地产行业周报政治局定调消化存量与优化增量，自然资源部与北京出台支持政策

1 证券研究报告 政治局定调消化存量与优化增量，自然资源部与北京出台支持政策 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年5月5日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周政治局会议首提消化存量与优化增量，结合当下行业较高的库存现状，政策定调更加务实，注重解决行业短期痛点，同期自然资源部提出合理控制高库存城市新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策、符合条件家庭可在五环外可新购一套，与 政策定调一脉相承，预计更多支持政策有望近期落地。受益政策提振与港股整体反弹，五一假期内房股表现较好，香港房地产Ⅱ指数于5月2日、3日分别上涨3.0%与1.4%。尽管行业乐观情绪有所升温，但当下市场对于楼市何时企稳仍有分歧，行情持续性仍有待政策支持的落地及行业基本面的验证。站在当前时点，尽管地产板块已经历连续反弹，但机构持仓及个股市值仍处于历史低位、市场对房价下行及房企业绩担忧反应已逐步钝化，可以适度底仓布局，同时考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳右侧上车机会。个股方面，地产建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头，建材领域建议关注安全边际高（具备高股息或成长性）、且受益政策端改善的优质个股，例如海螺水泥、华新水泥、福莱特、旗滨集团、北新建材、伟星新材等。 政策环境监测：1）资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策；2）政治局会议首提消化存量与优化增量。 市场运行监测：1）成交环比下滑，假期影响网签备案。受五一假期期间网签备案滞后等影响，本周(4.27-5.3)新房成交1.8万套，环比减少15.5%，二手房成交1.2万套，环比减少46.8%；5月前3日新房日均成交同比下降82%，降幅较4月扩大47个百分点。2）库存环比微升，去化周期24个月。16城取证库存10303万平，环比升0.6%；去化周期24个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上 周百城土地供应建面3040.9万平、成交建面1924.1万平，环比升65.6%、7.7%；成交溢价率3.2%，环比升0.4pct；其中一、二、三线成 交建面分别占比7.5%、35.4%、57.1%，环比分别升1.1pct、升10.6pct、降11.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内、境外地产债无发行，环比减少159.5亿元、0.5亿美元。2）地产股：本周房地产板块涨4.5%， 跑赢沪深300（0.6%）；当前地产板块PE（TTM）16.1倍，高于沪深300的12.07倍，估值处于近五年99.59%分位。 2024年4月30日中共中央政治局 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的 政策措施 2024年4月30日自然资源部 合理控制新增商品住宅用地供应 2024年5月3日南京 住房公积金新政支持都市圈互认互贷，九城职工可跨城使用公积金购房 2024年5月3日上海 启动商品住房“以旧换新”活动，20多家 房企与近10家中介机构共同参与 2024年5月2日阳江 发布26条房产新政，包括“认房不认贷”信贷措施和购房消费券活动 2024年4月30日北京 调整住房限购政，符合条件家庭五环外可新购一套 南海诸岛 2024年4月30日河南 抓好房地产领域“三大工程”建设，打好打赢郑州“保交楼”攻坚战 2024年4月30日郑州 延续购买新建商品住房30%契税补贴至2024年底 偏松偏紧中性 2024年4月30日天津 市内六区购买单套120平方米以上新建商 品住房，不再核验购房资格 2024年4月29日成都 发布人才安居新政策，构建梯度化住房体 系优化购房支持 自然资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策 事件描述：1）4月29日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接；二、合理控制新增商品住宅用地供应；三、继续大力支持保障性住房用地的供应；四、严格执行住宅用地收回的有关要求；五、层层压实责任。2）4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。3）克而瑞公布2024年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜。 点评：4月百强销售延续低位，政治局基调更加务实。根据克而瑞统计，4月百强房企全口径销售面积、销售金额分别同比下滑42%、47%，降幅较3月收窄7.8pct、0.4pct，1-4月销售面积、销售金额分别同比下滑48.6%、48.5%，整体看房企销售与市场热度延续低位。4月30号 政治局会议强调“坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，结合当下行业较高的库存现状，政策定调更加务实，注重解决行业短期痛点。自然资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策，与中央政策基调一脉相承。近期上海等多地推行“以旧换新”、收购存量房作为保租房等政策，打通一二手置换链条，助力消化存量库存，预计后续更多城市将加入试点。 合理控制新增商品住宅用地供应，严格控制去化周期超18个月城市用地供应。