资金推动下“两旧一村”改造落地进程及影响

中专国题房地产 2024年4月 克而瑞研究专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/11 资金推动下“两旧一村”改造落地进程及影响 杨科伟、李诗昀克而瑞研究中心 克而瑞研究专题 “两旧一村”改造既是民生工程，也是扩内需稳投资的重要抓手，2023年以来城中村改造全面提速，老旧小区改造扎实推进。本文将从规划目标、实际落地和规模影响三个层面，分析资金推动下城中村改造和老旧小区改造落地进程及影响。 一、“两旧一村”改造加速推进，配套政策和资金支持基本到位 （一）2023年以来城中村改造全面提速，老旧小区改造扎实推进并形成可复制经验（略） （二）资金支持持续加码，5000亿PSL、万亿专项借款授信驰援城中村改造（略） 二、规划先行：立法/建设/投资三角度、全国/省/市三维度梳理旧改村改计划 （一）法规指引：国家部委出台多项指导意见，12个城市推进城市更新立法 2020年来，国务院及各部委就老旧小区改造、城中村改造等出台一系列指导意见。2021年8月， 住建部出台63号文，规定城市更新过程中“拆旧比20%、拆建比2、就近安置率50%、租金年增幅5%”的“四道红线”，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建。2021年11月，住建部发布通 知，选取21个城市开展为期2年的城市更新试点工作，北京、宁波、苏州、厦门、西安等城市入选。 2023年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种主要模式，项目纳入地方专项债支持范围，设立城中村改造专项借款。 日期 部委 文件 2020/7/20 国务院办公厅 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 2020/8/20 住房和城乡建设部 关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知 2021/8/31 住房和城乡建设部 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 2021/9/2 国家发改委、住建部 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 2021/11/4 住房和城乡建设部 关于开展第一批城市更新试点工作的通知 2021/11/17 住房和城乡建设部 关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批） 2021/12/14 住建部、国家发改委、财政部 关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知 2023/5/29 住房和城乡建设部 关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）的通知 2023/7/7 住房和城乡建设部 关于扎实有序推进城市更新工作的通知 2023/7/18 住房和城乡建设部 关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知 2023/7/21 国务院常务会议 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见 2023/9/5 自然资源部 关于开展低效用地再开发试点工作的通知 2023/11/10 住房和城乡建设部 关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）的通知 2023/11/21 自然资源部 关于印发支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）的通知 2023/11/29 住房和城乡建设部 关于全面开展城市体检工作的指导意见 2024/1/5 住建部、国家发改委、财政部 关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知 表：中央层面城市更新相关政策文件 数据来源：公开资料，CRIC整理 近年来，地方出台各类法规文件，为城市更新提供法治保障。2020年底，深圳发布全国首个城市 更新地方立法，创设“个别征收+行政诉讼”制度，破解城市更新“搬迁难”，2024年3月，广州出台 全国首个针对城中村改造出台的地方性法规条例，建立城中村改造统一工作流程避免重合审批，明确征询通过比例要求、资金来源等。截止目前，全国已有12个省市发布城市更新地方性法规，其中8部已经生效，厦门、银川、苏州等城市的还在审议阶段。 法规引领之下，一系列规章和行政规范性文件为城市更新工作推进提供指引。例如北京，2022年11月发布《北京市城市更新条例》，2024年4月再发布《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理 办法（试行）》等3个配套性文件。广州2023年至今更是出台十余份规范性文件，旨在规范化、系统化推进包括城中村改造在内的城市更新工作。 类别 省市 发布日期 文件 生效日期 法规 深圳 2020/12/30 《深圳经济特区城市更新条例》 2021/3/1 上海 2021/8/25 《上海市城市更新条例》 2021/9/1 辽宁省 2021/11/26 《辽宁省城市更新条例》 2022/2/1 北京 2022/11/25 《北京市城市更新条例》 2023/3/1 台州 2023/8/2 《台州市城市更新条例（草案）（征求意见稿）》 尚未生效 玉溪 2023/11/30 《玉溪市城市更新条例》 2024/1/1 石家庄 2023/12/13 《石家庄市城市更新条例》 2023/12/31 郑州 2024/1/16 《郑州市城市更新条例》 2024/3/1 苏州 2024/3/13 《苏州市城市更新条例（送审稿）》 尚未生效 广州 2024/3/30 《广州市城中村改造条例》 2024/5/1 厦门 2024/4/2 《厦门经济特区城市更新条例（草案送审稿）》 尚未生效 银川 2024/4/8 《银川市城市更新条例（征求意见稿）》 尚未生效 规章 西安 2021/11/23 《西安市城市更新办法》 2022/1/1 兰州 2023/1/6 《兰州市城市更新办法》 2023/3/15 青岛 2023/1/16 《青岛市老旧街区改造管理办法》 2023/3/1 西宁 2023/3/13 《西宁市城市更新管理办法(征求意见稿)》 - 宁波 2023/6/8 《宁波市城市更新办法》 2023/7/9 郑州 2023/6/8 《郑州市城市更新实施办法(试行)》 2023/6/14 