿城服务（173.9亿元）、招商积余（156.3亿 元），收入增速前三为建发物业（55.8%）、滨江服务（41.7%）、越秀服务（29.7%）；归母净利润规模前三为华润万象生活（29.3亿元）、万物云（19.5亿元）、保利物业（13.8亿元），归母净利润增速前三为建发物业（89.0%）、华润万象生活（32.8%）、万物云（29.4%）。 12家主流物企收入规模及增速存在差异12家主流物企归母净利润规模及增速各不相同 亿元 350 300 250 200 150 100 50 2023年收入同比 亿元 35 60%30 50%25 40%20 30%15 10 20%5 10%0 2023年归母净利润同比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：Wind，平安证券研究所 7 0 建滨越华招发江秀润商物服服万积业务务象余 生活 0% 中绿星华万保新海城盛发物利城物服商物云物悦业务业业业服 服务 务 建华万 发润物 物万云 业象生活 华保招 发利商 物物积 业业余 服务 中滨越 海江秀 物服服 业务务 星绿新 盛城城 商服悦 业务服务 目录CONTENTS 业绩稳健增长，盈利能力改善 各业务呈现分化，基础物管重量更重质 重回现金牛逻辑，加大分红比例 投资建议及风险提示 管理规模扩张放缓，在管构成持续优化 2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点。在管面积增速收窄一方面源于存量基数提升，另一方面更在于主流物企重视项目质量，坚持选择标准，主动放弃低质项目。整体看，过往粗放式增长模式难以为继，物企关注重点向有效规模转移。 在管面积中第三方占比、非住宅占比持续提升，关联房企依赖度进一步下移。2023年9家主流物企第三方在管面积占比同比提升1.6个百分点至61.1%，非住宅在管面积占比同比提升2.5个百分点至40.6%。 2023年10家主流物企在管面积增速回落9家主流物企在管面积构成（按来源）9家主流物企在管面积构成（按业态） 亿平米 32.2% 29.3% 27.1% 20.9% 30 25 20 15 10 5 0 在管面积同比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 第三方在管面积占比 关联方在管面积占比 56.0% 59.4% 61.1% 44.0% 40.6% 38.9% 100% 90% 80% 70%