自然资源部此次通知提出，“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含） -36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”，“严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应”，“对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回”。根据中指院统计，截至3月末64城平均商品住宅出清周期为27个月，其中超过36个月的有9个，18-36个月的有39个，18个月及以下的有16个。值得注意的是，尽管高库存城市土地供应将合理控制，但此前该类城市已经历土地出让下滑及开工萎缩，未来库存去化缓解仍有赖于需求端恢复。 自然资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应，北京调整住房限购政策（续） 北京优化限购政策，符合条件家庭五环外可新购一套。继2月6日放松通州区购房政策后，此次北京再次发文，提出允许以下居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年 （含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。随着此次政治局会议重申坚持因城施策，预计后续更多核心城市限制性政策有望优化，更多去库存支持政策有望出台。 40 20 00 80 60116 40 2024年3月末商品住宅出清周期（月） 20 0 776359 4645413838353534343231313030302929292727272626262424232322222221212020202019 191919181818181817171615151413131211118 76 截至3月末64城平均商品住宅出清周期为27个月 2024年3月末商品住宅出清周期（月） 1 1 1 日赣泰大兰烟珠郑舟绍新连威金惠芜深汕海泉张西惠江南桂沈无昆福中常扬青贵厦温南菏宁昆广武东东北南佛长济天湛苏镇长淄重成徐合西上南杭 ( 照州州连州台海州山兴乡云海华州湖圳头口州家宁州阴通林阳锡明州山熟州岛阳门州京泽波山州汉莞营京宁山春南津江州江沙博庆都州肥安海昌州 港惠港 ) 城区 政治局会议首提消化存量与优化增量，基调更加务实 事件描述：中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 点评：1）首提消化存量与优化增量，政策定调更加务实：会议未提及“三大工程”，而是首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，结合当下行业较高的库存现状，政策定调更加务实，注重解决行业短期痛点，但会议依旧强调“构建房地产发展新模式”，预计“市场+保障”的供应体系仍是中长期方向。消化存量方面，根据中指院统计，截止2024年3月，35城商品房平均出清周期38个月，库存持续积累，同时二手房挂牌量持续上升，截止4月30日，15个城市链家二手房挂牌量超174万套。当前多地已实施“以旧换新”、收购存量房作为保租房等政策，打通一二手置换链条，助力消化存量库存，预计后续更多城市将加入试点。优化增量方面，近期多地取消 地价上限、放开容积率限制，结合会议中“人民群众对优质住房的新期待”，预计未来增量住房市场将更多聚集高品质住宅，满足市场多样化的改善需求；同时在去库存背景下，短期部分库存高企城市供应有望收缩，自然资源部已发文要求高库存城市控制供地。 2）因城施策延续支持，房贷利率仍有望下行。会议强调坚持因城施策，近期成都、天津、北京等多地已进一步优化限购等政策，同时压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益，与年初以来城市房地产融资协调机制、“白名单”等政策一脉相承，预计后续更多支持政策有望落地。同时会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，预计房贷利率仍有下行空间，进一步降低购房者置业成本。 成交：环比下滑，假期影响网签备案 点评：受五一假期期间网签备案滞后等影响，本周(4.27-5.3)新房成交1.8万套，环比减少15.5%，二手房成交1.2万套，环比减少46.8%；5月前3日新房日均成交同比下降82%，降幅较4月扩大47个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.1523.2.1523.6.1523.10.1524.2.15W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 100% 50% 0% -50% -100% 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 重点20城二手周成交走势对比 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.42023.62023.82023.102023.122024.22024.4 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期24个月 点评：16城取证库存10303万平，环比升0.6%；去化周期24个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.11.05 22.1.14 22.3.25 22.6.3 22.8.12 22.10.2122.12.30 23.3.17 23.5.26 23.8.4 23.10.1323.12.22 0 24.3.1 土地：成交、溢价率回升，一二线