南京 2023/6/29 《南京市城市更新办法》 2023/8/1 银川 2023/8/24 《银川市城市更新管理办法(公开征求意见稿)》 - 北京 2024/4/10 《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）》《北京市城市更新项目库管理办法（试行）》 《北京市城市更新专家委员会管理办法（试行）》 2024/5/10 广州 2024/4/16 《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》 2024/5/15 规范性文件 广州 2023/1/19 《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》 - 2023/2/24 《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》 2023/3/23 《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》 2023/3/28 《广州市2023年城市更新项目年度计划（第一批）》 表：近年来地方城市更新相关法规、规章及规范性文件 2023/4/24 《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》 2023/5/17 《广州2023年城市更新项目年度计划（第二批）》 2023/6/16 《关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知》 2024/1/13 《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年）》 2024/1/13 《广州市城市更新专项规划（2021一2035年）》 北京 2023/3/22 《关于下达2023年全市老旧小区综合整治工作任务的通知》 2023/3/21 《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》 2023/5/25 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》 2023/9/26 《加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展实施方案》 数据来源：公开资料，CRIC整理 （二）建设计划：城中村改造集中于22个东中部一二线，老旧小区改造8成在三四线（本节有删减） 1、7省公布城中村改造量化目标、平均每省4万套，22城发布计划、广甬渝蓉规模居前（略） 2、29省发布老旧小区改造目标、川鄂鲁湘排前四，25个一二线城市共改造7723个小区（本节有删减） 2024年3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示，今年全国将再改造5万个老旧小区。 分解到省级，除山西、甘肃外，其余29个省及直辖市均公布了2024年老旧小区改造目标。横向 对比来看，四川改造量居首，全年新开工改造城镇老旧小区5100个以上，湖北、山东、湖南改造规模 分列2-4位，全年改造老旧小区个数超过3000个。西藏、宁夏等自治区改造规模相对较小，仅涉及不 到100个小区。 省/直辖市 改造老旧小区（个） 涉及居民（万户/万套） 北京 300 - 天津 275 - 河北 827 - 山东 3158 56.1 上海 150（换算） - 浙江 450 - 江苏 1060 25.3 安徽 1273 - 福建 1169（换算） 23.4 江西 1008 39.1 广东 1100 - 广西 1366 13.9 重庆 1835 - 四川 5100 - 云南 650（换算） 13.0 湖南 3150 - 表：2024年各省/直辖市城镇老旧小区改造计划 湖北 4000 - 河南 1250（换算） 25.0 陕西 1496 - 山西 1484（预估） - 辽宁 700 - 黑龙江 1100（换算） 22.0 吉林 500 - 甘肃 1251（预估） 13.8 西藏 38 1.2 新疆 1000 20.0 贵州 839（换算） 16.8 海南 268 - 宁夏 100（换算） 2.0 青海 138（换算） 2.8 内蒙古 1639 - 注：上海、福建、河南、黑龙江、贵州、宁夏、青海改造小区个数根据计划改造户数/面积换算，山西、甘肃未公布计划，根据往年完成量预估 数据来源：公开资料，CRIC整理 落实到城市，已有4个一线、21个二线城市以及多个三四线城市发布2024年老旧小区改造计划， 25个核心一二线城市合计改造老旧小区约7723个（其中上海、西宁、贵阳为估算值），平均每个城市 改造309个小区，按照每个小区改造200套的平均数来估算，预计25城中至少155万户居民居住环境将得到明显改善。分城市来看，重庆、昆明、济南规模领先，2024年将改造700个以上小区，重庆单城改造量更是高达1835个。 值得一提的是，大连、成都、南宁、长春等9个二线城市尚未发布改造计划，按照25城平均值推 算，全国34个核心一二线城市2024年预计改造老旧小区1万个，占全国改造计划的比重的1/5，这意味着约4/5的老旧小区改造任务将由广大三四线城市来完成。 表：2024年重点地级市城镇老旧小区改造计划（略） 数据来源：公开资料，CRIC整理 （三）投资计划：14省市明确老旧小区改造资金安排，平均投资强度324元/平方米（略） 三、落地情况：摸底重点城市改造进展，剖析典型实操案例 （一）试点范围：城中村改造试点确已扩围，拉萨等7个新晋试点城市披露进展 2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意 见》。参照人口数据，我国共有7个超大城市，15个特大城市，总计试点城市22个。《意见》中明确 提到城区常住人口300万以上的大城市可参照执行，符合这一条件的城市共计35个。 克而瑞研究专题 2024年1月，住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》，明确将申报城中村改造政策支持范围调整为“省会城市或城区常住人口100万以上的大城市”。 和2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布之初，试点主要聚焦超大特大城市相比，城中村改造试点范围明显扩大。参照七普数据，符合申报条件的城市数量达到106个。 试点扩容这一事实在城市层面同样得到印证，比如拉萨、中山等，明确表示申报已获得住建部批准，并将获得相关政策和项目支持，南通、株洲等4城均表态要积极争取城中村改造试点。不过相较首批试点城市，新晋城市进展普遍偏缓，仅淄博披露正在接洽政策性银行专项借款。