点评报告：持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位

证券研究报告|房地产 买入(维持) 持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位 2024年04月30日 ——保利发展（600048）点评报告 事件:4月30日，公司披露了2024年一季报，公司实现营业收入497.48 基础数据 亿元，同比上升24.41%，公司实现归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。总股本（百万股）11,970.44 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 点评： 3309 受项目结转毛利率下降及权益比例下降等因素影响公司24Q1利润端仍下降，但新开工面积有所恢复：（1）公司24Q1竣工面积保持正增长，新开工面积大幅提升，公司24Q1竣工面积实现542万平，同比增长5%，推动公 司结算收入实现稳定增长。24Q1公司新开工面积为283万平，同比增长 42.9%。（2）毛利率，公司24Q1度毛利率为18.64%，同比下降3.23pct； （3）期间费用率同比保持下降，公司24Q1销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.30%/1.95%/1.51%，较上年同期变动-0.18pct/-0.48pct/+0.15pct，期间费用率综合同比下降0.51pct；（4）结转项目权益比例下降，24Q1公司少数股东损益占比44.2%，同比抬升12.8pct，进一步导致公司归母净利润下滑。 公司销售金额规模持续保持行业龙头地位、土储充足，行业供给侧持续出 清下公司有望持续提升市占率：公司24Q1实现销售金额629.84亿元，同 比减少44.81%，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%，根据中指研究院发布的房企销售榜单看，公司销售金额规模保持在行业第一位。公司24Q1新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38 个核心城市，权益地价为46.7亿元。24Q1末，公司在建面积8150万平， 待开发面积5758万平。 销售回笼率保持较高，资负结构保持良好：2024年Q1，公司实现销售回笼 576.51亿元，综合回笼率为91.53%。资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66pct。 盈利预测与投资建议：在行业下行期，公司持续保持销售规模龙头地位， 有望持续提升市占率，当期公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，维持原盈利预测结果，预计公司24/25/26年归母净利润分别为129/140/151亿元，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目 结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 346893.53 352024.30 363669.01 369784.79 增长比率(%) 23.40 1.48 3.31 1.68 归母净利润(百万元) 12067.16 12871.51 14012.48 15146.36 增长比率(%) -34.13 6.67 8.86 8.09 每股收益(元) 1.01 1.08 1.17 1.27 市盈率(倍) 9.21 8.63 7.93 7.33 市净率（倍） 0.56 0.53 0.49 0.46 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）9.28 总市值（亿元）1,110.86 流通A股市值（亿元）1,110.86 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 利润端承压下降，市占率持续提升利润保持正增，龙头地位稳固 规模保持稳固，业绩稳步增长 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 346894 352024 363669 369785 货币资金147982 226766 502400 692452 同比增速(%) 23.40 1.48 3.31 1.68 交易性金融资产409 377 461 565 营业成本 291308 297801 306742 312898 应收票据及应收账款3822 4301 4566 4412 毛利 55520 54223 56927 56887 存货869508 1077246 1082320 1054397 营业收入(%) 16.01 15.40 15.65 15.38 预付款项21635 37896 31125 31602 税金及附加 10259 12321 13489 12532 合同资产230 389 332 330 营业收入(%) 2.96 3.50 3.71 3.39 其他流动资产224952 264872 273398 279141 销售费用 8876 9188 9514 9597 流动资产合计1268539 1611847 1894602 2062899 营业收入(%) 2.56 2.61 2.62 2.60 长期股权投资104296 114879 121475 126550 管理费用 5159 5964 5904 5923 固定资产8362 8357 7172 5997 营业收入(%) 1.49 1.69 1.62 1.60 在建工程590 302 157 86 研发费用 86 1137 956 753 无形资产373 355 338 327 营业收入(%) 0.02 0.32 0.26 0.20 商誉66 66 65 65 财务费用 4391 5651 5130 4194 递延所得税资产16274 16274 16274 16274 营业收入(%) 1.27 1.61 1.41 1.13 其他非流动资产38411 43439 46891 49910 资产减值损失 -5045 -1802 -1001 -1001 资产总计1436912 1795518 2086975 2262108 信用减值损失 -43 0 0 0 短期借款5213 4213 4253 5272 其他收益 132 221 225 200 应付票据及应付账款173734 199296 205291 201806 投资收益 2212 5060 4328 4025 预收账款817 1000 1016 985 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债377215 704049 945539 1035397 公允价值变动收益 16 0 0 0 应付职工薪酬764 817 876 858 资产处置收益 232 132 175 188 应交税费23645 18871 20367 21914 营业利润 24318 23573 25662 27301 其他流动负债237557 282388 274927 271321 营业收入(%) 7.01 6.70 7.06 7.38 流动负债合计813731 1206421 1448016 1532281 营业外收支 308 427 447 394 长期借款235251 205251 215251 255251 利润总额 24626 24000 26109 27696 应付债券45265 25265 45265 75265 营业收入(%) 7.10 6.82 7.18 7.49 递延所得税负债1686 1686 1686 1686 所得税费用 6727 6123 6647 7227 其他非流动负债3951 2951 3351 3751 净利润 17899 17877 19462 20468 负债合计1099885 1441575 1713570 1868235 营业收入(%) 5.16 5.08 5.35 5.54 归属于母公司的所有者权益198543 210454 224466 239613 归属于母公司的净利润 12067 12872 14012 15146 少数股东权益138484 143489 148938 154260 同比增速(%) -34.13 6.67 8.86 8.09 股东权益337027 353943 373405 393873 少数股东损益 5832 5006 5449 5322 负债及股东权益1436912 1795518 2086975 2262108 EPS（元/股） 1.01 1.08 1.17 1.27 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流净额 13930 150971 258524 132006 投资 6143 -15350 -10719 -9110 基本指标 资本性支出 -161 -1456 696 874 2023A 2024E 2025E 2026E 其他 1284 5152 4318 4080 EPS 1.01 1.08 1.17 1.27 投资活动现金流净额 7266 -11653 -5704 -4155 BVPS 16.59 17.58 18.75 20.02 债权融资 -163175 -20999 20399 30401 PE 9.21 8.63 7.93 7.33 股权融资 11049 -900 0 0 PEG -0.27 1.29 0.89 0.91 银行贷款增加（减少） 132103 -31000 10040 41019 PB 0.56 0.53 0.49 0.46 筹资成本 -24129 -7574 -7625 -9218 EV/EBITDA 11.21 6.02 -1.65 -5.14 其他 -5810 0 0 0 ROE 6.08% 6.12% 6.24% 6.32% 筹资活动现金流净额 -49962 -60474 22814 62201 ROIC 2.82% 3.35% 3.28% 2.94% 现金净流量 -28826 78784 275634 190052 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项 业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本公司不对任何人